Los principios hípotecarios y la legitimación registral

AutorJuan Triay Sancho
CargoDoctor en Derecho
Páginas161-191

Los principios hípotecarios y la legitimación registral *

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Capitulo II

La mención de derechos reales susceptibles do inscripción especial y separada

La importancia cíe la cuestión a examinar en este capítulo se centra en determinar la situación del titular del derecho real mencionado en el Registro, en caso de transmisión de la finca a favor de un tercero hipotecario, así como en fijar los efectos que la existencia del derecho mencionado podrá producir respecto a este último, en su caso. Cuando relacionamos la legislación vigente con la anterior a 1944, observamos el tránsito hacia, un criterio radicalmente aboli-Page 162tivo de las menciones en general 66 ; no obstante, hemos de observar que, en la realidad, el problema se desborda en dos vertientes contrapuestas :

De un lado, la mención nos muestra un aspecto que la justifica: entonces se exterioriza bajo forma de mención de derechos reales efectivamente existentes en la realidad jurídica 67. Se muestra como un lógico corolario o apéndice de nuestro sistema de inscripción declarativa que, al permitir el nacimiento de los derechos reales fuera del Registro, no puede naturalmente desentenderse, después, de las consecuencias de los actos lícitamente ejecutados en que aquellos nacieron, al amparo del sistema y con el beneplácito legal, ¿o es que acaso la ley debe abandonar el derecho real ,en trance de muerte a su propia suerte, permitiendo que sea absorbido en la adquisición realizada por un tercero hipotecario de buena fe, negándole a priori el medio que tiene en su mano para conservarle la vida a través de la mención registral ? A primera vista podría creerse que la Ley, en materia de menciones de derechos reales susceptibles de inscripción especial y separada, se conduce de modo paralelo a si concediendo toda la protección que la ley efectivamente otorga al nasciturus hasta el momento en que tiene lugar su nacimiento, se desentendiese después y a partir de este momento, de cualquier atentado que le privase de la existencia y de la vida. Pero en verdad, que no es ésta la realidad de las cosas, desde el momento que la ley establece dos medios generales de salvaguardar los derechos reales constituidos sobre cosa ajena: en primer término, es la propia Ley la que brinda al titular del derecho real el remedio (inscripción) quePage 163 impide que pueda producirse tal estado de cosas, y si dicho titular lo repudia, es cosa natural que haya de atenerse a sus consecuencias 68 ; en segundo término, la ley sitúa en el título adquisitivo del tercer adquirente el lugar en que el transferente debe hacer constar las cargas...

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