La pretendida vinculación del uso o destino de los espacios privativos en el régimen de propiedad horizontal
| Autor | Jacinto Gil Rodríguez |
| Cargo | Catedrático de Derecho Civil Facultad de Derecho de S. Sebastián |
| Páginas | 1817-1848 |
Estas notas toman como ocasión y motivo la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 25 de septiembre de 1991 (BOE de 14 de octubre) y su elaboración ha sido facilitada por el Notario recurrente que ha tenido la amabilidad de proporcionarme todos los antecedentes de aquella Resolución.
El resultado que la decisión del Centro Directivo viene a corroborarPage 1817 no puede por menos de resultar llamativo para cualquier mortal que sea consciente de la escasez actual de viviendas, particularmente en determinados aglomerados urbanos entre los que, desde luego, se cuenta la ciudad de San Sebastián. Precisamente, en el mismo centro de ésta se localiza el edificio cuya última planta pretendía hacerse habitable.
Si uno, además, ejerce de jurista, no puede resistirse a evaluar y contrastar los -argumentos- que, según la Dirección General, obligan a mantener aquel resultado que cualquiera de sus conciudadanos calificaría de -antisocial-, si no quiere caer en la tentación de suscribir acríticamente los excesos verbales con los que otros ilustres colegas han obsequiado, unas veces, a la amplitud de la actividad calificadora y, otras, al propio registrador en el desempeño de ésta 1.
Mis reflexiones, inicialmente urgidas tanto por la proximidad del caso como por el tono meramente lógico, si no perfectamente circular, de la Resolución de referencia, tratan de tomar una mínima perspectiva desde la ponderación de las facultades del propietario de un espacio privativo que, con las oportunas licencias municipales y sin que conste oposición de los vecinos, logra transformarlo en vivienda. A ello -mejor, a la publici-Page 1818dad registral de dicha transformación- se opone el Registrador en la inteligencia de que la legalidad vigente no admite, en beneficio y garantía de aquellos mismos vecinos, la decisión adoptada por el propietario de dedicar a vivienda su planta de desvanes.
En escritura de 22 de diciembre de 1975, por la propietaria única del edificio, se procedió a otorgar la división horizontal de la casa señalada con el número 5 de la calle Urbieta, de San Sebastián, dividiéndola en 13 fincas, independientes, e iniciando la descripción de la última con el giro -Planta de desvanes, destinada a trastero-. Interesa asimismo anotar cómo en los Estatutos (art. 4.°), aparte la reserva por la propietaria del derecho de levante de cuatro plantas nuevas, se previno la siguiente autorización genérica:
El propietario o propietarios presentes o futuros de las viviendas y los locales situados en la bodega y en el desván, así como de los que se formen por modificaciones físicas hechas en los mismos y de las demás fincas en que se distribuye el inmueble, podrán, sin necesidad de consentimiento o aprobación de los propietarios de otras partes del inmueble ni de la Junta de Condueños, practicar divisiones, segregaciones y agrupaciones y fijar para los nuevos locales y viviendas resultantes de esas operaciones las correspondientes cuotas de participación en el total valor del inmueble, mediante fraccionamiento o adición de las de los antiguos locales y viviendas y sin afectar a las otras partes del edificio, así como destinar partes de las superficies de aquellas fincas a pasillos de accesos comunes.
El 24 de octubre de 1986 se transmitió dicha planta de desvanes a un matrimonio que procedió, previas las oportunas licencias municipales, a realizar ciertas obras para su adaptación a vivienda, las que se manifiestan mediante escritura de obra nueva de 27 de junio de 1989 que, en consecuencia, varía el inicio de su descripción: número 13, Vivienda única de la última planta alta o desvanes de la casa señalada con el número 5 de la calle Urbieta, de esta ciudad de San Sebastián.
Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad número 2 de San Sebastián, fue calificada, el 20 de julio de 1990, con la nota siguiente:
Suspendida la inscripción del presente documento por no acreditarse, conforme disponen los artículos 5 y 16 de la Ley de Propiedad Horizon-Page 1819tal, el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios para la conversión en vivienda del desván destinado a trastero, con la consiguiente modificación del título constitutivo.
El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo, en el que, fundamentalmente, llamaba la atención sobre la necesidad de interpretar sistemáticamente aquel título constitutivo, pues, así leído resultaba meridiano que la referencia al destino se había hecho en función meramente descriptiva y no como vinculación o imposición de uno definitivo; interpretación que, en el parecer del recurrente, venía corroborada por el principio de libertad de la propiedad, proclamado en el art. 348 CC y concretado, para caso análogo, por la STS de 20 de diciembre de 1989 2.
Tampoco carece de interés dejar anotado el hecho de que la contestación del Registrador 3 en defensa de su nota no sólo contribuye al establecimiento de las premisas que, acogidas por la DGRN, harán su argumentación circular (la referencia al destino está en el título y su alteración le afecta), sino que, a mayor abundamiento, trae a la discordia un indicador (la menor cuota) que se erigirá en prueba de convicción para el Auto presidencial y que, no obstante haberse certificado en contra de suPage 1820 pretendido significado, es lisa y llanamente -preterido- en la Resolución del Centro Directivo.
En efecto, el Presidente del Tribunal Superior de la Comunidad Vasca, en Auto de 10 de enero de 1991, al confirmarla nota, recoge puntualmente y potencia los argumentos del propio Registrador. Basta leer detenidamente los tres últimos fundamentos de derecho para colegir que la fuerza de convicción reside justamente en el que se instrumenta en derredor del signficiado de la cuota, ya que el segundo y el cuarto se llenan con afirmaciones genéricas no exentas de alguna petición de principio. He aquí su tenor literal:
PRIMERO.-Se plantea en este caso la corrección o no de la nota calificadora del Sr. Registrador de la Propiedad núm. 2 de San Sebastián, suspendiendo la inscripción pretendida de la escritura pública de obra nueva autorizada por el Sr. Notario de la misma ciudad D. Aquiles Paternottre Suárez, obra realizada en la planta de desvanes de la casa núm. 5 de la calle Urbieta de San Sebastián, por entender que no se acredita conforme a los arts. 5 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, para convertir en vivienda el desván destinado a trastero, con la consiguiente modificación del título constitutivo
SEGUNDO.-A tal respecto, conviene precisar, para ordenar lógicamente el razonamiento, que el derecho de propiedad no es un derecho absoluto, sino que tiene sus límites, entre ellos los establecidos en las leyes, según proclama el art. 348 del Código Civil. En esta línea se sitúa la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, al disponer de sus arts. 5.ºy 16.ºque, cualquier modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal exige los mismos requisitos que su constitución, variación que deberá hacerse para ser válida, con el consentimiento unánime de todos los propietarios.
TERCERO.-Aparece claro al presente en el número trece del título que la planta de desvanes, la aquí construida, es destinada a trastero y prueba de que tal destino fue elemento básico al constituirse la propiedad horizontal, es que, pese a tener 160 mts. de superficie se le asigna una cuota de sólo el 3,75 por 100 sobre el total valor de la finca, mientras que a las viviendas, con igual superficie, así la del piso 1.°, se le atribuye una cuota de participación del 16,75 por 100 y a la del piso 4.ºla del 14,70 por 100.
CUARTO.-Así las cosas y puesto que el sentido de lo convenido o los términos de la cláusula que se analiza son claros, pues no es una simple descripción, sino la fijación o determinación de un destino, aspecto esencial en un edificio urbano, ha de entenderse que establecer cualquier otro distinto, cual es el dedicarlo a vivienda, supone una variación sustancial, para cuya validez y eficacia entra en juego lo dispuesto en los aludidos preceptos, cuya falta genera una dificultad subsanable para que el documento tenga acceso al Registro de la Propiedad.Page 1821
Dichos argumentos fueron nuevamente contestados por el Notario recurrente 4, quien se alzó de la decisión presidencial, explicando las razones a que obedecía la fijación de una cuota inferior 5.
No obstante, la Dirección General, en la indicada Resolución de 25 de septiembre de 1991, acordó confirmar el auto apelado, vistos los artículos 5 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal y a partir de tres escuetos Fundamentos de Derecho que conviene tener a la vista:
PRIMERO.-Toda la cuestión gira en torno a si la transformación de una planta de desvanes en vivienda supone o no la modificación del título constitutivo, pues si lo alterase sería necesario el acuerdo de la Junta de copropietarios en la forma requerida por los artículos 5 y 11 de la Ley de Propiedad Horizontal.
SEGUNDO.-Examinada la escritura de 22 de diciembre de 1975 ante el Notario de San Sebastián don Miguel de Castells, en la que se constituye en régimen de propiedad horizontal la casa en ella descrita, se observa que en la descripción de los diversos elementos privativos, el correspondiente al número 13 figura como una -planta de desvanes...
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