El procedimiento

AutorGu?nther Besser Valenzuela
Páginas97-169

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Esquema del procedimiento de desahucio por falta de pago

El proceso de desahucio por falta de pago es un proceso especial que se estructura sobre la base del juicio verbal. Tras la introducción de la técnica monitoria, el desarrollo del procedimiento puede resumirse así: comienza por demanda sucinta del actor, cuyo examen de admisibilidad corresponde al secretario judicial. Admitida la demanda, dicho funcionario dictará un decreto que contiene, junto a la citación a una vista eventual, un requerimiento de desalojo y pago dirigido al demandado. Si el demandado se opone al requerimiento, se celebrará la vista en la fecha fijada y el proceso continúa como si se tratara de un juicio verbal. En cambio, si el demandado no atiende el requerimiento ni se opone al mismo, el procedimiento termina por un decreto del secretario judicial, y se procederá al lanzamiento.

Fuera de lo anterior, existen otras particularidades en el procedimiento de desahucio por falta de pago. Entre ellas, destaca la posibilidad del demandado de enervar la acción de desahucio, así como una especial forma de allanamiento consistente en la aceptación por parte del arrendatario del compromiso de condonación de las deudas que puede asumir el actor en su demanda.

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En el presente capítulo abordaremos el procedimiento de desahucio por falta de pago, con especial referencia a las particularidades procedimentales introducidas por las últimas leyes que han buscado hacer más expedita la recuperación de la posesión del inmueble arrendado, como solución complementaria a los demás instrumentos establecidos a fin de estimular el mercado del alquiler en España.

La demanda

El proceso de desahucio por falta de pago comienza por demanda sucinta (art. 437 LEC), y no por petición inicial (art. 814 LEC), toda vez que por mucho que se haya introducido la técnica monitoria por la Ley 37/2011, no se ha transformado nuestro juicio en un proceso monitorio (supra, cap. I, apdo. IV.2).

De acuerdo a lo dispuesto en el art. 437.1 de la LEC, en la demanda «se consignarán los datos y circunstancias de identificación del actor y del demandado y el domicilio o los domicilios en que pueden ser citados, y se fijará con claridad y precisión lo que se pida». Como se observa, la demanda sucinta, a diferencia de la demanda (ordinaria) del juicio ordinario, se caracteriza porque contiene sólo una parte de la pretensión —los sujetos y el petitum—, necesitando de un momento procesal posterior para completarla. Es por ello que, conforme al art. 443.1 de la LEC, «la vista comenzará con exposición por el demandante de los fundamentos de lo que pida», esto es, con la exposición de la causa petendi1.

En relación con la forma de la demanda, cabe advertir que nada impide que se formule demanda ordinaria, como se desprende del art. 443.1 in fine de la LEC. Por lo demás, atendido el carácter preceptivo de la intervención de abogado y procurador en estos

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procesos, no se justifica que se mantenga como alternativa la formulación de demanda sucinta2.

1. Requisitos de la demanda

Los requisitos de toda demanda sucinta están establecidos en el art. 437.1 de la LEC. A parte de estos requisitos generales, existen requisitos específicos para las demandas de desahucio por falta de pago. A continuación, nos referiremos a cada uno de ellos.

A) Identificación de las partes

Uno de los requisitos generales de toda demanda sucinta es la consignación de los datos y circunstancias de identificación del actor y del demandado (art. 437.1 LEC).

En cumplimiento de esta norma, la demanda debe identificar al actor y al demandado por sus nombres y apellidos, y el de sus representantes legales o convencionales, si procede. Además, como en este proceso la postulación es preceptiva, en la demanda se deberá individualizar también al abogado y procurador que asisten al actor.

B) Designación del domicilio

El segundo requisito general de toda demanda sucinta consiste en señalar los domicilios en que las partes pueden ser citadas (art. 437.1 LEC). La designación del domicilio del actor no tiene dificultad alguna, pero ello no siempre resulta sencillo cuando se trata del demandado.

Para facilitar esta tarea, la LEC contiene una regla especial sobre el domicilio para los actos de comunicación en los juicios de desahucio por falta de pago, según la cual, «si las partes no han

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acordado señalar en el contrato de arrendamiento un domicilio en el que se llevarán a cabo los actos de comunicación, éste será, a todos los efectos, el de la vivienda o local arrendado» (art. 155.3.II LEC)3 (infra, apdo. IV.4).

C) La petición

Otro requisito general de las demandas sucintas es fijar con claridad y precisión lo que se pida (art. 437.1 LEC). En otros tér-minos, la demanda sucinta debe contener la expresión del petitum.

Al respecto, conforme a lo que dijimos al revisar el petitum en la acción de desahucio por falta de pago (supra, cap. II, apdo. II.1), en la demanda sucinta se deberá solicitar la estimación de la demanda y, con ella, la emisión de una declaración judicial que condene al demandado a entregar la posesión del inmueble arrendado, previa resolución del contrato de arrendamiento.

En caso de acumulación de acciones, la petición deberá incluir lo que se indica a continuación.

D) Eventual acumulación de acciones

Como vimos al analizar el objeto del proceso de desahucio por falta de pago, en la demanda el actor podrá acumular a la principal acción de desahucio la acción de reclamación de rentas y cantidades debidas por el arrendatario, sin ningún límite cuantitativo (art. 438.3.3.ª LEC) (supra, cap. II, apdo. III.1.1).

De este modo, si a la acción de desahucio por falta de pago se ha acumulado la acción de reclamación de rentas o cantidades debidas (art. 438.3.3.ª LEC), en el petitorio de la demanda se deberá solicitar también la estimación de dicha acción y la condena al demandado al pago de todas las cantidades adeudadas al arrendador.

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En estos supuestos, además, el actor podrá interesar en la demanda que la sentencia o el decreto incluya «la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda» (art. 220.2 LEC).

Recordemos, por último, que a la acción de desahucio por falta de pago se podrán acumular las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario (art. 438.3.3.ª in fine LEC).

E) Determinación de la cuantía

Siendo la demanda sucinta el escrito inicial del proceso de desahucio por falta de pago, el actor deberá expresar en ella justificadamente la cuantía de la demanda, con claridad y precisión (art. 253 LEC), aun cuando la cuantía no sea relevante a efectos de determinar el procedimiento adecuado para sustanciar esta acción.

En la actualidad, la determinación de la cuantía en los juicios de desahucio no ofrece ninguna dificultad, desde que la Ley 19/2009, de 23 de noviembre modificó la regla 9.ª del art. 251 de la LEC, según la cual «en los juicios sobre arrendamientos de bienes, salvo cuando tengan por objeto reclamaciones de las rentas o cantidades debidas, la cuantía de la demanda será el importe de una anualidad de renta, cualquiera que sea la periodicidad con que ésta aparezca fijada en el contrato»4.

Por su parte, para los casos en que se acumule a la acción de desahucio por falta de pago la acción de reclamación de rentas o cantidades debidas, la misma Ley 19/2009 agregó un nuevo párrafo a la regla segunda del art. 252 de la LEC, de acuerdo con el cual, en estos casos «la cuantía de la demanda vendrá determinada por la acción de mayor valor».

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F) Anuncio del compromiso de condonación

A fin de fomentar una solución autocompositiva de los conflictos derivados de la relación arrendaticia, la Ley 23/2003, de 10 de julio, introdujo un apartado tercero al art. 437 de la LEC para regular en los juicios de desahucio de finca urbana por falta de pago de la renta o cantidades debidas el compromiso de condonar al arrendatario toda o parte de la deuda y de las costas, condicionado al desalojo voluntario del inmueble dentro del plazo fijado al efecto5.

Considerando las diversas modificaciones introducidas al proceso de desahucio por falta de pago en aras de agilizar la tramitación de estos juicios, podría pensarse que la existencia de esta institución no se justifica. Sin embargo, la dificultad práctica de obtener el pago de las rentas y cantidades debidas por el arrendatario —por ejemplo, por la insolvencia de este último—, puede influir en la decisión del actor de renunciar al cobro total o parcial de tales cantidades, con el objeto de incentivar el desalojo voluntario del inmueble por parte del arrendatario, procurándose así la satisfacción de su pretensión de forma más rápida.

Ahora bien, la condonación de las rentas, de las cantidades debidas y de las costas está concebida como una facultad del actor, por ello el arrendador que opte por asumir este compromiso de condonación para recuperar más rápidamente la posesión del inmueble arrendado, deberá anunciarlo expresamente en la demanda.

Por consiguiente, este anuncio constituye un requisito contingente o no obligatorio de la demanda sucinta de desahucio de fincas urbanas por falta de pago, para el caso de que el actor hago uso de su derecho a condonar las deudas del arrendatario6. En consecuencia, la omisión de este...

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