Los problemas derivados de la desconexión entre el registro de personas (mercantil y civil) y el de la propiedad en relación con las resoluciones de incapacidad o concurso inscribibles en el registro de propiedad ex art. 2.4.º LH según «la vulgata»
| Autor | Luis Fernández del Pozo |
| Páginas | 147-154 |
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Para exponer la interpretación «vulgata» (vale decir: muy mayoritaria) sobre los efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad de las resoluciones judiciales relativas a la capacidad o concurso ex art. 2.4.º LH distingamos según la incapacitación o el concurso constaren o no constaren inscritos (o anotados) en el Registro de la Propiedad:
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) Inscrita o anotada la incapacidad, la prodigalidad o el concurso del titular registral en el Registro de la Propiedad donde está inmatriculada la finca en cuestión, quedan suficientemente tutelados los derechos del eventual adquirente de titular registral incapaz, pródigo o concursado.
De hecho, la inscripción de incapacitación cerraba, y cierra todavía hoy, el Registro de la Propiedad a la inscripción de la adquisición (posterior a la
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firmeza de la resolución, vid. infra acerca del principio de prioridad) realizada por el comprador del incapaz, pródigo o concursado y, desde luego, el cierre registral subsiguiente a ulteriores transmisiones: a la subadquisición por tercero o terceros sucesivos. Por su parte, la anotación preventiva de la demanda de incapacidad, podía, y puede todavía, producir el efecto informativo deseable (enervar la buena fe pendiente del proceso) en favor de quien diligentemente consulta el Registro: advertido quien contempla contratar sobre el inmueble de la pendencia de juicio de prodigalidad relativo al titular registral, aquel es libre de decidir si seguir o no adelante con la intención negocial y contratar con el presunto pródigo [...] Y estar a las consecuencias. Sobre la posibilidad de anotar preventivamente la incapacidad en el Registro Civil, vid. también la RDGRN de 7 de junio de 1997 (Civil).
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) El problema de quiebra de la tutela registral se plantea cuando lo que se discute es la eventual protección de quien contrata con el titular registral confiando en la apariencia registral cuando no figura en el Registro de la Propiedad anotada o inscrita la oportuna resolución judicial.
La argumentación desde entonces se ha repetido hasta la saciedad, por casi todos, con los mismos argumentos. La cosa es que, se nos dice, quien contrata con incapaz o concursado, no inscrita la incapacidad o concurso, no puede aspirar a la protección registral [...] aunque adquiera confiado en el Registro ante el silencio tabular de la sentencia extratabular. Las inscripciones del art. 2.4.º LH, se nos dice, no producen los efectos de fe pública registral sino que hay que esperar a que aparezcan segundas y ulteriores transmisiones. La tutela funciona entonces, solamente, en favor de los verdaderos terceros ex art. 34 LH; los únicos dignos de tutela hipotecaria, que son quienes contratan con quien contrata con el incapaz. O sea, que la tutela de la fe pública del registro en estos casos se suspende —o se difiere— hasta que aparece el afortunado subadquirente. No en vano, se argumenta, la inscripción no convalida los actos o contratos nulos y el que adquiera de un declarado incapaz realiza un acto adquisitivo nulo que su eventual inscripción no purga porque faltan a la inscripción los efectos taumatúrgicos.
En palabras de la propia DGRN: «La mejor doctrina afirma [.../...] que la fe pública registral no ampara las situaciones relativas a la capacidad de las personas, y a que quien contrata directamente con quien tiene su capacidad restringida o modalizada, aunque formalmente pudiera considerarse ajeno a esta situación, no es tercero respecto del acto nulo o anulable por infracción de las limitaciones impuestas en
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la capacidad del otorgante y nunca puede hacerlas valer en su favor (art. 1.302 CC)» (cfr. RDGRN de 26 de enero de 2012). Nos lo dice y resume bien, como siempre, en un argumento al que bastan tres proposiciones, Peña Bernaldo de Quirós: «La protección del Registro de la Propiedad se establece frente a los títulos de dominio u otros derechos reales que no estén inscritos (cfr. arts. 606 CC y 32 LH); el Registro no convalida los actos que, por estar realizados por un titular registral incapaz, sean por sí nulos (nulidad, anulabilidad) con arreglo a las leyes (cfr. art. 33 LH); el tercero adquirente está protegido por el...
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