Principio de tracto sucesivo. Cesión de derechos

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: La presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro así como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una finca a favor de don JBB, quien la adquiere de doña AJMC mediante escritura de cesión de derechos hereditarios junto con otra escritura posterior de consolidación de esa cesión. La finca cuya inscripción se pretende ahora a nombre de don JBB está inscrita a nombre de una sociedad que la había adquirido por compraventa a don DMC, hermano de doña AJMC.

Hay que tener en cuenta las siguientes circunstancias que resultan determinantes: Don DMC fue adjudicatario de dicha finca por título de herencia pero con la condición de que tuviera descendencia, pues, de no tenerla, tal adjudicación "se entenderá tan solo usufructo vitalicio y los bienes adjudicados, pasarán a su fallecimiento en pleno dominio a sus hermanas doña MC, doña AJ, doña A y doña CMC, por partes iguales, con sustitución en sus respectivos descendientes legítimos y en su defecto con derecho a acrecer. Condición que ha sido impuesta por el testador en su disposición testamentaria". En la venta e inscripción que se hace a nombre de la Sociedad también se refleja la condición impuesta.

El vendedor DMC fallece sin descendientes y, como consecuencia de la condición, no se trasmite finalmente la propiedad del inmueble a la sociedad. Además, una vez fallecido el vendedor también se extingue el usufructo.

Sin embargo, el acta en que se acredita el cumplimiento de la condición que desencadena todos estos efectos no fue presentada en el momento de la calificación registral sino al tiempo de presentar el escrito de recurso, razón por la que no puede ser tenida en cuenta para la resolución.

Registrador: Deniega la inscripción solicitada a nombre de don JBB porque la finca está inscrita a nombre de persona distinta de quien transmitió a quien ahora pretende inscribir (Arts. 17 y 20 LH).

Recurrente: Alega los hechos acaecidos, especialmente el fallecimiento sin descendencia del vendedor y la consiguiente extinción del usufructo por dicho fallecimiento.

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