El principio de fe pública registral y el fraude inmobiliario en el Derecho peruano

Autor:Aliaga Huaripata, Luis Alberto - Mendoza del Maestro, Gilberto
Cargo:Profesor de la Facultad de Derecho de la Universidad de Lima y de la Universidad San Martín de Porres (Posgrado) - Profesor de la Facultad de Derecho y de la Maestría de Derecho Civil de la Pontificia Universidad Católica del Perú
Páginas:825-848
RESUMEN

Este trabajo pretende analizar el principio de fe pública registral como supuesto de hecho complejo que contiene dos extremos distintos: uno de adquisición y otro de protección. En el primer extremo analizaremos el supuesto de adquisición a non domino que está formulado en el artículo 2014 de nuestro Código Civil, así como sus requisitos y efectos. Posteriormente, revisaremos el segundo extremo,... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Introducción

La historia permite constatar que las instituciones jurídicas nacen para resolver conflictos de intereses en realidades concretas. Con el tiempo, estas necesidades y realidades se diversifican o mutan, y dichas instituciones tienen el reto de adaptarse a los cambios para seguir vigentes.

Adaptarse no significa abrogar o derogar las normas que regulan la institución, sino tratar de verificar su vigente utilidad en la realidad a partir de sus fundamentos y hacer un esfuerzo a partir de ello para concordarla con el sistema jurídico general.

Esto resulta difícil si no conocemos los antecedentes, el contexto y los fundamentos de la institución jurídica y la realidad subyacentes; e incluso peligroso si no conocemos el sistema en el cual vamos a adoptarlo, dado que podemos importar problemas foráneos o soluciones que son impracticables en nuestro medio (no obstante haber transcurrido más de una centuria desde la celebración en París del «Primer Congreso Internacional de Derecho Comparado», los problemas subsisten en esta materia).

Una muestra de ello es el denominado «principio de fe pública registral» y los problemas que suponen los supuestos de falsificación de documentos para adquirir inmuebles. Lamentablemente estos casos son cada vez más recurrentes

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en nuestro medio y han implicado un serio cuestionamiento a dicho principio registral (El Comercio, 2013).

Al respecto, se advierte que los comentarios críticos pretenden erróneamente la derogación de la norma, la modificación de sus alcances -en algunos casos esto puede llevar a su desnaturalización- o la reinterpretación de sus fines.

Este trabajo tiene como finalidad conocer un poco más este principio a partir de su regulación en nuestro país; no encerrándolo en las paredes del derecho registral, sino abordándolo a partir de la teoría del negocio jurídico y los efectos reales, buscando tener las herramientas suficientes para entender los alcances de esta cuestionada figura y verificar su utilidad actual en nuestro ordenamiento jurídico.

II Definición

La expresión «fe pública» proviene del latín fides publica. «Fe» (fides) significa «Creencia que se da a algo por la autoridad de quien lo dice o por la fama pública» (Real Academia Española 2001)1y «pública» (publicus) significa «Notorio, patente, manifiesto, visto o sabido por todos» (Real Academia Española 2001)2.

La Real Academia Española (2001) define «fe pública» como la:

«Autoridad legítima atribuida a notarios, escribanos, agentes de cambio y bolsa, cónsules y secretarios de juzgados, tribunales y otros institutos oficiales, para que los documentos que autorizan en debida forma sean considerados como auténticos y lo contenido en ellos sea tenido por verdadero mientras no se haga prueba en contrario» (Real Academia Española, 2001).

Una aproximación al ámbito notarial la define como «calidad propia que la intervención notarial acuerda a los instrumentos expedidos en el ejercicio regular de esa función» (COUTURE, 1954, 36), o como documentación de los acuerdos negociales (MONTOZORI, 2004, 5)3que realizan los Notarios y que generan la confianza de autenticidad frente a todos.

También se la ha definido en sede penal, administrativa; incluso en el ámbito judicial, como:

«[...] la confianza que el Estado otorga y deposita en los Secretarios de los Juzgados y Tribunales para que los documentos, testimonios y actuaciones que pasen ante ellos, tengan la garantía de ser ciertos por la autenticidad que dichos funcionarios les prestan» (GONZÁLEZ, 1967, 1).

Ahora bien, desde el ámbito que nos toca abordar, dicho concepto excedería lo que terminológicamente significa. Y es que la acepción de «fe pública»

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estaría más vinculada al principio de legitimación que a la denominada «fe pública registral».

El concepto de fe pública registral tiene un contenido propio, que para su configuración puede tener como parte de sus elementos el mencionado, aunque adopta un sendero distinto.

III Derecho comparado

En Alemania, el § 892 del BGB Alemán, contiene el principio Öffentlicher Glaube des Grundbuchs, el cual en nuestro ordenamiento es traducido como «fe pública registral» y contiene aquella creencia (fe) pública que se tiene sobre lo publicado en los registros y, a partir de la cual -en ciertos casos-, se tutela a aquellos que confían en su contenido.

§ 892. «Los contenidos del Registro se consideran correctos a favor de la persona que, mediante un negocio jurídico, adquiere un derecho a una finca o un derecho sobre dicha finca a menos que se extienda un asiento de contradicción contra la corrección o que el adquirente conozca la incorrección [buena fe]. Si el titular del derecho tiene registrada su facultad de disposición del derecho inscrito en beneficio de cierta persona, dicha restricción no es eficaz frente al adquirente a menos que se deduzca como obvio del Registro o que dicho adquirente la conozca» (Traducción propia).

El artículo 973 del Código Civil suizo señala que «El que de buena fe, fundándose en una inscripción en el Registro, haya adquirido una propiedad u otros derechos reales, debe ser protegido en su adquisición [...]»4(Traducción propia).

Es decir, a quien confía en lo que se encuentra inscrito en los Grundbuch (Registros) se le protegerá en su adquisición.

De igual forma se regula en Inglaterra:

«[...] si se ha practicado un asiento en el Registro por el que una persona aparece como titular de un derecho real y el derecho real no debería habérsele atribuido, será considerado como su verdadero titular como resultado de la inscripción» (Land Registration Act, art. 74) (Traducción propia).

Asimismo, en Suecia:

«[...] si el derecho real ha sido adquirido por compra [a título oneroso] y el transmitente no era su legítimo titular, debido a que su adquisición o la de alguno de sus causantes era nula, la adquisición

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será, sin embargo, válida si el derecho consta inscrito a favor del transmitente y el adquirente no conocía ni debía haber conocido (buena fe) que aquel no era el titular legítimo. Esta regla no se aplica a las adquisiciones derivadas de un procedimiento de ejecución» (Land Code, art. 1, cap. 18) (Traducción propia).

En el artículo 34 de la Ley Hipotecaria española se regula la norma que ha inspirado al legislador peruano para la recepción de dicho principio en nuestro ordenamiento (art. 2014 del Código Civil)5:

Artículo 34. «El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente».

Sobre dicho dispositivo normativo, GARCÍA ha señalado que el principio de fe pública registral:

«Es aquel principio hipotecario en virtud del cual el tercero que adquiere en base a la legitimación dispositiva de un titular registral es mantenido en la adquisición a non domino que realiza, una vez que ha inscrito su derecho, con los demás requisitos exigidos por la Ley» (GARCÍA, 1993, 227).

Por otro lado, GORDILLO indica que: «[...] significa fiabilidad objetiva del Registro de la Propiedad: todos pueden confiar [fides publica] en lo que el Registro publica» (GORDILLO, 1978).

A diferencia del primero, debemos indicar que esta acepción está más cerca del enfoque de la acepción de «fe» que de la acepción de «fe pública» antes descrita.

Consideramos que esto se genera al distinguir la autoridad o el ente (participantes - plano estático) que brinda la publicidad respecto del efecto (confianza) que produce en los sujetos que tienen un acercamiento con la información publicitada (terceros - plano dinámico).

Así pues, dicha confianza (Vertrauen) será un elemento del cual se desprenda la buena fe. En este sentido, no son iguales la fe pública y la buena fe, ya que esta se puede abordar como un estado psicológico de creencia o diligencia6; en cambio, en el plano estático, la fe pública se puede abordar como «atestación7

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calificada» (COUTURE, 1954, 24), toda vez que los funcionarios o a quienes se les ha delegado funciones públicas «hacen fe» de que lo que han presenciado consta en el documento. O, en el plano dinámico, como confianza generada por la publicidad.

IV Configuración: adquisición y protección

En el Perú se denomina «principio de fe pública registral» a lo dispuesto en el Código Civil en el siguiente dispositivo normativo (modificado por la Ley 30313):

Artículo 2014. Principio de buena fe pública registral.

El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan.

La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro

.

En este sentido, nos alejamos de restringirlo a las acepciones de «fe» o de «fe pública» o de «fiabilidad objetiva del registro», toda vez que estos son requisitos para la adquisición del derecho; mas el principio de fe pública se desenvuelve, si bien vinculada, en otro ámbito: el de protección de ciertas adquisiciones a non domino. Todo esto lo...

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