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El principio de tracto sucesivo

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Vincent
AutorXavier O'Callaghan
Cargo del AutorMagistrado del Tribunal Supremo. Catedrático de Derecho Civil

CONCEPTO

Para proceder a la inscripción de un título no sólo es preciso la petición de inscripción y la presentación del título, sino también —salvo el caso de la inmatriculación— que se halle previamente inscrito el derecho de la persona que otorgue el acto que pretenda inscribirse. Esto se conoce con el nombre de principio de tracto sucesivo, que hace que el historial jurídico de la finca sea completo, en el sentido de que los sucesivos titulares se sigan los unos a los otros, sin solución de continuidad. Así, para poder ser inscrito un acto registrable, la persona que en él aparezca como disponente o perjudicado figure como titular registral vigente en el momento de la inscripción.

Según frase célebre de ROCA SASTRE, se exige que el transferente de hoy sea el adquirente de ayer, y el titular inscrito de hoy sea el transferente de mañana (1).

No implica, pues, el tracto sucesivo un requisito necesario para el ejercicio de la facultad de disposición, sino que es un requisito para que el acto dispositivo otorgado por quien tiene la facultad de disposición sea inscrito. Tiene, en consecuencia, un alcance formal; funciona como norma de procedimiento registral sin alcance sustantivo; implica prohibición de inscribir si no es titular el disponente o perjudicado.

Este principio se plasma en el sistema registral español en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, cuyo primer párrafo dispone: Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. Cuyo precepto recoge las ideas expuestas. El segundo párrafo añade que el Registrador denegará la inscripción si no se cumple el tracto.

MODALIDADES

Como modalidades del tracto sucesivo que recoge el mismo artículo 20:

  1. ) No será necesaria la previa inscripción o anotación a favor de los mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y demás personas que con carácter temporal actúen como órganos de representación y dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por las leyes (art. 20, párrafo 4.º).

  2. ) No será precisa la inscripción previa para inscribir los documentos otorgados por los herederos, cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por éste (art. 20, párrafo 5.º, regla 1.ª).

  3. ) Tampoco será...

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