Principios orientadores del contrato de crédito hipotecario en el Mercado Europeo

Autor:María de la Sierra Flores Doña
Cargo del Autor:Catedrática acreditada Derecho Mercantil. Universidad Complutense de Madrid
Páginas:83-107
 
ÍNDICE
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I Introducción

La configuración flexible del contrato de crédito garantizado sobre bien inmueble (artículo 3 DCH), la solvencia del consumidor antes y durante el contrato de préstamo (art. 18 DCH) y la información previa y personalizada al consumidor y futuro contratante (arts. 14-16 DCH) son los principios que informan la regulación del contrato de crédito hipotecario para bienes inmuebles de uso residencial, que habrá de regir en la Unión Europea a partir de 21 de marzo de 2016 (Directiva 2014/17/UE). El estudio de estos principios y los instrumentos que lo desarrollan son el objeto del presente trabajo (epígrafes II, III y IV). Con este método pretendemos ofrecer, no sólo una visión omnicomprensiva de la Directiva, de manera coordinada con los principales mecanismos que articulan la regulación privada del contrato (información publicitaria y precontractual sobre los aspectos fundamentales del contrato -determinación detallada del precio, pago anticipado total o parcial por parte del consumidor, retraso en el pago de alguna cuota y la ejecución hipotecaria-, evaluación de la capacidad patrimonial del deudor para cumplir las obligaciones asociadas al contrato, sanciones administrativas y resolución extrajudicial de controversias), sino también podemos explicar, de manera fundamentada, la adecuación del modelo europeo con los objetivos declarados, de alcanzar un elevado grado de protección del consumidor y de mitigar el comportamiento irresponsable de los participantes en el mercado.

Los antecedentes de la Directiva se remontan al Código de Conducta europeo de 2001, aunque la construcción de un mercado hipotecario integrado en la Unión Europea se impulsó con el libro blanco de la Comisión, de 18 de diciembre de 2007. En el mismo se establecieron las líneas de actuación, sustentadas en los siguientes núcleos de regulación: (i) la información pre-contractual, (ii) las bases de datos sobre créditos, (iii) la solvencia, (iv) la tasa anual equivalente -TAE- y (v) el asesoramiento. A ellas, la Comisión de Expertos sobre Historiales de Crédito añadió: (vi) la accesibilidad, comparabilidad y exhaustividad de la información crediticia, (vii) los intermediarios de crédito y las entidades no crediticias. En la Comunicación de la Comisión: «Gestionar la recuperación europea», de 4 de marzo de 2009 se advirtió la necesidad de atender también a los problemas producidos en el mercado del crédito con la crisis financiera y cuya solución exigía reorientar la política europea hacia el funcionamiento satisfactorio del mercado del crédito y elevar la protección de los consumidores en los contratos de crédito de bienes inmuebles. Todas estas ideas fueron el marco de trabajo de las instituciones europeas; primero en la Comunicación de la Comisión: «Acta del Mercado Único: las doce prioridades para estimular el crecimiento y reforzar la confianza», de 13 de abril de 2011 y, más tarde, la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero. En esta última se opta por un concepto amplio y flexible de contrato de crédito garantizado sobre bien inmueble, que se somete al siguiente sistema cautelar con carácter previo a la celebración del contrato: (i) la evaluación de la solvencia del consumidor, que se determina por la capacidad real y previsible de que este

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último para cumplir las obligaciones derivadas del contrato, a través del examen patrimonial-financiero del consumidor, proporcionada por este último, así como de otras fuentes y de bases de datos (arts. 18-21 DCH), (ii) la información personalizada al consumidor cumplimentada en el modelo común y normalizado de Ficha FEIN, potencialmente ampliado por explicaciones adecuadas (arts. 14 y 15 DCH). El sistema se completa con un conjunto de disposiciones fragmentarias sobre el cumplimiento e incumplimiento del contrato (pago anticipado, ejecución hipotecaria, resolución extrajudicial de conflictos y sanciones) (entre otros, 25, 28, 37, 38 DCH).

Desde el punto de vista de técnica legislativa, la Directiva sigue un mode-lo armonizado mixto. De una parte, establece la armonización máxima para la Ficha Europea de Información Normalizada (art. 14.2 DCH, en coordinación con el Anexo II DCH) y las reglas para el cálculo de la Tasa Anual de Equivalencia -art. 17 DCH-) al declarar, que «los Estados miembros no mantendrán ni introducirán en su Derecho nacional disposiciones legales que diverjan de las establecidas en el artículo 14, apartado 2, y el anexo II, parte A, con respecto a la información precontractual normalizada median-te una Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), y el artículo 17, apartados 1 a 5, 7 y 8, y el anexo I, por lo que respecta a una norma común y coherente para el cálculo de la tasa anual equivalente (TAE).» (art. 2.2 DCH). De otra parte, la armonización mínima es la opción que orienta el resto de las materias por considerar que «dadas las características específicas de los contratos de crédito para bienes inmuebles y las diferencias en la evolución y las condiciones del mercado entre los distintos Estados miembros, (...), conviene que los Estados miembros estén facultados para mantener o adoptar disposiciones más estrictas que las previstas en la presente Directiva en los ámbitos que no se definan en ella como ámbitos de máxima armonización» (Considerando (7) DCH)». En consecuencia, la regulación privada del contrato de préstamo garantizado relacionado con bienes inmuebles en la Directiva es parcial y fragmentaria por entenderse, que la relación jurídica privada entre las partes son ámbito de la competencia del Derecho privado de contrato respecto de las cuales los Estados miembros tienen la libertad de mantener o adoptar disposiciones nacionales. Entre ellas, la validez de los contratos de crédito, el derecho de propiedad, el registro de la propiedad, la información contractual y demás cuestiones sobre el cumplimiento del contrato celebrado entre las partes (Considerando (9) y (21) DCH).

II El modelo flexible de contrato de crédito garantizado sobre bien inmueble
A El contrato de crédito garantizado y el contrato de crédito asociado con otros servicios accesorios o contratos financieros

El contrato de crédito sobre bien inmueble contemplado en la Directiva es una figura amplia y compleja, que comprende dos modalidades: la básica

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y la compleja. Las dos tienen un contenido común esencial, separándose en los servicios que, con carácter accesorio o a modo de condición, acompañan al contrato base de crédito garantizado.

El contrato de crédito garantizado sobre bien inmueble básico tiene la estructura y contenido común a todas las modalidades. Al mismo se refiere el legislador al delimitar objetivamente su aplicación a «aquellos contratos relativos a créditos al consumo que estén garantizados mediante hipoteca u otro tipo de garantía, en relación con bienes inmuebles de uso residencial» (art. 1 DCH), entendido el crédito en sentido amplio, como el contrato mediante el cual un prestamista concede o se compromete a conceder a un consumidor un crédito incluido en el ámbito de aplicación, en forma de pago aplazado, préstamo u otra facilitad de pago similar (art. 4.3). De dicho concepto quedan excluidos determinados contratos de crédito relacionados en la Directiva (como los de pensión hipotecaria, los concedidos en forma de facilidad de descubierto, aquellos que tienen carácter accesorio o su precio está libre de intereses y ciertos gastos, los concedidos por un empleador a sus empleados) (art. 3.2 DCH). Con lo que, la estructura del modelo básico vendría determinada por los siguientes elementos: el subjetivo, toda vez que la relación ha de tener lugar entre un prestamista y un consumidor; el objetivo, representado por el crédito en sentido amplio -préstamo, apertura de crédito-, así como por la garantía, que sería la hipoteca u otra comparable a esta última, y por el nexo entre ellos, que sería el inmueble construido o por construir, puesto que éste último es, al mismo tiempo la finalidad del crédito y el objeto de la garantía. Frecuentemente, el contenido de estos contratos se acompaña de otro variable e integrado por prestaciones de servicios accesorios (apertura de cuenta, pagos periódicos realizados por determinada tarjeta de crédito y hasta cierta cantidad, exposición del tipo de interés a productos derivados). En el campo de la teoría del negocio jurídico, estos servicios accesorios introducirían algunas particularidades de régimen jurídico, pero que conservaría la esencia del...

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