El principio hipotecario de usucapión secundum tabulas
| Autor | José Manuel García García |
| Cargo | Registrador de la Propiedad de Barcelona |
| Páginas | 1711-1743 |
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Es aquel principio hipotecario en virtud del cual, aunque el título en base al cual se haya practicado la inscripción sea nulo o inexistente, o sea nula o inexistente la inscripción, se considera que ésta es justo título para usucapir y se presume la posesión pública, pacífica, ininterrumpida y de buena fe durante la vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa.
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Este principio se encuentra formulado en el artículo 35 LH, que establece: «A los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de la vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa».
En los últimos tiempos han surgido varios civilistas que interpretan el artículo 35 LH, en nuestra opinión, en forma equivocada, haciendo tabla rasa del mismo y condenándole a letra muerta.
Para volver a la lectura clásica, normal y correcta del texto del artículo 35 LH, que ha de aplicarse conforme a lo que establece, sin desvirtuarlo, han de tenerse en cuenta una serie de factores, que no siempre son apreciados por algunos autores:
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) Nuestro sistema inmobiliario registral, que pasa en el mundo comparado por ser uno de los más perfectos, no ha seguido como regla general el principio de inscripción constitutiva, pero en lugar de ello ha atribuido a la inscripción una serie de efectos o ventajas, como no podía ser de otra manera, pues si se prescinde de la inscripción constitutiva y de los efectos que la legislación hipotecaria atribuye a la inscripción, el sistema inmobiliario se desmoronaría y quedaría sustituido por un sistema meramente civil de clandestinidad inmobiliaria que los legisladores de 1861 y los modernos analistas económicos del Derecho tratan de obviar por las nefastas consecuencias económicas y jurídicas que conlleva.
Pues bien, el artículo 35 LH es uno de los preceptos que establece unos determinados efectos para la inscripción, y su texto terminante no puede ser desvirtuado, eliminado y derogado, dejando el precepto en letra muerta y la inscripción como algo totalmente inútil para la usucapión secundum tabulas.
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) Además del Código Civil y de las diferentes Compilaciones o textos normativos de las Comunidades Autónomas, existe también la Ley Hipotecaria, que ha de aplicarse en el ámbito de los bienes inmuebles inscritos en el Registro de la Propiedad, en los términos que resultan de la propia Ley Hipotecaria.
Es decir, la Ley Hipotecaria no es una legislación excepcional, misteriosa y atípica, que habría de ceder ante los conceptos clásicos del Derecho Civil, sino que es un cuerpo legal fundamental en la aplicación de los derechos reales inmobiliarios y en la regulación de los modos de adquirir.
Page 1713No puede olvidarse que la propia Constitución en el artículo 149.1.8.° considera todo lo relativo a la ordenación de los Registros no como legislación adjetiva o formal, sino como legislación civil
Y una vez más hay que aludir al importantísimo, aunque casi siempre olvidado, artículo 608 del Código Civil, cuando dice que «para determinar los títulos sujetos a inscripción o anotación, la forma, efectos y extinción de las mismas, la manera de llevar el Registro y el valor de los asientos de sus libros, se estará a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria».
Enlazando este precepto y el artículo 149.1.8.° de la Constitución con el artículo 35 LH, resulta que este último es como si se encontrara dentro del Código Civil, que ha de ser respetado y aplicado igual que lo sería uno del Código Civil, pues es el propio Código el que se remite en cuanto a los efectos de la inscripción (y uno de ellos es el efecto del art. 35 LH) y en cuanto al valor de los asientos (y también está en juego el valor del asiento en el art. 35 LH), a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.
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) Hay una secular tendencia entre los civilistas a interpretar la materia civil desde la perspectiva del Derecho romano y de sus principios, olvidando que desde el año 1861 en que se aprueba la legislación hipotecaria, entró en nuestro sistema la inspiración del Derecho germánico y los requisitos y efectos de la publicidad registra] en el ámbito civil inmobiliario, como si formara un cuerpo único con la legislación civil.
Por tanto, los conceptos clásicos del Código Civil, como el «justo título» y la «posesión» no pueden entenderse al margen de la legislación hipotecaria interpretándolos al más puro estilo romanista, sino que han de interpretarse de acuerdo con los principios germánicos que inspiran la regulación del tráfico jurídico inmobiliario y la seguridad jurídica y económica de los bienes.
Así, en una economía primitiva o medieval podía seguir hablándose del «justo título» o de la «posesión» como conceptos ajenos totalmente a la publicidad registral. Pero en los tiempos modernos de publicidad registra], la inscripción tiene mucho que decir, según el artículo 35 de la Ley Hipotecaria, respecto al «justo título» y a la posesión.
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) No hay que olvidar tampoco que nuestra reforma hipotecaria de 1944-46 tuvo como inspiración en el artículo 35 LH la usucapión «tabular» de los sistemas germánicos, con la diferencia de exigir el requisito de la posesión, si bien presumida por la inscripción, pero entonces, para que no quedara en letra muerta el precepto, y ya que se exige el elemento de la posesión, no podía también exigirse el elemento «justo título» como independiente de la inscripción, pues en tal caso, como después veremos, carece de sentido regular la usucapión secundum tabulas, sencillamente porque la regulación del artículo 35 LH no valdría absolutamente para nada.
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El principio de usucapión secundum tabulas, recogido en el artículo 35 LH tiene una finalidad muy clara: «acortar, a través de la inscripción registral, el largo plazo de treinta años de la usucapión extraordinaria».
Si se desvirtúa la letra del artículo 35 LH hasta el límite, como hacen algunos autores, pierde todo sentido el citado precepto y la función que tiene encomendada «a efectos de la prescripción adquisitiva», sencillamente, porque con esas interpretaciones, queda en letra muerta.
Seguramente no hubiera planteado ninguna polémica ni interpretación el artículo 35 LH si el texto del precepto dijera: «A los efectos de la prescripción adquisitiva a favor del titular inscrito, la inscripción servirá para acortar el plazo de treinta años de la prescripción extraordinaria, aplicándose los plazos de la usucapión ordinaria y presumiéndose a través de la inscripción la posesión pública, pacífica, ininterrumpida y de buena fe durante el plazo de vigencia del asiento y de sus antecesores de quienes traiga causa».
Pero ese es el único sentido y finalidad del artículo 35 LH, aunque emplee la expresión «será justo título», en lugar de decir que la inscripción «acortará el plazo de la usucapión extraordinaria, aplicándose los plazos de la usucapión ordinaria», pues en otro caso, carece de eficacia práctica, lo cual sería absurdo, pues un precepto se establece para que tenga aplicación y no para lo contrario.
Para conseguir la finalidad anteriormente apuntada, el artículo 35 LH establece dos funciones totalmente diferentes de la inscripción registral, que no pueden ser identificadas como pretenden algunos autores, sin comprender la motivación última del precepto y del principio hipotecario de usucapión secundum tabulas.
Por un lado, está la inscripción en sí misma, como valor de publicidad, que sustituye la clandestinidad del «justo título» entendido en sentido tradicional romano.
Y por otro lado, está la inscripción como presunción de posesión y de los caracteres de ésta necesarios para la usucapión ordinaria.
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La primera de las funciones de la inscripción en el artículo 35 LH es la de ser sustitutiva del «justo título». Aquí no hay «presunción» sino «equivalencia», y ello, no sólo por los términos del precepto, que luego comentaremos, sino porque es la característica típica de la usucapión secundum tabulas. Si para una usucapión ordinaria, la inscripción lo único que hace es presumir inris tantum del título, el artículo 35 LH no tendría ningún sentido. En primer lugar, porque sería una repetición del artículo 38 LH. Y en segundo lugar, porque carecería de toda eficacia práctica, pues todos sabemos lo sencillo que es desvirtuar ante los Tribunales el...
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