Dos Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de enero de 2009. Las motivaciones del legislador pretérito, la realidad social presente y los límites de la interpretación evolutiva de las viejas normas arrendaticias: la terca vigencia del artículo 53 TRLAU 1964
| Autor | Jacinto Gil Rodríguez |
| Cargo del Autor | Catedrático de Derecho Civil. (Universidad del País Vasco / Euskal Herriko Unibertsitatea) |
| Páginas | 107-165 |
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DOS SENTENCIAS DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 15 DE ENERO DE 2009
Las motivaciones del legislador pretérito, la realidad social presente y los límites de la interpretación evolutiva de las viejas normas arrendaticias: la terca vigencia del artículo 53 TRLAU 1964
Comentario a cargo de:
JACINTO GIL RODRÍGUEZ
Catedrático de Derecho Civil (Universidad del País Vasco / Euskal Herriko Unibertsitatea)
SENTENCIA DE 15 DE ENERO DE 2009 Ponente: Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Ríos
Asunto: Arrendataria de vivienda en virtud de contrato de 1968, que, conocedora de la transmisión a un tercero, en lugar de retraerla decide ejercitar acción de impugnación de conformidad con el art. 53 LAU del 64, demanda que es estimada en ambas instancias por considerarse tal precepto aplicable según DT Segunda de la LAU 94 para arrendamientos anteriores a 9 de mayo de 1985.
Recurso núm. 2097/2003, de casación por interés casacional en la modalidad de doctrina contradictoria de Audiencias, que tienen dos posiciones: considerar aplicable la facultad de impugnación que al arrendatario concede dicho artículo para casos de no ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, sin que ello implique un abuso de derecho, porque tal norma no había sido derogada, o, por el contrario, rechazar su aplicación por abusiva, apoyándose en un criterio interpretativo sociológico acorde con el mercado actual, de tal manera que si se acredita que no hubo fraude o maquinación en la venta el ejercicio de la acción de impugnación por el inquilino ha de considerarse abusiva.
Este comentario se inscribe en el ámbito del Grupo de Investigación Consolidado GIC 07/62-IT-359-07 (Gobierno Vasco) y del Proyecto DER 2008-01965/JURI, del Ministerio de Ciencia e Innovación, sobre DEFENSA CAUTELAR Y REALIZACIÓN DEL CRÉDITO, cuya dirección me corresponde.
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La Sala Primera opta por la primera inteligencia, sentando como doctrina que se trata de norma no derogada y que cabe la impugnación, aún no existiendo fraude, siempre que se trate de arrendamientos anteriores a 9 de mayo de 1985 y que el precio de la transmisión exceda de la capitalización de la renta anual pagada por el inquilino a los tipos fijados por el artículo.
SENTENCIA DE 15 DE ENERO DE 2009 Ponente: Excmo. Sr. D. Román García Varela
Asunto: Inquilino en virtud de contrato posterior a 1-1-1964 y anterior a 9 de mayo de 1985, que, conocedor de la transmisión a un tercero, en lugar de retraer decide ejercitar acción de impugnación de conformidad con el art. 53 LAU del 64, demanda que es desestimada en ambas instancias por considerar al demandante incurso en abuso de derecho.
Recurso núm. 1555/2002, de casación por interés casacional en la modalidad de doctrina contradictoria de Audiencias sobre la vigencia, eficacia y aplicabilidad del citado precepto. La acción de impugnación, recogida en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, sigue vigente en la actualidad y autoriza la impugnación de la transmisión de la vivienda por parte del inquilino por superar el precio de la misma la capitalización legal y con el efecto de imposibilitar al adquirente la denegación de prórroga por causa de necesidad.
Declaración de doctrina jurisprudencial coincidente con la proclamada en la STS núm. 1126/2009: Vigencia e ineludible aplicación del artículo 53 de la Ley de Arrendamientos urbanos para los contratos sometidos a dicha Ley, con la especificación de que no reputar abuso de derecho en la pretensión de un inquilino que ejercita una acción prevista en la normativa vigente y el añadido de que, por consiguiente, la aceptación de un criterio distinto constituiría una conculcación del principio de seguridad jurídica.
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SENTENCIA DE 15 DE ENERO DE 2009
Sentencia: Núm. 1226/2009
PONENTE: EXCMO. SR. D. JUAN ANTONIO XIOL RÍOS
En la Villa de Madrid, a quince de Enero de dos mil nueve
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los señores al margen anotados, el recurso de casación que con el número 2097/2003, ante la misma pende de resolución, interpuesto por la representación procesal de D.ª Regina, aquí representada por la procuradora D.ª Mercedes Albi Murcia, contra la sentencia dictada en grado de apelación, rollo n.º 502/2002, por la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 20 de junio de 2003, dimanante del procedimiento ordinario 281/2001 del Juzgado de Primera Instancia n.º 58 de Madrid. Habiendo comparecido en calidad de recurrida la procuradora D.ª Silvia Albite Espinosa en nombre y representación de D.ª Flora.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia 58 de Madrid dictó sentencia, de 26 de abril de 2002, en el procedimiento ordinario 281/2001, cuyo fallo dice:
Fallo. Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora D.ª Silvia Albite Espinosa, en nombre y representación de D.ª M. Flora, contra D.ª Regina, representada por la Procuradora D.ª Mercedes Albi Murcia, procede hacer los siguientes pronunciamientos:
1.º) Que debo declarar y declaro, que la transmisión de la vivienda sita en la Avenida000, n.º Num000, piso NUM001, letra NUM002, de Madrid, celebrada entre la Hermandad Nacional de Arquitectos Superiores, Mutualidad de Previsión Social a Prima Fija (vendedora) y D.ª Regina (compradora), a medio de escritura pública de compraventa autorizada por el Notario de Madrid A. Vicente MorenoTorres Camy, en fecha de 24/enero/2001, lo fue por precio que excede de la capitalización de la renta anual que en el momento de verificarse dicha transmisión pagaba la demandante en su calidad de arrendataria de la vivienda objeto de la misma.
»2.º) Que debo declarar y declaro, que la demandada no podrá negar la prórroga del contrato de arrendamiento a la inquilina impugnante con fundamento en la causa primera del art 62 de la LAU de 1964.
»3.º) Que debo condenar y condeno a la demandada a estar y pasar por las anteriores declaraciones y al abono de las costas procesales causadas».
SEGUNDO.- La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho: «Primero. Por la parte actora se promueve juicio declarativo ordinario que dirige contra la demandada, solicitando al amparo de lo dispuesto en el art. 53 de la LAU de
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1964, que se dicte sentencia por virtud de la cual se declare: 1.º) Que la transmisión de la vivienda sita en la AVENIDA000, n.º NUM000, piso NUM001, letra NUM002, de Madrid, celebrada entre la Hermandad Nacional de Arquitectos Superiores. Mutualidad de Previsión Social a Prima Fija (vendedora) y D.ª Regina (compradora), a medio de escritura pública de compraventa autorizada por el Notario de Madrid A. Vicente MorenoTorres Camy, en fecha de 24/enero/2001, lo fue por precio que excede de la capitalización de la renta anual que en el momento de verificarse dicha transmisión pagaba la demandante en su calidad de arrendataria de la vivienda objeto de la misma. 2.º) Que la demandada no podrá negar la prórroga del contrato de arrendamiento a la inquilina impugnante con fundamento en la causa primera del art 62 de la LAU de 1964.
»La demandada básicamente reconoce los hechos en los que la actora fundamenta sus pretensiones, pero se opone a la demanda deducida en su contra, por considerar que no es de aplicación el art 53 de la LAU de 1964 que es invocado de contrario, por constituir actualmente un abuso de derecho.
»Segundo. Teniendo en cuenta que la disposición transitoria segunda de la vigente LAU de 24 de noviembre de 1994 (RCL 1994/3272 y RCL 1995, 1141) establece, que el régimen jurídico de los contratos de arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985, entre los que se encuentra el contrato de arrendamiento que vincula a las partes, será el contenido en la Ley de 24 de diciembre de 1964 con las especificaciones que introduce dicha disposición, ha de entenderse aplicable al citado contrato el art 53 de la Ley de 1964, que establece, a favor del inquilino, la posibilidad de impugnar la transmisión que se realice de la finca arrendada, cuando el precio de la transmisión exceda de capitalizar el importe de la renta por los porcentajes que establece dicho precepto, a los efectos de que el adquiriente no pueda proceder a la denegación de la prórroga forzosa por causa de necesidad.
»Como señala la STS de fecha 22 de octubre de 1964 y la de fecha 10 de diciembre de 1997 de la Audiencia Provincial de Granada, de la Sección 3.ª, la acción de impugnación que regula el art 53 de la LAU de 1964, no se trata de una verdadera impugnación; en efecto, no va dirigida a provocar la ineficacia del contrato transmisivo celebrado entre el anterior propietario arrendador y el que le sucede, en tales cualidades en virtud del contrato de compraventa o transmisión, sino que sus efectos, caso de vencer el arrendatario o inquilino, van dirigidos a poner una limitación en el ejercicio de facultades dominicales relativas al propio uso y disfrute de la vivienda arrendada, dejando en suspenso la facultad enervatoria de la prórroga forzosa para el supuesto de necesidad para sí o para las demás personas que la ley en circunstancias normales autoriza y como una, a su vez, limitación a la prórroga que la concede el arrendatario, por virtud del art 58; así se pronunciaron las Sentencias del Tribunal Supremo de 18/3/1968, 25/4/1967 (RJ 1967/2031), 3/2/1965 (RJ I1965/523) y 14/10/1964 (RJ 1964/4444), al declarar que es doctrina reiterada del Tribunal, a los efectos de la acción impugnatoria, que ella no afecta a la validez del título traslativo, ni al vendedor, ni a las facultades esenciales del dominio y que no tiene otro alcance que el de limitar la facultad personalísima del arrendador en orden a la alegación de necesidad en relación con la duración de la pr6rroga forzosa del contrato. Siendo requisitos por lo tanto del ejercicio de dicha acción de impugnación:
»a) Que se haya producido la transmisión de la vivienda...
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