Préstamos con garantía hipotecaria y compraventa de vivienda: vinculación contractual

Autor:Tenas Alós, Miguel Ángel
Cargo:Personal investigador en formación. Universidad de Zaragoza
Páginas:149-188
RESUMEN

Este trabajo analiza la posibilidad de establecer una conexión contractual entre la compraventa de una vivienda y el préstamo con garantía hipotecaria solicitado para su financiación. En España no existe todavía una norma legal que permita establecer tal vinculación en el ámbito inmobiliario, algo que sí ocurre con la financiación de los bienes muebles y los servicios. Un comprador que adquiera... (ver resumen completo)

 
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Este trabajo se ha realizado dentro del Proyecto de investigación «Formación del contrato: desde la negociación a la perfección del contrato» (DER 2011-23056), del Ministerio de Ciencia e Innovación, y del Grupo de investigación consolidado «Autonomía de la voluntad en el Derecho privado» (AUDEPRIV S110), del Gobierno de Aragón y de la Unión Europea-Fondo Social Europeo, dirigidos por la Dra. M.ª Ángeles Parra Lucán, catedrática de Derecho civil.

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I Introducción

La adquisición de una vivienda constituye la compra más importante en la vida de una persona, y de la que dependerá en buena medida su futura calidad de vida. Dado que es muy extraño que alguien disponga del dinero en efectivo necesario para proceder a su pago, lo habitual es que se financie mediante la constitución de un préstamo con garantía hipotecaria, cuya garantía será precisamente la vivienda recién adquirida. Si bien hay otras posibilidades de acceso a la vivienda, en el imaginario español la propiedad de la misma constituye la opción preferida para la gran mayoría de las personas.

La vinculación contractual es, por lo general, un tema muy poco tratado en nuestro ordenamiento jurídico, regulada en apenas unos artículos en distintas normas en referencia a este concepto. Lo hace, además, de manera casi exclusiva a los bienes muebles y los servicios, de forma que la construcción de una teoría respecto de los bienes inmuebles se torna todavía más compleja.

Resulta fundamental, pues, estudiar en profundidad esta figura que se centra además en uno de los protagonistas indudables de la actual crisis económica, los préstamos hipotecarios.

Para ello, conviene analizar las distintas normas que tratan la vinculación contractual, para comprender cómo está actualmente la situación en nuestro país. Además, deviene básico realizar un análisis de los préstamos hipotecarios y de las distintas cláusulas que estos contengan. Y es que, en función de qué supuesto o clausulado nos encontremos, podremos defender unos argumentos u otros para ver si resulta factible conseguir operar una teoría que haga viable o no la vinculación contractual entre estos préstamos y la compra de la vivienda.

Deben cumplirse una serie de requisitos para que nos encontremos ante contratos vinculados, como son la pluralidad contractual y la existencia de un nexo funcional entre ellos. Se entiende que existe este nexo funcional cuando a través de los dos contratos las partes pretendan alcanzar un único resultado económico.

Todo ello, sin perder de vista los problemas fundamentales a los que se enfrenta esta teoría, como son su escaso desarrollo y el principio de la relatividad del contrato. Para dar cuenta del primero, deberemos basarnos no solo en las normas, sino también en las opiniones doctrinales y los pronunciamientos jurisprudenciales. Precisamente desde la jurisprudencia se ha intentado, sin éxito, como veremos, articular un concepto de tercero que permita establecer la vinculación contractual de forma compatible con el nombrado principio de la relatividad. Este principio es, sin lugar a dudas, el gran escollo a solventar por parte de la doctrina y en la práctica.

La importancia de esta vinculación contractual radica en el hecho de que un comprador no puede estar en peor posición jurídica si adquiere un bien a plazos, directamente al vendedor, que si lo financia mediante un crédito. El problema

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estriba en que la petición de un crédito implica la inclusión de un tercero -el financiador- en la operación comercial.

Son varias las consecuencias de la aceptación de la teoría de la vinculación contractual -como reflejan los artículos 26 y 29 de la Ley de Contratos de Crédito al Consumo-, siendo la principal la posibilidad de que el comprador, si una de las dos partes restantes del contrato no cumple con su obligación, pueda resolver la compraventa sin soportar carga alguna. En caso de incumplimiento del vendedor que no entrega la vivienda, por ejemplo, si el comprador ya ha solicitado un préstamo con garantía hipotecaria, la teoría de la vinculación contractual le permitirá resolver el contrato con la entidad financiera sin que dicha entidad pueda cobrarle por ningún concepto. De otro lado, si el financiador no pone el dinero a disposición del consumidor, o dicho consumidor no consigue financiación para la adquisición de la vivienda, la teoría de la vinculación contractual permitiría al consumidor renunciar a la compra sin penalización alguna.

Hay que considerar, también, la posibilidad de la conveniencia de que, lege ferenda, el legislador introduzca en materia de inmuebles alguna norma expresa, extendiendo así el régimen previsto para la adquisición de bienes muebles o la contratación de servicios.

1. La necesidad de vivienda y los contratos dirigidos a su adquisición

Que la adquisición de una vivienda no es una compra más es algo evidente, debido a sus especiales características. Lo es incluso desde los cimientos, desde la adquisición del suelo, lo que ha posibilitado el desarrollo de una legislación urbanística de lo más extensa y profunda, hasta el punto de que hoy día constituye un tipo de Derecho, el urbanístico, con sustantividad propia1.

El acceso a una vivienda constituye hoy día el mayor gasto al que se enfrenta una familia española y se trata, además, de un bien necesario, cuyo uso no tiene carácter opcional. Como señala LACRUZ BERDEJO2, la utilización de ciertos bienes no puede evitarse. Dentro de este listado encontraríamos también el uso de un avión para cubrir grandes distancias en cortos periodos de tiempo, por ejemplo. Pero la que más destaca es, sin lugar a dudas, la vivienda, dado que una persona puede elegir si viajar o no, pero no le es opcional la necesidad de precisar de un lugar donde vivir.

Debido a esta necesidad, la propia Constitución Española proclama en su artículo 47 el derecho a una vivienda digna y adecuada como principio rector de la política social y económica. No puede olvidarse, además, que el acceso a la vivienda deviene básico para que la persona pueda desarrollar otros derechos reconocidos en la Carta Magna, como el derecho al libre desarrollo de la personalidad, el derecho a la libertad y el derecho a la intimidad3. Conviene

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resaltar que el derecho a la vivienda no implica un derecho a la propiedad de la misma, si bien en nuestro país es la opción preferida por los consumidores4.

La Unión Europea, por su parte, no habla de derecho a una vivienda digna y adecuada, sino de «una ayuda a la vivienda para garantizar una existencia digna a toda persona que no disponga de recursos suficientes», un alcance que dependerá de «las modalidades establecidas por el derecho comunitario y las legislaciones y prácticas nacionales»5.

También encontramos recogido el derecho a la vivienda en el artículo 25 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos (DUDH) de 1948, así como en el artículo 11 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (PIDESC), que entró en vigor en 1976.

Así pues, mientras los organismos nacionales e internacionales se han preocupado por destacar la importancia de una vivienda, cuando un consumidor se enfrenta a su adquisición se encuentra ante una dicotomía más que evidente. De un lado, debido al enorme gasto económico que le supone, precisa tener las mayores garantías posibles y toda la seguridad que el ordenamiento jurídico pueda ofrecerle. Por el otro, su habitual desconocimiento en la materia, que requiere un control del proceso y de información precontractual suficiente. Todo ello unido al hecho de que, si quien le vende el inmueble es un profesional, tendrá un conocimiento de la materia mucho mayor que el del comprador.

Ahora bien, dónde se establece el límite para considerar una información precontractual suficiente es sumamente complejo6. Sin olvidar, además, que la compraventa de una vivienda se produce mediante un contrato de adhesión7.

Es decir, que no permite prácticamente ninguna negociación.

La vivienda es un bien que se considera objeto del Derecho de Consumo8, puesto que responde tanto a una necesidad personal como familiar. Como CALAIS-AULOY indicaba, en este tipo de bien se encuentra una de las características más constantes de este tipo de Derecho. Se trata del hecho de que la persona que se aloja, al que denomina consumidor de vivienda, está normalmente en una posición de debilidad en relación con la persona que le procura dicha vivienda. El propio autor indicaba también que esto se producía por el exceso de demanda sobre el de oferta9. Si el autor tenía razón en esto, en los próximos años deberíamos ver cómo las posiciones de comprador y vendedor tienden a igualarse. Debo añadir que, bajo mi punto de vista, y si bien es posible -hasta cierto punto- que las condiciones para los compradores mejoren en los próximos años -algo, aunque vagamente, ya han mejorado, de hecho-, difícilmente se conseguirá el equilibrio óptimo si no es mediante una buena regulación y control.

En la actualidad, en lo que respecta a información precontractual, encontramos como principal normativa a seguir el Real Decreto Legislativo 1/2007, por el que se aprueba el Texto refundido de la...

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