El principio de especialidad

AutorXavier O'Callaghan
Cargo del AutorMagistrado del Tribunal Supremo. Catedrático de Derecho Civil

EN GENERAL

El principio de especialidad significa la individualización y detallada concreción de la inscripción registral respecto al objeto de la publicidad registral. Por tanto, se refiere al mismo objeto, que es la finca y el derecho real sobre la misma (1).

Respecto a la finca, se concentra su historial jurídico, como unidad registral, en el folio o registro particular que se le abre al ser inmatriculada, con su descripción y sus sucesivas modificaciones.

Respecto al derecho real inmobiliario, consta su naturaleza, cargas y limitaciones, su denominación, valor si consta en el título y su titular o cuota o participación en caso de cotitularidad.

Este principio lo refleja especialmente el artículo 9 de la Ley Hipotecaria.

LA FINCA

La finca, en sentido jurídico propio, es la cosa inmueble por naturaleza. La Ley Hipotecaria sigue, como no podía ser menos, este concepto, pero lo amplía o matiza en los artículos 8 de la Ley Hipotecaria y 44 del Reglamento Hipotecario (2).

La finca constituye la base física: 1.º) del modo de llevar el Registro, por cuanto la Ley Hipotecaria lo concibe como unos registros particulares o folios destinados a concentrar el historial jurídico de las fincas (art. 243, 7, 1.º; 8, 1.º), y 2.º) de los efectos sustantivos del Registro, ya que en el ámbito de la presunción de exactitud, el tercero es protegido según el contenido, no de la última inscripción, sino de todas las que se hallan en el folio o registro particular de la finca (así, art. 13, 1.º).

En sentido puramente registral, es finca lo que es susceptible de abrir folio o registro particular en los libros de inscripciones. Y el ingreso de la finca en el Registro de la Propiedad se lleva a cabo por medio de la inmatriculación, que provoca la apertura de folio registral destinado a la misma, a la que se le da un número propio, se la describe y se inscribe el derecho de propiedad de su titular, el inmatriculante.

La descripción material de la finca se encuentra en la inmatriculación. En las sucesivas inscripciones sobre fincas inmatriculadas, si la descripción es igual no se repite y si es diferente se advierten los cambios. El artículo 51 del Reglamento Hipotecario detalla los requisitos de esta descripción.

La finca puede sufrir modificaciones que pueden ser físicas o jurídicas.

Las modificaciones físicas significan rectificaciones en su descripción, que son:

  1. ) Declaración de obra nueva. Discordancia sobrevenida; edificación o cualquier obra que...

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