Los Procesos Judiciales Régimen de Arrendamientos Urbanos
| Autor | Daniel Loscertales Fuertes |
CONSIDERACIONES PREVIAS
- Seguimos con tres Leyes sustantivas vigentes, T.R. de 1964, R.D. Ley 2/85 y LAU 29/1994, que afectan, entre otras cuestiones, a la duración de los contratos, a los traspasos, al tanteo y retracto y a las causas de resolución.
- El cambio procesal ha sido total y es consecuencia de la derogación expresa de los arts. 38 al 40 de la LAU, que figura en la Disposición Derogatoria Segunda , regla 6.ª, de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
CONSIDERACIONES SOBRE EL JUICIO ORDINARIO
Primera. En el art. 249, apartado 1, regla 6.ª, de la LEC se establece que se decidirán por el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía, las demandas que versen sobre asuntos relativos a arrendamientos urbanos de bienes inmuebles, salvo que se trate de desahucio por falta de pago o por extinción de la relación arrendaticia, que son las dos únicas excepciones que el precepto señala.
Segunda. Por lo tanto, conforme la regla general del citado art. 249, apartado 1, regla 6.ª, a través del juicio ordinario deben sustanciarse, entre otros, los litigios que tengan por objeto:
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Las resoluciones de contrato.
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Cualquier otro proceso en materia de arrendamientos urbanos, con las excepciones citadas de la regla 6.ª del repetido art. 249 de la LEC.
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La reclamación de rentas, sin desahucio, y otros temas de interés económico (actualizaciones, repercusiones, etc.). A pesar de la reserva por razón de la materia, parece fuera de lugar y una carga excesiva acudir a este procedimiento si el importe que se discute es de pequeña cuantía e inferior a 3.000 euros.
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La acumulación del desahucio por falta de pago, cuando lo que se reclama es superior a 3.000 euros, conforme el art. 438.3.º.
Tercera. El ejercicio de la acción de retracto de cualquier tipo corresponde igualmente al juicio ordinario, pues lo fija de forma expresa el art. 249.1.7.º.
Cuarta. La demanda del juicio declarativo ordinario debe cumplir con los requisitos del art. 399 de la LEC.
Quinta. Cabe la reconvención, pues así lo permite el art. 406 de la LEC, siempre que exista conexión entre las pretensiones de la demanda principal y de la reconvencional, aun cuando ésta por razón de la cuantía hubiera de ventilarse en el juicio verbal.
CONSIDERACIONES SOBRE EL JUICIO VERBAL
Primera. El art. 249, apartado 1, regla 6.ª, recoge la excepción de los desahucios por falta de pago y la expiración del término del arrendamiento, los cuales habrán de seguirse por los trámites del juicio verbal, a tenor del art. 250, apartado 1, regla 1.ª, sea cual fuere la cuantía.
Segunda. La demanda "sucinta" se debe ajustar a lo dispuesto en el art. 437. Según lo establecido en dicho precepto y en el art. 265.4 hay dudas en la doctrina sobre si los documentos en que se base la petición deben ser ya acompañados con la demanda. El art. 443.1 parece dejar opción para una cosa u otra, pero es aconsejable que se adjunten por cautela y prudencia procesal. No obstante, reitero por mi parte que esta exigencia lleva consigo una diferencia procesal para el demandante y demandado, pues éste puede estudiar con tiempo la defensa disponiendo de los documentos de la demanda, mientras que el primero tiene que hacer frente a la documental del adverso en el mismo acto de la Vista.
Tercera. Incluso cabe que si la reclamación no excede de 900 euros, que se formule la demanda cumplimentando los impresos normalizados que, a tal efecto, parece que estarán en los Tribunales correspondientes, conforme el art. 437.2.
Cuarta. En los juicios verbales de arrendamientos (art. 438.1) no cabe la reconvención si lo que se pide en la demanda por el actor da lugar a sentencia que no tiene el concepto de cosa juzgada...
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