El principio de eficacia relativa al contrato
| Autor | Dr. Carlos Lalana del Castillo |
| Cargo del Autor | Profesor Titular de Derecho civil de la Universidad de Zaragoza |
| Páginas | 9-31 |
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Antonio realiza con Tomás, un contrato de ejecución de obra, por el que este se obliga a construir dos naves de 3.000 metros cuadrados en el plazo de un año, a partir de la firma del contrato. Transcurridos seis meses desde la firma del contrato, Tomás suspende toda actividad, con lo que cuando se cumple el plazo de entrega, las naves están sin terminar. Antonio pide que Tomás termine la obra por sí, o si se niega que se realice la obra a su costa, además de una indemnización de 120.000 euros por los daños ocasionados, ya que no podrá alquilar las naves tal y como tenía previsto al menos en un plazo de 6 meses que un perito experto estima necesario para la conclusión de la obra, indemnización a la que habrá que sumar una cantidad mensual de 20.000 euros por cada mes en que se retrase de nuevo la entrega, más la cuantía de intereses que generen estas cantidades hasta que se dicte sentencia.
(El modelo de demanda lo encontrará en el anexo 1).
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Modelo de caso práctico.
Supuesto.
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) Con fecha 15 de octubre de 1980, don Juan María vendió en documento privado a don Iván una nave industrial sita en Barcelona, barriada de San Andrés de Palomar, Calle del Trovador nº 25, inscrita en el Registro de la Propiedad nº 23 de Barcelona, Sección San Andrés, inscripción 1ª, tomo 3º, Libro 2º, folio nº 215, finca nº 37, por un precio de veinticinco millones de pesetas, más otros dos millones como precio de las instalaciones existentes en el mismo, librándose para pago del referido precio de compra del local y de las instalaciones una serie de letras de cambio aceptadas por el comprador, así como otra serie de efectos mensuales, por diferentes importes, correspondientes a los intereses de aplazamiento. En el contrato se estipuló que el impago por parte del comprador de dos letras de cambio de las libradas para pago del precio daba derecho al vendedor a dar por resuelto el contrato devolviendo a aquél el 70% de la cantidad percibida en concepto de precio y a retener como indemnización de daños y perjuicios el 30% restante; 2º) En la misma fecha del contrato se dio posesión del referido inmueble e instalaciones al comprador; 3º) Por razón de las referidas cambiales, el comprador realizó los siguientes pagos: a) 6.000 euros correspondiente a la letra de vencimiento 30 octubre 1981, cantidad que formaba parte del precio de compra de la nave; b) 2.400 euros, correspondientes a dos letras de cambio de 1.200 euros cada una, que sustituían junto con otras a la aceptada por 12.000 euros de vencimiento 30 de octubre de 1982, que igualmente correspondía al pago de parte del precio de la nave vendida; c) 12.000 euros correspondientes a dos letras de vencimiento 30 de abril y 30 de julio de 1981, por el precio fijado para las instalaciones; y d) 33.120 euros correspondientes a veintitrés letras mensuales de 1.440 euros cada una, aceptadas por los intereses de aplazamiento; 4º) El día 3 de diciembre de 1982 falleció el vendedor
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don Juan María, siendo sus herederos su esposa doña Sabina y sus hijos don Jesús, doña Miriam y doña Natalia, sin que a partir de dicho momento se pagara ningún otro de los efectos aceptados ni se reclamaran al comprador; 5º) Éste, con fecha 19 de julio de 1983, hizo entrega a la viuda doña Sabina de una llave del inmueble haciéndose constar en el recibo correspondiente que la recibía en calidad de depósito; 6º) La viuda e hijos del vendedor iniciaron en el año 1984 un procedimiento previo a la aceptación de la herencia de don Juan María, interesando que se requiriera al comprador don Iván a fin de que manifestara si mantenía o abandonaba el contrato, sin que el mismo pudiera ser localizado; 7º) Posteriormente los herederos aceptaron la herencia adjudicándose en tal concepto la citada nave que, posteriormente, vendieron a don Lorenzo mediante escritura pública de 19 de diciembre de 1985, el cual la aportó a la sociedad Albant 21 S.L., habiendo tenido acceso tales negocios al Registro de la Propiedad.
El 18 de diciembre del año 2000 don Iván formula demanda contra doña Sabina, don Jesús, doña Miriam doña Natalia, don Lorenzo y Albant 21 S.L. solicitando que se reconozca la validez del contrato de compraventa de la nave celebrado por él con don Juan Mª y la nulidad de la transmisión realizada por los herederos de don Juan Mª con don Lorenzo y de éste con la sociedad subadquirente Albant 21 S.L., así como la cancelación de las inscripciones registrales correspondientes.
Cuestiones que se proponen.
Como cuestión central se pide argumentar sobre la validez o invalidez de la venta de don Juan Mª a don Iván y los efectos entre los herederos de don Juan Mª. Téngase en cuenta que según la solución que se dé a esta cuestión implica:
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- La nulidad o validez de la transmisión a título de herencia del referido inmueble a favor de doña Sabina, don Jesús, doña Natalia y doña Miriam, por cuartas e iguales partes, instrumentada en escritura notarial de 22 de octubre de 1985, y la cancelación o no de la inscripción registral a que dio lugar; 2º.- La nulidad o validez de la
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transmisión de la citada finca a título de compraventa a favor de don Lorenzo mediante escritura notarial de 19 de diciembre de 1985, y la cancelación o permanencia de la inscripción registral a que dio lugar; 3º.- La nulidad o validez de la aportación del referido inmueble a la sociedad Albant 21 S.L. por parte de don Lorenzo en fecha 23 de marzo de 1999, y la cancelación o permanencia de la inscripción registral a que dio lugar; 4º.- La condena de la mercantil Albant 21 S.L. a entregar al demandante la posesión del citado inmueble con cuanto se hubiera edificado o construido, sin derecho a indemnización alguna o la permanencia de sus derechos; 5º.- La condena a doña Sabina, don Jesús, doña Miriam y doña Natalia, en su condición de herederos de don Juan María, a elevar a público el documento privado de compraventa suscrito por el Sr. Juan María con el actor el día 15 de octubre de 1980 o que la escritura sea otorgada por el juez en nombre de los demandados o por el contrario dejar sin efecto dicha compraventa; 6º.- Si se considera que debe mantenerse el contrato de compraventa entre don Juan Mª y don Iván deberá calcularse la suma a satisfacer por parte de don Iván como resto del precio pendiente de pago por la compra del inmueble en concepto de precio e intereses; y 7º.- Podrá plantearse si las partes tienen derecho a pedir la indemnización de daños y perjuicios.
Argumentación y solución.
Podemos pensar que la ineficacia del contrato de compraventa entre don Juan María y don Iván celebrado 15 de octubre de 1980 nace de su resolución por incumplimiento del comprador al haber dejado éste de cumplir su obligación de pago del precio en los plazos establecidos, pero como se trata de venta de cosa inmueble, era necesario el requerimiento resolutorio en los términos a que se refiere el artículo 1504 del Código civil.
Sin embargo sí podemos argumentar que la ineficacia del contrato proviene del mutuo disenso de las partes contratantes como lo demuestra el hecho de que, reconocida por el propio comprador la imposibilidad por su parte de cumplir con los pagos a los que se había comprometido, entregara una llave del inmueble a la viuda del
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vendedor, doña Sabina, en fecha 19 de julio de 1983, y desde tal fecha no conste contacto alguno entre las partes contratantes hasta la interposición de la demanda, lo que tiene lugar en el año 2000, diecisiete años después.
Podemos deducir de tales hechos que ambas partes abandonaron el contrato y las obligaciones derivadas del mismo de un modo voluntario, debido a la imposibilidad de pagar las cantidades pactadas por parte del comprador de acuerdo al principio buena fe contractual exigido por el artículo 1258 del Código civil.
El mutuo disenso constituye una causa de extinción de las obligaciones reconocida por la doctrina y la jurisprudencia aun cuando no se halle expresamente contemplada en la enumeración comprendida en el artículo 1156 del Código civil. A este respecto podemos consultar la STS de 26 de septiembre de 2008 (RJ 2008/5575) que remite a la de 5 de abril de 1979 (RJ 1979/1518) que afirma que «a ese negocio jurídico consensual y extintivo se puede llegar no sólo por medio de declaraciones expresas, sino también mediante declaraciones tácitas o actos concluyentes, esto es, con palabras, signos o actos que no sirven para exteriorizar directamente la voluntad extintiva de quienes los emplean o ejecutan, pero de los que la misma se infiere o deduce inequívocamente».
Por otra parte no hay renuncia de derechos por parte de los contratantes en sentido propio, es decir no hay una renuncia unilateral. Sí podemos deducir que estamos ante un supuesto de renuncia traslativa por la propia actuación de los contratantes, que ponen fin a los efectos del contrato previamente celebrado precisamente por razón del previo incumplimiento del comprador; y en este sentido tanto habría renunciado el comprador a la propiedad de la cosa -obtenida por su entrega por parte del vendedor- como la propia parte vende-dora a percibir el precio e intereses aplazados, lo que se deriva de la común actuación de ambas partes.
Podemos preguntarnos sobre la trascendencia del...
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