Problemática jurídica de las urbanizaciones privadas
| Autor | Joaquín Sapena |
| Cargo | Notario de Valencia |
| Páginas | 975-984 |
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El Notario, en su labor creadora del Derecho, recoge de la Tealidad el hecho diario, el hecho social, y jurídicamente lo plasma, configura y regula. Y asi han salido del estudio notarial, perfiladas y aptas para la sanción legislativa, instituciones y figuras en aquel quehacer formadas. Una de ellas es, hoy en génesis incipiente, pero que crece a marchas forzadas, la urbanización privada que pretende proporcionar al mejor coste el apartamento o vivienda en el campo o en la playa.
Por urbanización privada se ha de entender aquella en la que cabe una regulación de tipo colectivo o comunal, pero particular, es decir, sin sometimiento a normas de derecho público. Por lo que sólo será posible en lo que la Ley del Suelo califica de suelo rústico y no en el urbano ni en el de reserva urbana, que necesariamente han de quedar sometidos a un plan administrativo que trastoca los bienes de servicio común en bienes de uso o servicio público. Lo cual, por la misma imperativa de sujeción al planPage 976 administrativo, sucede también en los Centros de interés turístico. Ahora bien, en todos estos casos es posible la urbanización de tipo mixto, esto es, la enclavada en un plan de Derecho público, pero permitiendo la existencia de bienes de servicio colectivo privado junto a los de uso o servicio público, urbanización mixta cuya problemática es la misma de las totalmente privadas o de tipo particular puro.
El fin primordial de toda urbanización particular ha de ser la garantía para el adquirente de una parcela, edificio o departamento de que el ordenamiento de la zona perdurará en las mismas condiciones en que inicialmente se ha plasmado, tanto sobre los derechos y limitaciones de las propiedades particulares como sobre el uso de los elementos comunes. Lo que exige en su contenido normativo una adecuada reglamentación sobre las limitaciones de uso, destino y construcción en las parcelas, por una parte, y, por otra, respecto a los elementos de uso común para lograr la seguridad de su perpetuo destino al servicio que les incumbe, conseguir la permanencia en el mismo mediante su adecuada conservación y alcanzar, en el máximo grado posible, la exclusividad en tal uso para las parcelas o propiedades de la zona, con exclusión de los extraños a la misma.
Concretadas asi las finalidades, hay que buscar los medios jurídicos más aptos para conseguirlas. En cuanto a las limitaciones de las propiedades particulares, establecidas con carácter recíproco, .y, por tanto, pesando sobre cada una en provecho de las demás, no cabe duda que la figura más apta de las hoy consagradas es la servidumbre real, positiva o negativa, generalmente recíproca, salvo casos especiales, y que aunque, continuas por esencia, físicamente sean no aparentes, jurídicamente lo.serán siempre por su extrema publicidad escrituraria y registral. Pero respecto a la regulación de los elementos comunes, su problemática es ardua, surgiendo ya las dudas en cuanto a quién debe ostentar su titularidad.
La adscripción de tales elementos al uso y servicio de las parcelas o edificios de propiedad privada, nos compele también al uso de la figura de la servidumbre real para dar carácter perpetuo e inmutable a tal adscripción. Pero precisamente por tal razón la existencia de un predio o predios sirvientes comporta necesaria-Page 977mente la titularidad de los mismos. Y en cual sea la más apta, está el problema.
Como solución sencilla, y aparentemente la más adecuada, se nos presenta la del condominio por los propietarios de la zona, en régimen de comunidad romana y en la misma proporción en que lo sean de la servidumbre que absorbe su propiedad. Solución que tiene un grave inconveniente práctico: el de que la titularidad de la parcela y sus derechos en la urbanización se plasma registralmente en dos la de la propia parcela y la de la cuota indivisa en los elementos comunes, lo que con el tiempo nos lleva al abandono en la transmisión formal de esta última y consecuente desacuerdo entre la realidad registral y la extrarregistral. Otro inconveniente, el de la imposibilidad legal de enervar la acción de división de la cosa común, a más de que teóricamente pudiera ser superado, prácticamente deja de serlo en cuanto tal división de bienes, cuyo disfrute está agotado por la servidumbre que sobre ellos pesa, a nada conduce.
La conveniencia de que la titularidad de los elementos comunes sea paralela a la de las parcelas particulares, compele a otra solución más perfecta: la de la Sociedad civil, cuyo objeto será llevar a cabo la actuación necesaria para lograr y mantener la efectividad del Ordenamiento jurídico de la urbanización, por lo que su gobierno es casi idéntico al que corresponderia a una comunidad organizada de los titulares de la zona. Sociedad que, en la línea de lo expuesto, puede ser la titular de los elementos comunes, pero que también ha sido construida como titular de unos predios dominantes de servidumbres limitativas del uso y construcción en las parcelas particulares predios sirvientes, siendo su objeto tanto mantener tales limitaciones como administrar los...
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