Procesal Civil
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Flexibilización del alquiler de viviendas
Proyecto de Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas (BOCG de 7 de septiembre de 2012)
El pasado 7 de septiembre de 2012 se publicó en el Boletín Oficial de las Cortes Generales el Proyecto de Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas (en adelante, el «Proyecto»), en el que se atiende a la situación del mercado inmobiliario español, que está caracterizado por una alta tasa de propiedad y un débil mercado del alquiler, con las implicaciones negativas que ello conlleva, y que afecta tanto a la economía como a la sociedad española.
Por ello, y con el fin de conseguir la flexibilización y dinamización de este mercado, se propone la modificación de algunos preceptos de (i) la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; (ii) la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil; (iii) el texto refun-dido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo; (iv) la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario; y (v) la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, aprobado por el Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo.
La modificación del articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos persigue influir sobre las siguientes cuestiones:
(i) El régimen jurídico aplicable, priorizando la voluntad de las partes dentro de los límites establecidos en el título II de la Ley.
(ii) La duración del arrendamiento, reduciendo de cinco a tres años la prórroga obligatoria.
(iii) La recuperación, en determinados supuestos, del inmueble por el arrendador para destinarlo a vivienda permanente una vez que haya transcurrido el primer año de duración del contrato y sin necesidad de que se haya previsto expresamente.
(iv) El reconocimiento al arrendatario de la posibilidad de desistir del contrato una vez que hayan transcurrido seis meses y que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes.
(v) La normalización del régimen jurídico del arrendamiento de viviendas, estableciendo que los adquirentes de viviendas que reúnan los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria solo se subrogarán en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito con anterioridad a la transmisión de la finca.
Por su parte, centrándonos en el ámbito procesal, la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil tiene como finalidad la agilización del procedimiento de desahucio -tanto en caso de impago como por expiración del plazo del contrato- y del procedimiento para la reclamación y cobro de rentas debidas. Como novedad más característica debe apuntarse que, en los casos en que el demandado, tras ser requerido, no comparezca o pague la cantidad reclamada, será
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el juez quien dicte auto directamente en el que dé por terminado el procedimiento y se producirá el lanzamiento.
De esta forma se agiliza notablemente el procedimiento actual, en el que es el secretario judicial quien, mediante decreto, declara la finalización del procedimiento, no pudiéndose además acordar el lanzamiento hasta que se verifique si se ha celebrado o no vista.
Esta nueva manera de terminación del procedimiento permite que se incluyan en la condena tanto las costas como las rentas que se devenguen hasta que se entregue la posesión del inmueble.
Para poder alcanzar estos objetivos se prevé la modificación de cuatro artículos de la Ley de Ritos (220, 440, 549 y 703). Las modificaciones más relevantes son las siguientes:
(i) La citada previsión -para los casos en los que los demandados no paguen, se opongan o allanen una vez requeridos de pago- de que sea el juez quien dicte auto que ponga fin al juicio de desahucio y se lleve a cabo directamente el lanzamiento en la fecha señalada en el requerimiento.
(ii) La posibilidad para el arrendador de interesar que no se dé por finalizado el juicio de desahucio, cuando el arrendatario abandone voluntariamente el inmueble, para que se levante acta del estado en que este se encuentre.
(iii) La suficiencia -para evitar demoras en la práctica de los lanzamientos- de la presencia de un único funcionario con categoría de gestor, previa autorización del juez, quien tendrá potestad para solicitar el auxilio de la fuerza pública en caso de que sea necesario.
En cuanto al Impuesto sobre Sociedades, se flexibilizan los criterios que permiten la aplicación del régimen fiscal especial de arrendamiento de viviendas mediante la reducción del número de viviendas requerido y del tiempo en que deben permanecer en arrendamiento, así como con la supresión de los requisitos de tamaño de las viviendas.
Respecto de la normativa aplicable a las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario, las modificaciones de dirigen a crear un nuevo instrumento de inversión destinado al mercado del arrendamiento. La principal novedad en este sentido es la modificación del régimen fiscal aplicable a este tipo de sociedades, que se asemejaría al imperante en otros países con un tipo de gravamen del cero por ciento respecto de las rentas provenientes del desarrollo de su objeto social y finalidad específica.
Finalmente, en relación con el Impuesto sobre la Renta de no Residentes, después de la modificación propuesta, solo quedarían sujetas al Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles de Entidades no Residentes aquellas que residan en un país o territorio de los considerados como paraíso fiscal.
Revisión del sistema de tasas judiciales por el ejercicio de la potestad jurisdiccional
Proyecto de Ley por la que se regulan determinadas tasas en el ámbito de la Administración de Justicia y del Instituto Nacional de Toxicología y Ciencias Forenses (BOCG de 7 de septiembre de 2012)
El Proyecto ha sido especialmente respetuoso con el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva en su vertiente de acceso a la jurisdicción, y cobra especial relevancia la doctrina jurisprudencial que el Tribunal Constitucional ha sentado sobre esta materia. En concreto, la sentencia 20/2012, de 16 de febrero, del Tribunal Constitucional, que no solo confirma la constitucionalidad de las tasas, sino que además reconoce expresamente la viabilidad de un modelo en el que parte del coste de la administración de justicia sea soportado por quienes más se benefician de ella.
Con esta reforma se acerca el sistema español de tasas judiciales a los sistemas que rigen en países de nuestro entorno. En ellos, además de la financiación de la administración de justicia a través de los impuestos, se exige este concreto tributo a los usuarios del servicio público.
El Proyecto persigue una doble finalidad:
(i) Racionalizar el ejercicio de la potestad jurisdiccional, a través de la asunción por los ciudadanos que recurren a los tribunales de parte del coste que ello implica.
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(ii) Obtener mayores recursos que se destinarán a una mejora en la financiación del sistema judicial y, en particular, de la asistencia jurídica gratuita.
El nuevo régimen que contempla el Proyecto amplía sustancialmente los hechos imponibles y los sujetos pasivos obligados al pago de la tasa. Hasta ahora, las únicas obligadas a su pago eran las personas jurídicas, pero el Proyecto prevé que las personas físicas estarán también obligadas al pago de la tasa cuando promuevan el ejercicio de la potestad jurisdiccional y realicen el hecho imponible. Con una excepción: las personas a las que se les haya reconocido el derecho a la asistencia jurídica gratuita estarán exentas del pago de la tasa.
El Proyecto amplía también el ámbito objeto de la tasa y prevé su aplicación al orden social. Pero la aplicación en este orden será limitada, ya que el hecho imponible estará constituido por la interposición de los recursos de suplicación y casación y se hará de forma proporcional a los intereses que se tutelan en el proceso. No se prevé, sin embargo, reformar el sistema de tasas en relación con el orden penal, en el que seguirá sin exigirse su pago en atención a sus características especiales de acceso a la justicia.
Con la finalidad de incentivar la solución extrajudicial de litigios, el Proyecto prevé una bonificación de la cuota de la tasa cuando se alcance una terminación extrajudicial o transaccional que ahorre parte de los costes de la prestación de servicios.
El Proyecto recuerda que la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, estableció que el pago de la tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional había de quedar incluido, en su caso, en las costas del proceso civil, contempladas en el artículo 241 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, zanjando de este modo la polémica que existió inicialmente, dado el discrepante criterio de los diversos órganos judiciales.
Nueva reforma de la normativa tuitiva de consumidores y usuarios
Anteproyecto de Ley por el que se modifica el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre
El pasado 22 de noviembre de 2011 se publicó en el Diario Oficial de la Unión Europea la Directiva 2011/83/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 25 de octubre de 2011, sobre los derechos de los consumidores, que deroga la normativa europea vigente sobre la protección de los consumidores en los contratos celebrados a distancia y los contratos celebrados fuera de los establecimientos mercantiles, estableciendo un nuevo marco legal en esta materia. Además, modifica la normativa europea sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores y sobre determinados aspectos de la venta y las garantías de los bienes de consumo.
El...
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