Comentario al Artículo 7, sobre obras, elementos comunes y privativos. Actividades prohibidas, de la Ley de Propiedad Horizontal (modificado por Ley 8/1999, de 6 abril) (párrafo 2.3, modificado por Ley 1/2000, 7 enero, de enjuiciamiento civil)

Autor:Sergio Vázquez Barros
Cargo del Autor:Abogado
 
EXTRACTO GRATUITO

Al tratar este precepto, debemos comenzar haciendo referencia a la novación introducida por Ley 51/2003 de 2 de diciembre, en su disposición Adicional Tercera , que viene a regular la no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad, introduciendo por primera vez, en la ley especial que regula “la propiedad de casas por pisos”, el concepto de “mayor de setenta años”. Esta reforma cuenta con grandes beneficios, tanto para los discapacitados como para los ancianos o personas mayores, lo cual será analizado detenidamente más adelante.

La Ley de Propiedad Horizontal atribuye amplias facultades para que los copropietarios puedan realizar obras en los elementos privativos, las cuales no requieren autorización de la Junta, porque la Ley no lo exige, limitándose a decir que se notifique previamente al representante de la Comunidad, pues se trata de obras en el interior del local del que tiene la propiedad exclusiva, no siendo de las prohibitivas, llegándose a la conclusión de que la falta de notificación no puede determinar por sí sola acción alguna de la Junta.

El apartado primero de este artículo distingue dos supuestos distintos por lo que se refiere a las obras a realizar por cualquier copropietario.

En el primer párrafo se regula las obras que todo propietario puede realizar en su propiedad individual, concediéndosele una facultad casi ilimitada ya que, puede realizar toda clase de obras modificando los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios, siempre y cuando cumpla con dos requisitos: a) que como consecuencia de tales obras no mengue o altere la seguridad del edificio, estructura, configuración o estado exteriores; o perjudique los derechos de otro propietario; y, b) que antes de ejecutar tales obras, dé cuenta de ellas a los órganos de la Comunidad.

Pero este derecho que se reconoce a cada propietario, resulta ambiguo y al mismo contradictorio así, por un lado se le autoriza a modificar los elementos arquitectónicos y por otro se le prohíbe alterar el estado exterior del edificio; esto nos lleva a pensar como se conjuga con la problemática generalizada en muchas edificaciones, como lo es cerramiento de terrazas y balcones exteriores; por lo que tenemos que, si bien se permite la modificación de los elementos arquitectónicos, como lo es la fachada, por otro se prohíbe modificar el estado exterior del edificio; por lo que entendemos que en esta materia mucho tendrá que decir la actuación jurisprudencial resolviendo esta contradicción.

Lo que si resulta evidente que, ningún propietario podrá dentro de su propiedad variar columnas o conducciones generales de servicios; las primeras porque atentarían contra la seguridad de la edificación; las segundas, cuando con ellas se perjudique a otro propietario, como por ejemplo cuando se varía la conducción del servicio de agua potable produciendo en los propietarios inferiores o superiores perjuicios por recibir menor cantidad o presión de agua en su inmueble.

Por último, se dispone con carácter imperativo a todo propietario que pretende ejecutar una obra en su propiedad individual que comunique previamente de ellas a los órganos de la comunidad, ello tiene su razón de ser en el sentido de que la comunidad tiene que tener conocimiento exacto de tales obras por si las mismas pudieran perjudicar a todos o algunos de sus miembros o a los elementos y servicios comunes; pero también hemos de tener en cuenta que aquí entra en juego la tolerancia de todos los copropietarios ya que, una obra (por pequeña que esta sea) siempre dará lugar a perjuicios e incomodidades a otros propietarios (piénsese en la utilización de ascensor, portería, escaleras, etc.); por lo que, en razón a una buena convivencia, dentro de un mínimo de tolerancia, las obras ha realizar por un propietario en su bien individual, habrán de ser soportadas por todos los copropietarios.

Cuestión distinta es lo regulado en el segundo apartado de este párrafo primero; aquí se prohíbe expresamente a todo propietario realizar cualquier modificación en servicios y elementos comunes porque si bien también ostenta la propiedad sobre ellos, lo es régimen de copropiedad, perteneciéndole una cuota parte sobre ellos.

También hemos de tener en cuenta que, sobre los elementos y servicios comunes, se pueden realizar modificaciones, introducir unos nuevos o suprimir los ya existentes, pero para ellos se requerirá el acuerdo de los copropietarios adoptado en Junta General (Ordinaria o Extraordinaria) a través del quórum y formalidades legales especialmente establecidas para ello.

El aviso previo al representante de la comunidad a que se refiere este artículo, no tiene más trascendencia que la de dar oportunidad a aquellas para oponerse a las obras proyectadas con posibilidad, en definitiva, de acudir a los Tribunales si la oposición no es atendida; pero no basta aquella omisión de aviso previo por sí sola, para viciar la actuación, será necesario que no afecte a elementos comunes y no se den los supuestos de menoscabo, alteración de la seguridad del edificio, su estructura general, configuración o estado exteriores a que el propio precepto se refiere, o se perjudiquen los derechos de otros propietarios.

Por tanto, hemos de tener en cuenta la importancia de este artículo por cuanto viene a regular la facultad de ejecutar obras por parte de cada uno de los copropietarios; así, y visto desde otro prisma, podemos resaltar que esté precepto limita esta facultad del propietario individual autorizándole a realizar obras en el elemento privativo, pero negándole capacidad para ello cuando se trata de alterar de cualquier forma los elementos comunes.

Esta disposición hace una clara distinción (en cuanto a las facultades que otorga sobre ellos) entre bienes privativos y comunes. Por lo que respecta a los primeros, el comunero tiene plenas facultades para la ejecución de obras siempre y cuando se cumplan dos requisitos: a) que las mismas tengan lugar dentro del área perimetral de su propiedad; y, b) que tales obras no afecten a la seguridad o estructura del edificio, su estado exterior o perjudique derechos de los restantes copropietarios.

También hemos de tener en cuenta que, aunque la Ley habla de piso o local, ésta disposición resulta extensible en cuanto a su aplicación a garajes, trasteros y anejos vinculados directamente que tengan el carácter de privativo dentro de la comunidad, pues en caso contrario sería una vulneración de los principios consagrados en régimen de la Propiedad Horizontal.

Ahora bien, téngase en cuenta que los locales se encuentran en una posición especial, por cuanto, en la mayoría de los casos se les hace imprescindible contar con letreros, carteles, escaparates, etc. como reclamo de clientes y anuncio de su actividad; situación ésta que en la mayoría de los casos implican obras menores que entran en contradicción con la estética o aspecto exterior del edificio, pero al mismo tiempo debemos tener en cuenta que en modo alguno vulneran las prohibiciones legales establecidas (seguridad o estructura del edificio, derechos de los restantes comuneros, etc.).

Para una más clara visión de la situación regulada por este precepto, creo que sería conveniente distinguir entre: a) obras a realizar en elementos privativos; y, b) obras a realizar en elementos comunes.

  1. Obras a realizar en elementos privativos. Como ya quedó expuesto anteriormente, el titular de un elemento privativo tiene amplias facultades para realizar obras dentro del área perimetral en que consiste su propiedad, con las limitaciones que este precepto establece en su párrafo primero.

    ¿Nos podemos preguntar qué se entiende por elementos privativos?. En tal sentido y, como punto de partida puedo significar que, para que un elemento tenga la consideración de privativo es imprescindible que reúna las condiciones necesarias para una efectiva y real utilización por su propietario, que lo aísle del exterior e impida el indiscriminado, y carente de todo sentido, uso de dicha propiedad por personas que no tienen ningún derecho al expresado uso, por no tener la consideración de elemento común.

    Demás está poner de manifiesto la necesidad de la existencia del apoyo documental (público o privado) con el que hade contar el titular para venir legitimado al uso de derecho de propiedad sobre el dominio privado que ejerce y que se encuentra integrado en una comunidad de propietarios.

    Por consiguiente, para determinar qué se entiende por elemento privativo ha de atenderse a que el art. 3.

    1. LPH establece que corresponde al dueño de cada piso “el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado”, y consecuentemente, el art. 5 de la misma Ley señala, entre las circunstancias que debe expresar el título constitutivo de la propiedad por pisos o locales, “la descripción de cada piso o local, expresando su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano”.

    Así las cosas, todo lo que se encuentre dentro del interior de la superficie destinada a uso privativo (documentalmente) tendrá tal consideración y, dentro de ellas, su titular tiene amplias facultades de disponibilidad, sin más limitaciones que las legal o estatutariamente establecidas; o lo que es lo mismo, y desde un punto de vista opuesto, puedo indicar que la doctrina jurisprudencial viene manteniendo que la lista de elementos y servicios comunes contenida en el art. 396 del Código Civil no es numerus clausus y si simplemente enumerativa, y que tal descripción no pertenece al campo del ius cogens y sí al del ius dispositivum; y así, desde...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA