Los Procesos Judiciales en el Régimen de Ppropieda Horizontal.

AutorDaniel Loscertales Fuertes

CONSIDERACIONES PREVIAS

La nueva Ley de Enjuiciamiento Civil ha venido a unificar y clarificar los distintos criterios sobre los procesos del régimen de Propiedad Horizontal, dando unas pautas concretas que evitan las dudas que antes se planteaban en algunas acciones, por ejemplo, las impugnaciones, las obras inconsentidas, etc.

CONSIDERACIONES SOBRE LEGITIMACIÓN COMUNIDAD

Corresponde al Presidente, que es el representante legal, conforme el art. 13.3 de la LPH. Dicha legitimación tiene su respaldo en el art. 7, apartado 6, de la LEC.

En la reclamación de morosos, a tenor del art. 21 de la LPH, puede actuar igualmente el Administrador, siempre que lo haya acordado la Junta de Propietarios.

CONSIDERACIONES SOBRE EL JUICIO ORDINARIO

Primera. El juicio ordinario es el proceso tipo para todos los asuntos que tenga la Junta contra los propietarios o éstos contra la Comunidad, según establece el art. 249, apartado 1, regla 8.ª, de la LEC, quedando fuera únicamente la reclamación de cantidad, que se llevará por el proceso que corresponda y, de forma especial, los juicios contra propietarios morosos, que se rigen por la nueva redacción del art. 21 de la LPH dada por la Disposición Final, apartado 2.

Segunda. En el apartado 1 de dicha Dis-posición Final se reforma el art. 7.2 de la LPH, remitiendo la acción de cesación al juicio ordinario, aunque en realidad, como se indica en el punto anterior, no hace otra cosa que remitir al proceso general del régimen de Propiedad Horizontal.

Tercera. Por lo tanto, a través del juicio ordinario deben sustanciarse, entre otros, los procesos que tengan por objeto:

- La impugnación o modificación de Estatutos por la vía del laudo o resolución judicial (art. 5.2 LPH).

- Las actividades contrarias al Estatuto, dañosas, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, con la necesidad del requerimiento previo y acuerdo de la Junta (art. 7.2 LPH).

- Las obras inconsentidas en elementos comunes (arts. 7.1 y 12 de la LPH), sin perjuicio de la posibilidad de la acción interdictal. Existen dudas sobre la cuantía del proceso, considerando por mi parte que se trata una "prestación de hacer" del art. 251, regla 11.ª, que deberá acreditarse por informe técnico.

- La división o agregación de pisos o locales cuando haya discrepancias sobre la posible autorización del Título o de la Junta (art. 8 LPH).

- Constitución de servidumbres (arts. 9.1, regla c), con relación al art. 17, regla 1ª, de la LPH).

- Autorización judicial para el acceso al piso o local para mantenimiento o reparaciones (art. 9.1, regla d, de la LPH).

- Daños y perjuicios de la Comunidad o de un propietario, siempre que la cuantía sea superior a 3.000 euros. (apartado 2 del art. 249 LEC).

- La impugnación de acuerdos (art. 18 de la LPH).

- La tercería de mejor derecho para hacer valer la preferencia de crédito de la Comunidad (art. 1.923 del C.C., con relación al art. 9.1.e) de la LPH y los arts. 614 y siguientes de la LEC).

- La reclamaciones de cantidad contra Comuneros, cuando no se lleven a cabo a través del art. 21 de la LPH y la cantidad exceda de 3.000 euros, pues es una excepción que expresamente menciona el art. 249.1.8.º de la LEC, aplicando el apartado 2 de este precepto.

- Cualquier otro juicio entre Comunidad y propietarios del edificio constituido en régimen de propiedad horizontal que no esté expresamente reservado a distinto proceso.

Cuarta. Según mi criterio, el citado art. 249.1, punto 8.º, sólo se refiere a las acciones que concede la propia LPH, bien a la Junta o a los propietarios. Por lo tanto, cuando interviene un tercero, ajeno completamente a la Comunidad y por cuestiones no contempladas en la Ley especial, ya sea como demandante o demandado, hay que ajustarse en todos los aspectos a las normas generales y no aplicar la reserva del juicio ordinario.

Quinta. En la demanda del juicio declarativo ordinario debe cumplirse los requisitos del art. 399 de la LEC.

Sexta. La parte demandada, sea la Comunidad o el propietario, puede aprovechar la contestación oponiéndose (cumpliendo los mismos requisitos) y formular a la vez reconvención, pues así lo permite el art. 406 de la LEC, siempre que exista conexión entre las pretensiones de la demanda principal y de la reconvencional, aun cuando ésta por razón de la cuantía hubiera de ventilarse en el juicio verbal.

Séptima. Es recomendable, en cualquier caso, que se haga un previo requerimiento o acto de conciliación, pues esto supondrá la obligada condena en costas caso de que se produzca allanamiento, entendiendo que ha existido mala fe, que incluirá los honorarios de Abogado y Procurador cuando su intervención sea preceptiva, según establece el art. 395 de la LEC.

CONSIDERACIONES SOBRE EL JUICIO VERBAL

Primera. Como se ha indicado, la regla general en el régimen de propiedad horizontal es el proceso ordinario, conforme dispone el art. 249, apartado 1, punto 8.º, de la LEC, pero hay supuestos que habrá que tramitar por el juicio verbal, por ejemplo:

- Las reclamaciones de cantidad a los comuneros, cuando no se utilice la vía del art. 21 de la LPH y el importe no exceda de 3.000 euros. Se trata de una excepción a la regla general del art. 249.1.8.º de la LEC, aplicando el art. 250.2.

- Los procedimientos contra terceros, donde no haya reserva por razón de la material y la cuantía no exceda del citado importe.

- A pesar de que hay reserva por razón de la materia a favor del 'ordinario', se está considerando que habría que admitir la posibilidad de acudir al 'verbal' en las prestaciones de hacer, cuando la valoración, conforme el art. 251, regla 11ª, sea inferior a 3.000 euros.

- Los interdictos contemplados en las reglas 4.ª, 5.ª y 6.ª del art. 250.1 de la LEC (posesión, obra nueva, derribo), que no tienen el efecto de "cosa juzgada", conforme art. 447.2.

Segunda. La demanda es "sucinta", conforme art. 437.1. Teniendo en cuenta el contenido de este precepto y de lo previsto en el art. 443 para la Vista, han surgido dudas entre la doctrina por si es o no necesario que acompañen a la demanda del juicio verbal los documentos que establecen los arts. 264 y 265.4, pero, por cautela y prudencia, es aconsejable que se adjunten, aunque esto supone dar ventaja a la parte demandada que puede estudiar con tiempo la documentación aportada por el actor, mientras que éste debe decidir y actuar con los documentos del adverso en...

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