El principio de fe pública registral (I)

AutorAntonio Gordillo Cañas
CargoCatedrático de Derecho Civil Universidad de Sevilla
Páginas509-655

Page 509

I
1. Indicaciones introductorias sobre el principio de fe pública registral, su concepto, las circunstancias de su consagración y formulación en nuestro sistema hipotecario, su fundamento y la clave de su explicación

Las frecuentes, y a veces ya repetidas referencias que a la fe pública registral hemos tenido que hacer en anteriores trabajos Page 510 sobre nuestro peculiar sistema inmobiliario registral1, principalmente en los dedicados al principio de inoponibilidad2, nos permiten proceder ahora más breve y sintéticamente en estas indicaciones necesariamente introductorias al estudio de su funcionamiento como particular principio hipotecario. Ateniéndonos, pues, a estas pautas, comenzamos:

  1. øQué es la fe pública registral, o en qué consiste el principio hipotecario que así se enuncia? Sin necesidad de tener que recurrir al rigor escolástico de una definición exacta y precisa3, podemos lisa y llanamente decir que fe pública registral significa tanto como fiabilidad objetiva del Registro de la Propiedad: todos pueden confiar (fides publica) en lo que el Registro publica4.

    Naturalmente, la efectividad de tal confianza, en tanto que compromiso legal con cuantos se acogen a la publicidad oficial, exige que para quien, confiando en el Registro se atiene a sus datos, la información registral valga como cierta y exacta (als richtig, dice el ß 892 BGB). No importa que la titularidad publicada no sea cierta, o que esté condicionada, limitada o gravada por condición, límite o carga de la que no dé noticia el Registro: el ter-Page 511cero que adquiere confiando en lo que el Registro publica, adquiere conforme a él, aunque su adquisición resulte a non domino, o en el tránsito de uno a otro titular el derecho adquirido se vea liberado de las ataduras y límites que, no estando inscritos, lo configuraban y circunscribían en cabeza del transmitente.

    La fe pública registral, en cuanto exponente del efecto quoad tertios de la publicidad y exigencia de la seguridad del tráfico inmobiliario que el Registro se propone lograr y garantizar, constituye un principio hipotecario -el más importante, sin duda5-, de naturaleza neta e inequívocamente ´germánicaª y que, superando con mucho el efecto negativo y preclusivo de la publicidad ´latinaª, se traduce en una presunción juris et de jure o en una ficción, como tantas veces se dice6, de exactitud y de integridad del Registro7. El tercero Page 512 puede confiar en que lo que el Registro publica es la verdad -toda la verdad- acerca de la situación inmobiliaria inscrita.

  2. Circunstancias de su consagración y formulación en nuestro sistema hipotecario. Concretamente vamos a ocuparnos del tiempo en que se adopta en nuestro Derecho el principio de fe pública registral, y del modo en que se le lleva al texto de la Ley Hipotecaria.

    1. En cuanto al primer punto, es afirmación hoy muy compartida y repetida en la doctrina la que viene a sostener que sólo tras el hito marcado por la reforma de los años 1944-46, el principio de fe pública se encuentra en él indudable y completamente aceptado y aplicado; antes de ella, tan sólo se le podía considerar embrionariamente acogido, sin que llegara a obtener ni adecuada expresión ni completo desarrollo8.

      A nosotros, esta forma de dar por respondida la cuestión antes propuesta nos suscita muchas reservas9. Nunca pondremos en duda que tras la reforma de los pasados años cuarenta, y por obra de la doctrina que la preparó, el principio de fe pública registral se afirma hoy en la Ley -más que en ella, en la exposición de sus intérpretes- con mayor seguridad y nitidez que en toda la etapa anterior. Pero, esto admitido, lo que, a nuestro juicio, no puede negarse es que el principio de fe pública inspiró las tareas prepara- Page 513 torias de la Ley Hipotecaria, informó su concepción y en ella encontró expresión inequívoca desde 1861. No es cuestión de entrar en este momento a desarrollar y argumentar este aserto. Tampoco es necesario. Basta el testimonio de Gómez de la Serna afirmando la inspiración germánica del contenido hipotecario del Proyecto de 1851, su explicación en tal clave por Luzuriaga, el encargo hecho en 1855 por el Gobierno a la Comisión de Códigos de atenerse al modelo germánico en la elaboración de la Ley Hipotecaria, y las plasmación del sistema elegido -aparte otros, especialmente en el 31- en su artículo 3410, del cual dirá después Núñez Lagos que fue en su tiempo ´vanguardia legislativaª11. Es más: tan arraigada estaba en los autores de la Ley la idea de la fe pública registral, que, como tan insistentemente se ha hecho notar -aunque en interpretación y con finalidad diferente a la que aquí sostenemos12- desde ella va a explicarse en los comentarios de Serna el efecto protector del originario artículo 23: ´... pero [si el primer comprador no inscribió su derecho], dando lugar a que otro, engañado por el silencio del Registro comprara la finca, creyendo Page 514 que el dominio existía aún en el que la vendió, este nuevo adquirente no podrá ser perjudicado por la compra anterior: para él [...] no hay otro dueño que el que como tal aparece inscrito en el Registroª13. Sobradamente sabía Serna que dicho precepto era de estirpe latina14, y que la publicidad germánica es una publicidad de efecto positivo basada en la protección dispensada a la confianza puesta en el Registro. Pero, aun así, entendía que en nuestro sistema germánico, el efecto de la fe pública se viene a tocar con el de la mera inoponibilidad cuando la transmisión no inscrita se refiere a un derecho ya publicado. Lo de menos será que, en razón de ese dato, el principio se exprese una y otra vez, por referencia a su dimensión negativa15. Lo que de verdad importa es que ya en 1861 nuestra Ley Hipotecaria se inspiró en el principio de fe pública registral, que lo llevó decididamente a su texto, y que sus primeros autores dejaron cumplida constancia de él en palabras no mejoradas por las fórmulas hoy empleadas para enunciarlo y definirlo: La Ley Hipotecaria... sólo trata de evitar perjuicios al tercero que, con buena fe y fiado en la exactitud del Registro, es inducido a error y adquiere bienes inmuebles o derechos reales que por descuido de otro dejaron de inscribirse oportunamente16.

      De lo anteriormente dicho, podemos dejar ya sentadas tres conclusiones:

      a) Que, en absoluto, y según demuestra el Proyecto de 185117, es posible establecer un sistema de publicidad positiva, sin que en él Page 515 la fe pública registral se formule en la forma, igualmente positiva y expresa, en que a partir de 1861, y en sus sucesivas reformas, ha venido a proclamarla el artículo 34 de la Ley Hipotecaria18. Basta para ello que el ´desenvolvimiento técnicoª a que se somete el Registro (folio real, titulación auténtica, calificación registral, tracto sucesivo...) permita hacer de la inscripción practicada fundamento suficiente de la general confianza. Cuando así ocurre, la afirmación de que el derecho no inscrito no puede perjudicar a tercero -sin tener que frenarse como, sin tales soportes, tiene que hacerlo abruptamente en los sistemas latinos de transcripción- permite sobrentender que, más allá de ese efecto puramente negativo y en inseparable unión con el mismo, es el derecho inscrito el que únicamente cuenta para el tercero que confía en lo que el Registro publica19. Al fin y al cabo, establecida la fe pública registral, cada una de las formas, positiva y negativa, de expresar su efecto protector, implica la afirmación de su contraria. Se entiende por ello que Serna explicara el resultado de lo dispuesto en el artículo 34 mediante la fórmula negativa de que el derecho no inscrito no puede perjudicar a tercero20.

      b) Que por más que se destaque e insista en que el artículo 34 sólo muy tardíamente fue introducido en el cuerpo de la Ley Hipotecaria, lo que de tal dato nunca podrá concluirse es que la fe pública se incrusta en ella casi inopinadamente y a modo de sorprendente meteorito que introduce en su contenido algo hasta entonces ajeno a él y ausente en su inspiración21. Concebida y pergeñada la Page 516 Ley desde el efecto asegurador de la fe pública, el meollo del artículo 34 nunca podrá ser en ella un elemento adventicio, ni el precepto que lo formula, un cuerpo extraño en la completa unidad del conjunto. De hecho, sabemos por Cárdenas que el artículo 34 fue el más meditado de la Ley22, y que en la estimación de Gómez de la Serna, combatir tal precepto era tanto como combatir y atacar toda la Ley23. Nos consta igualmente que el inicial y tan recordado protagonismo del originario artículo 23, pronto hubo de dar paso al del 3424, precepto considerado por Oliver ´sin duda alguna, el más importante y transcendental de la Leyª25.

      c) Y, finalmente, que cuando se clarifican ideas, y de la indistinción del principio de publicidad se pasa a la diferenciación -aparte el de legitimación registral- de los de inoponibilidad y fe pública registral, entonces, el originario artículo 23 (actual 32) debe quedar fuera del ámbito propio del principio de fe pública26. A ello respondió, sin duda, el indiscreto y extremoso intento de su supresión en 1944. El actual artículo 32, como exponente del valor no constitutivo de la publicidad y definidor de la protección latina a la primera inscripción, tiene ámbito propio y justificación autónoma; y, precisamente por eso, no se le puede...

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