El principio de especialidad registral
| Autor | Francisco Javier Gómez Gálligo |
| Cargo | Registrador de la Propiedad. Doctor en Derecho. |
| Páginas | 2389-2436 |
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La necesidad de movilizar el crédito territorial y la protección de las personas frente al fraude y la usura fueron las principales ideas a las que respondió históricamente la creación del Registro de la Propiedad.
Para el logro de tales objetivos, en los proyectos de reforma del Código Civil de 16-11-1836 y de 12-6-1851 se articularon fundamentalmente tres principios o ejes a los que habría de responder la institución registral -que a mi juicio están íntimamente entrelazados- 1 y que fueron sancionados definitivamente por la Ley Hipotecaria de 8-2-1861:
a) El principio de publicidad: era preciso acabar con el sistema de Page 2390 clandestinidad romano que había pasado a las Partidas, sistema en el que se confundían la prenda y la hipoteca con el nombre de «peños», y donde no se requería siquiera el título auténtico para su constitución, lo que hacía imposible conocer el estado de gravámenes de los inmuebles.
Lo explicaba ya Luzuriaga en las concordancias de la obra de García Goyena 2:
¿Acaso es España el único país de Europa en el que hayan sobrevivido la clandestinidad y la confusión en materia tan interesante?; para regular el derecho hipotecario es todavía preciso acudir a las Partidas, donde continúan confundidas la prenda y la hipoteca bajo el nombre de "peños"; no se requiere en ellas título auténtico que se suple con la prueba testimonial, y es imposible según ellas venir en conocimiento del estado actual de un inmueble (...).
En tal situación -advertía Luzuriaga- lo que hay que admirar no es el aniquilamiento del crédito territorial y agrícola, sino la temeridad de los que compran bienes inmuebles o prestan sobre ellos (...)
b) El principio de especialidad: paralelamente se quiso suprimir la tradicional vinculación de todos los bienes del deudor a la seguridad de la hipoteca (fórmula tradicional son los títulos hechos ante escnbano hasta la aparición de la legislación hipotecaria).
Con ello se logró algo que hoy en día puede parecer elemental, y es el que cada inmueble tuviera una responsabilidad concreta que pueda ser conocida por el adquirente. Lo destacaba igualmente Luzuriaga 3:
Aunque se prescinda del peligro de que sobrevenga un comprador desconocido, es imposible estar seguro de que no se presente un censualista que reclame un capital más o menos grande con sus 29 anualidades de intereses.
Es decir, no sólo existían gravámenes no publicados, sino que además afectaban a la totalidad del patrimonio del deudor y no existía limitación a la reclamación de su titular, a salvo la derivada de la prescripción de la acción. El peligro para el comprador o prestamista era completo.
La publicidad no sería completa -sentenciaba Luzuriaga- si quedasen subsistentes las hipotecas generales; la especialidad es el complemento necesario de aquel principio; sin ella sería imposible conocer la situación verdadera de un bien inmueble que hubiera de servir de objeto a una obligación.
Page 2391En definitiva, se consideró imprescindible un preciso conocimiento de las cargas existentes sobre los bienes inmuebles; no bastaba al comprador o prestamista con un conocimiento meramente indiciario o superficial de las cargas afectantes al patrimonio del vendedor o deudor, sino un conocimiento exhaustivo del alcance de todos y cada uno de los gravámenes impuestos sobre sus bienes inmuebles. Era la única forma de conseguir plenamente la circulación de los bienes inmuebles y el fomento del crédito territorial.
En fin, se trataba de asegurar a los que quisieran contratar sobre los bienes inmuebles de una persona o conceder créditos con la garantía de los mismos, que tuvieran un pleno conocimiento de causa sobre el que asentar su decisión.
c) El principio de legalidad y calificación: como cierre del nuevo eje sobre el que se asentaba la publicidad inmobiliaria, se impuso la necesidad de titulación auténtica para el acceso al Registro y de un control del sistema por parte de un jurista especializado, el Registrador, en beneficio de la seguridad de la contratación.
El sistema de contadurías de hipotecas instaurado por las Pragmáticas de Toledo (1539) y Valladolid (1558) y potenciado en la Ilustración (Pragmática de 5-2-1768) había constituido un precedente muy tímido e insuficiente en la movilización de la propiedad inmueble y en la articulación de un sistema de publicidad de los gravámenes que garantizase la circulación de los bienes. Precisamente fueron poco eficaces porque constituyeron un sistema de mera toma de razón de los títulos, en los que no existía una consagración absoluta del principio de publicidad y especialidad ni un control por parte del contador de hipotecas de la legalidad de los títulos.
Lo explica la propia Exposición de Motivos de la LEY DE BASES de 11-2-1858 sobre la reforma de la legislación hipotecaria, en virtud de la cual luego se elaboró la ley de 1861. Dicha Exposición de Motivos, literalmente, dice:
Nuestro sistema hipotecario no consagra de una manera absoluta el principio de publicidad, de manera que 105 derechos reales ocultos quitan casi toda su eficacia a los registros y a las leyes que mandan registrar los contratos; se introduce la desconfianza en la contratación de los inmuebles, y se embaraza por consiguiente su circulación y su movimiento. Y cuando la propiedad no puede transmitirse fácil y seguramente, no acuden los capitalistas a emplear sus fondos en préstamos con hipoteca. La escasez de la oferta produce carestía del interés de los capitales prestados como compensación del riesgo a que se exponen los prestamistas. Obligados los propietarios a pagar crecidos réditos por los fondos que emplean en la labranza, o se abstienen de mejorarla y extenderla o abandonan el cultivo y arriendan sus heredades, lo cual las pone en manos de quien no tiene interés en hacer en ellas ninguna mejora cuyo fruto no pueda recogerse en Page 2392 un breve período, o apremiados por la necesidad se someten a la ley del capitalista, se obligan a pagar intereses superiores al producto líquido de su industria y al cabo se arruinan devorados por la usura. El remedio de tan graves males está en la reforma de la ley hipotecaria (...)· Es menester dar publicidad a todos los derechos reales, que permaneciendo ocultos como hoy son un peligro constante y una dificultad insuperable para la seguridad del dominio y de los demás derechos que de él se desprenden. Sólo así podrán adquirirse y transmitirse con la seguridad necesaria los derechos reales, que son la base y garantía del crédito territorial.
Por eso la legislación hipotecaria de 1861 tuvo las ideas claras en conseguir tales objetivos. Y los tres grandes principios a que antes nos hemos referido como ejes del nuevo sistema inmobiliario (publicidad, especialidad, calificación) se configuraron íntimamente entrelazados.
En efecto, la clara determinación de lo que es gravamen inscribible oponible a terceros (especialidad), y la supresión de las cargas ocultas (publicidad), se desenvolvieron conjuntamente con la idea de la atribución a los Registradores de potestad calificadora (calificación) en el objetivo último de lograr el fomento del crédito territorial y la seguridad en el tráfico jurídico inmobiliario.
Publicidad, especialidad y control de legalidad no cabe duda que estaban enraizados en el pensamiento de la codificación y -por ende- del legislador de 1861, como se demuestra al leer a García Goyena y Luzuriaga 4:
En el título anterior se han consagrado los principios de publicidad y especialidad para las hipotecas; en éste -en el de los Registros- se consignan las reglas para la ejecución de ambos principios (...). Antes que nada es necesario que la propiedad misma ofrezca en su transmisión una completa seguridad al que trata de adquirirla; de otra manera la incertidumbre podría alejar la concurrencia (...). Se pretende que el dominio del suelo sea tan seguro que sirva de base asentar toda la confianza del crédito, de tal modo, que ofrezca a los prestamistas mayor garantía que el que se funda en la industria. Por esta razón se ha extendido el principio de publicidad a todos los actos traslativos de la propiedad territorial (no sólo a la hipoteca). El objeto de este título es abrir un registro oficial y solemne donde se inscriban todos los actos de esta naturaleza: y se ha dado tanta importancia a esta institución, que en algunos Estados se ha puesto el registro de los derechos reales sobre bienes inmuebles a cargo de tribunales especiales.
En la propia EXPOSICIÓN DE MOTIVOS DE LA LEY HIPOTECARIA de 8-2-1861 se pone de relieve reiteradamente el principio de especia-Page 2393lidad como base del sistema (conjuntamente con la publicidad y el control de legalidad). En ella pueden leerse párrafos como los siguientes:
No podía subsistir la hipoteca tácita y general que hoy reconocen nuestras leyes; su indeterminación, su eventualidad y su falta de inscripción la hacen incompatibles con las dos bases que como fundamentales del sistema hipotecario ha adoptado la Comisión, la especialidad y la publicidad (...). Estas hipotecas ocultas son el...
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