Algunos problemas que suscita la ampliación de préstamo hipotecario

AutorJavier Micó Giner
CargoNotario
Páginas67-78

La presente exposición es didáctica. Surge de la pregunta de un Letrado de Entidad Financiera sobre el dispar tratamiento que un mismo instrumento ha recibido. Su contenido comprende aportaciones externas. Entre ellas la de un Registrador y amigo (iba a decir Registrador y, sin embargo, amigo, pero con los tiempos que corren no sé si estamos para bromas). Contrariamente a lo que se dice en las obras de ficción, los hechos expuestos se intentan ajustar bastante a la verdad. Se toma un ejemplo concreto y se van señalando los problemas jurídicos y de interpretación que surgen.

  1. IDEA GENERAL

    1. Existe un determinado préstamo con garantía hipotecaria concedido por la Entidad X al prestatario B. Por simplificar, se prestaron 60.000 euros (pesetas en aquel entonces) al 16 por ciento inicial y luego variable y se constituyó hipoteca en garantía de:

      principal: 60.000 euros.

      intereses ordinarios: de dos años al 16 %, es decir, 19.200 euros,

      intereses de demora: de tres años al 16 %, es decir, 28.800 euros,

      costas: 6.000 euros.

    2. Han transcurrido varios años y la deuda se ha rebajado a 40.000 euros. El prestatario vuelve a necesitar dinero y solicita la ampliación de su préstamo en 15.000 euros. La entidad accede y opta precisamente por la vía de la ampliación, descartando la otra opción: concesión de un préstamo independiente con garantía de una segunda hipoteca, cuyo rango se podría igualar o no al de la primera. La decisión es que exista un único préstamo con una única cuota.

      No entramos en si se produce o no modificación de plazo o del tipo de interés del préstamo inicial porque es un problema menor resuelto por la Ley de Novación y Subrogación de Préstamos Hipotecarios.

      Sí interesa destacar que se fija un nuevo interés (sea por pacto de novación, sea por la mera evolución del tipo variable pactado en su día) del 5 por ciento que lógicamente afecta a la totalidad del préstamo, es decir, los 40.000 euros pendientes, más los 15.000 euros adicionales.

    3. Se otorga la escritura y se lleva al Registro.

  2. LA FIGURA INADMISIBLE

    La figura que no es posible admitir consiste en considerar que hay un préstamo resultado de sumar el saldo vivo del primero (40.000 euros) más el nuevo importe (15.000 euros), es decir, 55.000 euros. La DGRN, en Resolución de 9 de enero de 2002, considera que tal supuesto es admitir la figura de la hipoteca de propietario vedada por nuestro Derecho.

    La figura que sí es posible admitir consiste en considerar que hay un préstamo por importe total del inicial (60.000 euros) más su ampliación (15.000 euros), lo que arroja un total prestado de 75.000 euros, aunque el saldo vivo del mismo haya quedado reducido a 55.000 euros.

  3. LAS CALIFICACIONES REGÍSTRALES ALTERNATIVAS

    Las posiciones registrales han sido variadas. Aunque la cuestión hoy pudiera parecer resuelta (Rs 8 de junio de 2002), conviene recordar que esos préstamos pueden haber sido objeto de calificaciones e inscripciones dispares, lo que afectará a su ejecución.

    Se respeta el principio de calificación personal del Registrador y se comprende su fundamento teórico y corporativo. Pero ante la disparidad de calificaciones y los futuros problemas de ejecución que se podrían plantear, parece quizá razonable cuestionarse su operatividad respecto de los instrumentos financieros que deben ser transparentes y uniformes para todo el mercado nacional. Quizá, las minutas hipotecarias debieran ser objeto de una única calificación nacional. Se abaratarían costes y se ganaría en seguridad preventiva, que a fin de cuentas es por lo que se paga al Notario y al Registrador.

    Las posibilidades (sin ánimo exhaustivo, aunque el paciente lector no lo crea) son:

    1. Denegar la inscripción.- Según algunos Registros, hay dos préstamos y eso exige dos hipotecas. Consecuencia: no se inscribe. Tendremos estas dos opciones:

    2. a. Se ha "subsanado" la escritura (o mejor, se ha aceptado el criterio de la calificación registral, dado que no se puede hablar de subsanación cuando nada hay que subsanar, ya que la DGRN ha reconocido que la figura es adecuada), quedando como una segunda hipoteca (cuyo rango puede o no haber sido igualado). No plantea problemas especiales, pues es un supuesto conocido.

      1 .b. No se ha hecho nada. La entidad carece de la garantía hipotecaria. A la luz de las Resoluciones de la DGRN, debe procederse a su inscripción. A tal efecto, sería suficiente una nueva presentación del título con los problemas habituales caso de estar vigente una calificación incorrecta derivados de la nueva regulación.

      - Mirando al pasado las opciones son posibles y reales.

      - Cara al futuro, como opción está claramente desfasada a raíz de la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado y no se debería plantear.

    3. Cancelar la inscripción de la primera hipoteca e inscribir una segunda hipoteca por el importe total del préstamo ampliado.- En este caso nos encontraremos normalmente con un único principal, intereses ordinarios y de demora correspondientes y costas. Dentro de esta modalidad se han producido dos tipos de calificaciones e inscripciones:

    4. a. Practicar el nuevo asiento de hipoteca por el saldo vivo. Es contrario a la tesis de la DGRN.

    5. b. Practicar el nuevo asiento de hipoteca por la suma del importe inicial más la ampliación. Es parcialmente conforme a la tesis de la DGRN, en cuanto que queda inscrito un préstamo con su hipoteca, pero en rigor es contraria a la misma la cancelación de la inscripción de la primera hipoteca.

      En ambos casos, no habrá problemas de ejecución. Los asientos (aunque sea discutible su práctica) estarán bajo salvaguardia de los Tribunales y habrá que atenerse a su tenor literal. Normalmente, se ejecutará una única hipoteca respecto de un préstamo único. No deberían surgir graves dificultades.

      - Mirando al pasado, tales son las situaciones que observamos.

      - Cara al futuro, este supuesto no será admisible con las Resoluciones de la DGRN. No es admisible ni el supuesto 2.a, por contrario a las Resoluciones que no admiten la hipoteca de propietario ni es admisible el supuesto 2.b, pues la cancelación de la hipoteca anterior implica su pérdida de rango y es contrario a las Resoluciones sobre un único préstamo que se amplía. En ambos casos, si se diera el supuesto de hecho porque el Registrador sencillamente lo hace, estaría incurriendo en clara responsabilidad, aunque no se pudiera impugnar el asiento realizado por vía de recurso, al practicar la inscripción de forma opuesta a la rogación.

    6. Inscripción siguiendo en todo o en parte la tesis de la Resolución de 8 de junio de 2002.- De nuevo, se habrán podido practicar tres tipos de inscripciones. Recordemos que existirá:

      1a. La responsabilidad hipotecaria del préstamo originario.

      2a. La responsabilidad hipotecaria de la ampliación.

      3a. La responsabilidad hipotecaria del préstamo tras su ampliación que unas veces aparecerá y otras no.

      No necesariamente estarán las tres responsabilidades en la escritura de préstamo hipotecario. Hay casos en que los Registradores han exigido que consten las tres; en otros, aun no constando más que dos, los propios Registradores han procedido a realizar operaciones matemáticas de adición (si estaban las dos primeras, pero no la tercera) o sustracción (si constaban la primera y la tercera pero no la segunda) para deducir las tres responsabilidades.

      Las inscripciones posibles son:

    7. a. Inscribir la responsabilidad correspondiente a la ampliación, sin alterar la correspondiente al préstamo originario ni señalar la total.- Desde el punto de vista registral es claro que habrá dos hipotecas de distinto rango. Dado que no se menciona en absoluto la voluntad de las partes de configurar un único préstamo, esta inscripción conduce a diversos problemas:

      - ¿cabrá una única ejecución o habrá que seguir dos procedimientos?

      - ¿cuando se pida certificación de titularidad y cargas se indicará que es un único préstamo ampliado o dos y se tratará como carga el preferente?

      - ¿cabrá que el fedatario certifique un único saldo a los efectos de ejecución o será necesario que certifique dos saldos?

      - ¿cómo certificar contablemente respecto de dos saldos cuando...

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR