Los procesos arrendaticios comunes tras la nueva lau de 1994
| Autor | Jaime Alonso-Cuevillas y Sayrol |
| Cargo del Autor | Abogado |
Como hemos visto, a través de sus Disposiciones Adicionales, la nueva LAU ha incidido también en la regulación común del juicio de desahucio. Así las cosas, para completar el presente trabajo procede examinar la situación en que han quedado los procesos arrendaticios comunes tras la promulgación de la nueva LAU, advirtiendo ya, empero, que dicho estudio consistirá, en la mayoría de ocasiones, en remitirnos a lo ya expuesto en el Título Primero al abordar el estudio de los procesos arrendaticios urbanos.
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Los procesos arrendaticios comunes.
A modo de primera aproximación, ordinariamente se entiende por «procesos arrendaticios comunes», por exclusión, a aquellos procesos que versan sobre contratos arrendaticios no sometidos a legislación especial que modifique su tramitación procesal.(564)
Quedan así excluidos los arrendamientos urbanos -sometidos a las disposiciones de la LAU- y los arrendamientos rústicos sometidos a la legislación especial de arrendamientos rústicos.(565) En ambos casos, la legislación especial comporta asimismo un régimen procesal específica (566)
Fuera de esos casos, los denominados «arrendamientos comunes» sometidos, en lo material, a la normativa general del Código Civil (arts. 1546 a 1582)(567), quedan sometidos, en lo procesal, a las normas comunes de la LEC.
Sin embargo, bajo la denominación de «procesos arrendaticos comunes» suelen asimismo incluirse -en puridad, impropiamente- todos los procesos de desahucio aun cuando, como sabemos, el juicio de desahucio no siempre tiene por objeto una relación arrendaticia.(568)
El panorama(569) de los procesos arrendaticios comunes se presenta pues muy sencillo: Por aplicación de las normas procesales comunes, podremos(570) acudir al juicio de desahucio en los supuestos en que éste proceda-y que veremos luego-(571) y, en su defecto, acudiremos al proceso ordinario que corresponda.
Por otra parte, como quiera que el objeto principal del juicio de desahucio -la dejacio o desposesión del demandado- puede también obtenerse por otros mecanismos previstos en el ordenamiento, bajo el mismo epígrafe de «procesos arrendaticios comunes» en ocasiones se incluyen también aquellos procesos especiales asimismo tendentes a la desposesión del demandado como son vg. el interdicto de recobrar la posesión(572) y el denominado proceso provocatorio del artículo 41 de la Ley Hipotecaria(573). Sin embargo, no nos hallamos, en ninguno de ambos casos, en presencia de auténticos procesos arrendaticios.
Clarificado así el esquema general de los procesos arrendaticios comunes (normas procesales comunes que nos conducirán al juicio de desahucio o al proceso ordinario que corresponda), no queda sino examinar con mayor detenimiento el juicio de desahucio de la legislación procesal común.(574)
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El jucio de desahucio en sede de legislación común.
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El juicio -«común»- de desahucio. Diferencias con el juicio de desahucio «urbano».
Como ya se advirtió (supra, epígrafe 1 del Capítulo V), no existe hoy en nuestro ordenamiento procesal(575), más que un único juicio de desahucio. Al haber reformado la LAU la normativa común del juicio de desahucio contenida en la LEC, remitiéndose in integrum a ésta (art. 39.1 LAU) no cabe ya hoy hablar de «desahucio LEC» versus «desahucio LAU», sino del -sin adjetivos, hoy único-juicio de desahucio.
Como quiera pues que éste, el «nuevo» juicio de desahucio, fue ya objeto de detenido análisis en el Capítulo V del Título Primero, procedería en principio remitirse sin más a lo allí ya expuesto.
Sin embargo, como quiera asimismo que la nueva normativa arrendaticia sí comporta alguna -aunque ciertamente muy pocas- especificidad procesal, conviene examinar, punto por punto, hasta qué extremo las reflexiones antes efectuadas sobre el juicio de desahucio en sede de arrendamientos urbanos resultan también de aplicación en sede de legislación común. Digamos pues, parafraseando una habitual fórmula legislativa, que las reflexiones efectuadas al abordar el estudio del juicio de desahucio arrendaticio urbano (supra, Capítulo V del Título Primero) resultan aplicables al juicio de desahucio en sede de legislación común en cuanto no queden afectadas por las observaciones que se efectuarán en el presente Capítulo.
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Denominación.
Respecto de la denominación, como ya hemos advertido, resulta incorrecto referirse al «juicio de desahucio común»(576) por cuanto también los desahucios en sede de arrendamientos urbanos son hoy «desahucio común» ya que la LAU (art. 39.3) se remite in totum a la LEC . Resulta pues más correcto referirse al juicio de desahucio en sede de legislación común(577), o, simplemente, al -sin más, inadjetivado-juicio de desahucio.
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Ámbito de aplicación material.
Como ya se ha avanzado, se tramitarán por el juicio de desahucio en sede de legislación común, todos los juicios de desahucio relativos a arrendamientos no sometidos a la legislación especial arrendatica urbana o a la legislación especial arrendaticia rústica, pues en ambos casos la aplicación de dichas legislaciones especiales en lo material, comporta asimismo la aplicación de sus respectivas previsiones procesales.
Excluidos así, en primer lugar, los arrendamientos rústicos -es decir, los sometidos a la LAR- y, en segundo lugar, los arrendamientos urbanos -es decir, los sometidos a la LAU-(578) hallamos los ordinariamente denominados «arrendamientos comunes» sometidos al Código Civil(579), categoría en la que cabe incluir, como supuestos más típicos, el arrendamiento de solar y el arrendamiento de industria, así como aquellos contratos arrendaticios que, por su complejidad, excedan el ámbito de aplicación material de la LAU(580)(581)
Debe, en este apartado, efectuarse especial mención a las relaciones jurídicas expresamente excluidas del ámbito de aplicación material de la LAU. Así, conforme, bajo la rúbrica de «arrendamientos excluidos»(582), dispone el artículo 5 de la LAU, quedan excluidos del ámbito de aplicación de la LAU las viviendas asignadas por razón del cargo o servicio (Art. 5.a), las viviendas militares (Art. 5.b), las fincas rústicas (Art. 5.c) y las viviendas unirvesitarias (Art. 5.d).(583)
Aún cuando la LAU les dé idéntico tratamiento -para excluirlos de su ámbito de aplicación material-, se trata, como veremos seguidamente, de supuestos totalmente heterogéneos. A los efectos que aquí nos ocupan, podemos establecer las siguientes categorías:
1) En primer lugar, los arrendamientos rústicos a los que se refiere el artículo 5.c) LAU. La exclusión resultaba innecesaria por cuanto es la propia Ley de Arrendamientos Rústicos la que prevé su aplicación. Dichos arrendamientos -regidos por la LAR- no pertenecen pues a la categoría de «arrendamientos comunes», ajustándose la tramitación de los litigios que provoquen a las específicas previsiones de la LAR.(584)
2) En segundo lugar citaremos el uso de las viviendas militares -(Art. 5.b) LAU-. En lo material se rigen por lo previsto en el Real Decreto 1751/1990, de 20 de diciembre, por el que se creó el Instituto para la Vivienda de las Fuerzas Armadas. Dicha normativa(585) es la que regula pues, en lo material, las condiciones y requisitos para el uso de tales viviendas. Desde el punto de vista estrictamente procesal, conviene distinguir entre los actos dictados por la administración militar en aplicación de la citada normativa -que pueden suponer vg. el cese de las condiciones necesarias para el disfrutre de tales viviendas y consecuente obligación de desalojo- y que podrán obviamente ser objeto de revisión ante la jurisdicción contencioso-administrativa, y el eventual desahucio de tales viviendas que deberá ventilarse en todo caso ante los órganos del orden jurisdiccional civil por el cauce procesal del juicio «común» de desahucio y/o, en su caso, por precario.(586)
3) Similares consideraciones cabe efectuar respecto de las viviendas universitarias -Art. 5.d) LAU-,(587) Los actos administrativos dictados por la Universidad que puedan inicidir en las condiciones requeridas para el disfrutre de las viviendas universitarias podrán ser en su caso objeto de revisión ante la jurisdicción contencioso-administrativa (vg. la expulsión de un alumno que comporte la pérdida del derecho a disfrutar la vivienda), pero el eventual desahucio de tales viviendas deberá ventilarse en todo caso ante los órganos del orden jurisdiccional civil y por el cauce procesal del juicio -«común»- de desahucio y/o, en su caso, por precario.
4) Entre los distintos supuestos contemplados en el primer apartado -sub letra a)- del artículo 5 LAU, cabe hacer mención en primer lugar a las viviendas asignadas a funcionarios por razón del cargo que desempeñen o servicio que presten. Cabe dar nuevamente por reproducidas las consideraciones efectuadas en sede de viviendas militares. Los actos administrativos que pudieren incidir en las condiciones y/o requisitos de ocupación de la vivienda podrán en su caso(588) ser objeto de revisión ante la jurisdicción contencioso-administrativa; sin perjuicio de lo anterior, el eventual desahucio de tales viviendas deberá ventilarse en todo caso ante los órganos del orden jurisdiccional civil por el cauce procesal del juicio -«común»- de desahucio y/o, en su caso, por precario.
5) Siguiendo con los supuestos contemplados en el primer apartado -sub letra a)- del artículo 5 LAU, cabe hacer asimismo mención a las viviendas asignadas, por razón del cargo o servicio, a porteros guardas, asalariados y empleados. En la práctica, pueden plantearse diversas situaciones:
- Así, en primer lugar, las situaciones de «servicio de la posesión» en la que se hallan los porteros y guardas encargados de cuidar la finca.
Cabe sin embargo distinguir la situación de la vivienda que, aunque en atención a la relación laboral o de servicio prestada por el ocupante, es cedida en auténtico arrendamiento -es decir, a cambio de la oportuna renta-. Como afirma DAVILA GONZÁLEZ(591), la exclusión de la legislación arrendaticia urbana que en otro caso...
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