El principio de publicidad
| Autor | Jerónimo González |
| Páginas | 9-24 |
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(Continuación.)
La presunción legitimadora que acabamos de estudiar 1 seria insuficiente para garantizar por sí sola el comercio de inmuebles y el crédito hipotecario. Nuestro sistema da un paso trascendental en este camino. Transforma la autenticidad de los asientos en una verdad casi incontrovertible cuando se trata de asegurar a los terceros que contratan confiados en sus declaraciones.
Para ello regula escrupulosamente, de un lado, la publicidad formal, el acceso a los libros del Registro de cuantos tengan interés en conocer su contenido, y de otro, sienta la presunción juris et de jure (según otros autores, la ficción jurídica), que no adnvle prueba en contrario, de la concordancia entre la inscripción y la realidad.
Enfocado el principio de publicidad desde este punto de vista sustantivo o sustancial, presenta dos aspectos, positivo y negativo, según afirma la verdad de los pronunciamientos regístrales o su indefectibilidad. Es decir, el Registro es exacto por corresponder a la realidad jurídica, e íntegro porque la agota. Lo inscrito es real, y nada hay fuera de la inscripción que tenga ese carácter.
En la exposición de motivos se destaca la distinción de publicidad formal y sustantiva con claridad, pero no así los aspectos positivo y negativo.
Este último parece absorber la atención de los redactores comoPage 10 reacción contra la plaga de los gravámenes clandestinos: «Debe decir la Comisión cómo entiende la publicidad. Consiste ésta en que desaparezcan las hipotecas ocultas; en que no pueda perjudicar al contrayente de buena fe ninguna carga que gravite sobre la propiedad si no se halla inscrita en el Registro en que quien tenga derechos que haya descuidado inscribir no perjudique por una falta que a él solo es imputable al que, sin haberla cometido ni podido conocer, adquiere la finca gravada.»
A este criterio responden, en efecto, los artículos 23, 24 y 36, que, en lo que nos interesa ahora, han, pasado a través de todas las redacciones de la Ley. «Los títulos dice el primero mencionados en los artículos 2.° y 5.° que no estén inscritos no podrán perjudicar a tercero.»
Los títulos inscritos surtirán su efecto aun contra los acreedores singularmente privilegiados por la legislación común.
Las acciones rescisorias y resolutorias preceptúa el último no se darán contra tercero que haya inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo prevenido en esta Ley.
Pero no faltan, sin embargo, en aquella exposición frases que, aunque imprecisas y aisladas, nos autorizan para concluir que los autores de la Ley, al redactarla, como la Jurisprudencia y la doctrina de la Dirección, al aplicarla, infundieron en los artículos relativos al valor de la inscripción energías positivas y efectos sustantivos.
A veces ven en el artículo un sucedáneo de la tradición. «Según el sistema de la Comisión, resultará de hecho que para los efectos de la seguridad de un tercero el dominio y los demás derechos reales en tanto se considerarán constituidos o traspasados en cuanto conste en inscripción en el Registro». Otras, aluden a los estímulos de la inscripción, entre los cuales se halla la protección del tercero que inscribe.
Después de la promulgación de la Ley de 1909 no cabe poner en duda la aproximación en estos particulares de nuestra técnica a la germánica y que los antiguos preceptos aparecen reforzados por la declaración del artículo 16 2, relativo a que, la demanda de nulidad de una inscripción habrá de fundarse en las causasPage 11 que taxativamente expresa la ley Hipotecaria cuando haya de perjudicar a tercero.
El principio de publicidad, en su aspecto positivo, tiene por ámbito propio los derechos reales y asegura al tercero que los adquiere su existencia y extensión en los términos del asiento principal. Rompe así el sistema con el apotegma jurídico nemo dat quod non habet para preceptuar que quien haya contratado con el titular según el Registro será amparado en su derecho inscrito, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de título anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del Registro 3.
Discuten los especialistas si esta adquisición es originaria, derivativa o mixta, porque así como en el primer momento se destaca la sucesión a título particular inter vivos, es decir, el carácter derivativo de la adquisición, después resulta éste inconciliable con la afirmación de que por virtud de la Ley ingresa en el patrimonio del adquirente una facultad jurídica y un valor económico que no se hallaban en el patrimonio del transferente.
No se extiende la protección a los derechos personales, si bien el crédito garantizado con hipoteca, en cuanto es necesario para su subsistencia, y las excepciones que a su reclamación puedan oponerse 4, así como los pactos establecidos para la administración de la finca común, producen efectos contra los sucesores a título singular en la propiedad de la finca, en el crédito o en la cuota de un copartícipe.
Tampoco garantiza al adquirente de una acción protegida por medio de una anotación preventiva pero si este asiento se refiere a un derecho real de titulación imperfecta, es decir, si desempeña el papel de una inscripción provisional, la solución sería la contraria.
Quedan fuera también los adquirentes a título lucrativo y aun los que lo fueren por ministerio de la Ley o sentencia judicial 5,Page 12 porque el sistema tiende primordialmente a favorecer la negociación inmobiliaria.
Las particularidades de la representación no reciben del derecho hipotecario ninguna modalidad ni garantía, y solamente cuando el representante pasa a ser fiduciario inscrito entra en juego el principio del tracto sucesivo y se provoca una limitación de enajenar pero no procede la aplicación del artículo 34 para proteger la transferencia del fiduciario al adquirente como distinta y separada de la primitiva de titular inscrito a fiduciario.
Dudosa se presenta en nuestro derecho la aplicación de la fides publica registral a la capacidad del transferente. La exposición de motivos no es un modelo de corrección en este punto: «Si la Ley no atendiera dice a que la capacidad de la persona constara en el Registro, su obra sería incompleta.» Con este precedente, la doctrina se ha orientado en el sentido de otorgar a la capacidad la categoría de derecho real y considerar protegido al adquirente que se fía en las declaraciones incompletas del Registro.
Nada más lejos de nuestra conciencia jurídica. Ni el Registro es órgano competente de publicidad en las cuestiones de estado civil, ni el que contrata con un incapaz puede alegar la ignorancia de la condición del mismo, ni los asientos que se hagan como consecuencia de las prescripciones de los artículos 2.° (núm. 4), 15 y 42 (núm. 5) de la ley Hipotecaria son suficientes para dar a conocer las restricciones de la facultad de enajenar. Quien compra a un menor de veintitrés años en Aragón, creyendo que por ser mayor de veinte tiene plena capacidad civil, celebra un contrato nulo si el menor es castellano, aunque no constara en el Registro de la Propiedad ninguna referencia a la inscripción hecha en el Registro de vecindad civil, y no puede alegar el principio de publicidad hipotecaria en apoyo de su adquisición.
En las inscripciones se consignan circunstancias relativas a las medidas, situación, características económicas, valor, etc., de las fincas. ¿ Se extenderá a estos datos descriptivos la protección de la fides publica?
Cuestión era ésta muy discutida en el Derecho de Prusia. La práctica se inclinaba a garantizar las noticias de hechos contenidas en la inscripción, sobre todo cuando coincidían con los datos catastrales. El Código civil alemán garantiza únicamente el con-Page 13tenido propiamente jurídico (derechos y limitaciones en la facultad de disponer), pero no asegura que el inmueble exista, ni mucho menos que contenga los edificios y partes integrantes descritos en el asiento. Por el contrario, el artículo 942 del Código civil suizo declara que el Registro de la Propiedad comprende el libro mayor, los documentos complementarios (planos, listas, documentos justificativos, estados descriptivos) y el diario. El libro mayor engendra el derecho real. Los planos y documentos justificativos completan el libro mayor. Los primeros hacen fe (fe pública) de la extensión y de los límites del inmueble el libro mayor y los documentos justificativos, del contenido del derecho real 6.
La deficiencia de nuestras descripciones, la falta de catastro y la petrificación de los datos, que pasan de una a otra inscripción cada vez más distanciados de la realidad, imponen inexcusablemente la citada opinión de los juristas alemanes, que niegan en su sistema la extensión del principio de publicidad a tales extremos. Todo ello, claro está, sin perjuicio de los efectos que hubiera producido la vigencia de los artículos 34 y 37 (párrafo segundo) de la ley del Catastro de 23 de Marzo de 1906 (hoy derogada), a cuyo tenor «el avance catastral producirá todos los efectos tributarios, jurídicos y administrativos...
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