El proceso adecuado para la restitución de la fianza arrendaticia

Autor:Santiago Aragonés Seijo - Lidia Fernández Serra
Cargo:Letrada de la Administración de Justicia sustituta
Páginas:2680-2703
RESUMEN

En la práctica de los tribunales la restitución de la fianza arrendaticia viene siendo exigida por el arrendatario tanto en un procedimiento monitorio, como en un juicio verbal o en un juicio ordinario, sobre todo por parte de quienes lo hacen sin postulación procesal. Sin embargo, la necesidad de que se liquide previamente la relación arrendaticia hace preciso que el procedimiento declarativo idó... (ver resumen completo)

 
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I Régimen jurídico de la fianza arrendaticia

Según el artículo 1822 del Código Civil «por la fianza se obliga uno a pagar o cumplir por un tercero, en el caso de no hacerlo este». En la fianza una tercera persona, distinta del acreedor y del deudor, se obliga al cumplimiento de una obligación principal subsidiariamente. Por el contrario, en la llamada fianza arrendaticia no existe un tercero que garantice la obligación -pues la presta el propio arrendatario- y lo que verdaderamente garantizará el cumplimiento del contrato será la cantidad entregada directamente al arrendador. Por ello, para algunos autores1y la jurisprudencia2, la fianza arrendaticia es realmente una prenda irregular, no una cláusula penal3.

La palabra fianza no se emplea en el caso que nos ocupa en un sentido técnico4, sino como equivalente a garantía en general, sentido vulgar utilizado con frecuencia en nuestras leyes, como -por ejemplo- en la tutela o el usufructo5.

Cabe, pues, entender la fianza arrendaticia como una garantía para el arrendador tras la finalización del contrato de arrendamiento, dado que -por desgracia- suele ser habitual que algunos arrendatarios adeuden en dicho momento algunas rentas arrendaticias o que restituyan la vivienda en mal estado, más allá del habitual desgaste por el uso y el paso del tiempo6. En consecuencia, si el arrendatario pretende la restitución de la fianza deberá estar al corriente del pago de las rentas y devolver el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió.

El artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción dada por las Leyes 4/2013, de 4 de junio; 39/2010, de 22 de diciembre de y 13/1996, de 30 de diciembre, bajo la rúbrica de «fianza» dispone, en su apartado primero, que «A la celebración del contrato7 será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico8 en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda». En relación con la finalización del arrendamiento -momento de su restitución- establece el apartado cuarto que «El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución». La falta de pago de la fianza, o de su actualización, permite al arrendador resolver el contrato (art. 27.2.b LAU)9.

Dicho precepto tiene una redacción semejante a la del artículo 105 de la antigua Ley de arrendamientos urbanos de 24 de diciembre de 1964, si bien actualmente la competencia para el depósito de la fianza corresponde a las Comunidades Autónomas10, con arreglo a la disposición final tercera y la derogatoria única de la LAU11y no se contempla en el subarriendo12. Otra novedad de la vigente LAU es la actualización de la fianza (art. 36.2 y 36.3). Llama la atención que en la legislación anterior -a diferencia de la vigente, que no dice nada- los preceptos sobre la fianza iban encaminados a proteger al inquilino frente a exigencias abusivas del arrendador respecto de la cuantía de aquella13.

Aunque la actual Ley no lo diga, la finalidad de la fianza arrendaticia es garantizar el cumplimiento por la parte arrendataria de sus obligaciones, entre ellas la devolución de la vivienda en condiciones similares a como la recibió y al abono de aquellas cantidades que se había comprometido a pagar, sean rentas, consumos u otros gastos14.

Resume exhaustivamente la función de esta garantía la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, sección 3.ª, en su Sentencia número 67/2013, de 20 de febrero: «La fianza arrendaticia es una obligación impuesta por la Ley de naturaleza

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accesoria y en función de garantía que responde al designio de servir de garantía al arrendador frente a eventuales incumplimientos por parte del arrendatario de sus obligaciones contractuales. De esta manera, debe ser aplicada, en primer lugar, al cumplimiento de estas obligaciones (reparación de daños, reposición de objetos). Entre las muchas funciones de garantías atribuidas a la prestación de la fianza por parte del arrendatario se encuentran las de responder de la obligación del pago de la renta y de cualquier otra cantidad cuyo pago corresponda a dicho arrendatario (arts. 1555.1 del Código Civil, 17 y 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), y de indemnizar, en su caso, al arrendador o los daños y menoscabos producidos en la vivienda arrendada tanto intencionadamente o mediante la ejecución de obras no consentida será necesaria la reposición de la finca al estado anterior (arts. 1563 y 1564 del Código Civil y 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), como por un uso de la finca que no se adecue a lo pactado o no diligente (art. 1555.2 del Código Civil), e incluso por no haber actuado con la diligencia debida ante la aparición de hechos o daños que exigieron al hacer urgente o una comunicación inmediata al arrendador (arts. 1558 y 1559 del Código Civil y 21.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 15 .

La prestación de la fianza por el arrendatario se articula como obligatoria, sin que pueda renunciar a ella el arrendador16, cuando la regla general en nuestro ordenamiento es la voluntariedad de las garantías accesorias, con las contadas salvedades del ejercicio de la tutela (art. 260 del Código Civil), el representante del ausente (art. 185 del Código Civil), el usufructuario (art. 491.2.º del Código Civil), el heredero bajo condición potestativa negativa (art. 800 del Código Civil) o el administrador concursal (art. 29 de la Ley concursal). Siguiendo a ALBA-LADEJO (2004, 674), cabe calificar de insólita la obligatoriedad de la exigencia y prestación de la fianza, pues siendo una protección para el arrendador, ya se encargará este de pedirla, sin que se vea por qué ha de imponérsele que lo haga, si es que quiere renunciar a ser garantizado o no quiere ejercer su derecho a serlo. Con ello -sigue el mismo autor- una vez más las Administraciones públicas meten la mano en el bolsillo del ciudadano, un limpio procedimiento para conseguir fondos ajenos sin pagar por su utilización ni devolverlos actualizados17. Sin embargo, el incumplimiento de la obligación de depositar la fianza constituirá una infracción administrativa para el arrendador que en nada afecta a la eficacia y validez del arriendo18.

La fianza se extingue por las causas generales de las obligaciones (art. 1847 del Código Civil), y en el arrendamiento por la finalización del contrato, ya sea por mutuo acuerdo o por el incumplimiento de las obligaciones por cualquiera de las partes. El supuesto de extinción más frecuente en los arrendamientos urbanos es la finalización del contrato, sea como consecuencia del acuerdo de las partes, de la expiración del plazo legal o contractual o del impago de las rentas arrendaticias. Resulta habitual la compensación de la cuantía de la fianza con las rentas adeudadas por el arrendatario o con el coste de la reparación de los desperfectos hallados en el inmueble. También es frecuente que se restituya la fianza con la entrega de las llaves y la previa comprobación del estado de la vivienda por el arrendador. Finalmente -que es lo que aquí se trata- el arrendatario puede pretender la devolución de la fianza transcurrido cierto tiempo desde que abandonó la vivienda.

Pese a que el importe de la fianza estará depositado en el organismo público competente, la fianza debe restituirse al arrendatario antes del plazo de un mes desde la entrega de llaves para que aquella no devengue el interés legal, pues la Administración no será la que satisfaga la demora19.

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II Necesidad de liquidar la relación arrendaticia

La fianza arrendaticia, como cualquier otra garantía, está llamada a responder del incumplimiento del contrato. Aunque la LAU no lo indique habrá de devolverse la fianza a la terminación de la relación arrendaticia, siempre que el arrendatario haya dado cumplimiento a las obligaciones que la fianza garantiza. Podría parecer que en cualquier momento puede el arrendador, por ejemplo, resarcirse del impago de cualquier renta con el importe de la fianza, sin embargo la propia LAU dice que el saldo de la fianza debe «ser restituido al arrendatario al final del arriendo»20. En lugar de compensar la fianza con el impago de las rentas21, el arrendatario deberá requerir el pago al arrendador y, si este no paga, puede acudir al juicio verbal de desahucio, al proceso declarativo que corresponda por cuantía -verbal u ordinario22- o, incluso, al procedimiento monitorio23.

La restitución de la fianza solo será exigible por el arrendatario24cuando el arrendador haya tomado posesión material del inmueble y haya podido así evaluar los posibles daños y cuantificar el impago, por ejemplo, de posibles suministros25.

Pese a que se refiera al contrato de fianza, también resulta aplicable aquí lo afirmado en la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de diciembre de 1992, según la cual «la fianza subsistirá hasta que por la terminación completa del contrato principal que se afiance, se cancelen definitivamente las obligaciones que nazcan de él, lo que en una recta interpretación hermenéutica, supone que la fianza subsistirá en tanto en cuanto no termine el contrato principal, o bien que, terminado este, se hayan cancelado, definitivamente las obligaciones derivadas de dicho...

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