Préstamo usurario y garantía hipotecaria (Comentario a la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de junio de 2001)

AutorMarina Pérez Monge
CargoProfesora de Derecho civil Universidad de Zaragoza
Páginas295-315

Page 295

Este Comentario tiene por objeto la Sentencia dictada por nuestro Tribunal Supremo el 20 de junio de 2001, y de la que fue ponente don Antonio Gullón Ballesteros.

Me parece útil para situar adecuadamente el tema reproducir a continuación los fundamentos de Derecho en que se apoya el fallo. Los hechos que dieron lugar a la sentencia se pueden deducir del fundamento de Derecho primero.

Primero. -El motivo primero, al amparo del artículo 1692. 4 LEC acusa infracción del artículo 1, párrafo 1.º, de la Ley de 23 de julio de 1980 (sic por 1908). Su fundamentación se dirige a calificar, en contra de la sentencia recurrida, el préstamo que obtuvieron del demandado como usuario, con apoyo en los siguientes hechos: A) un interés del 20 por 100 anual en la época en que fue convenido (1983), excedía notablemente el normal del dinero, aunque no se tuviese en cuenta que había de abonarse por anticipado; B) la situación de los prestatarios era de angustia y necesidad según la sentencia que se recurre; C) el prestamista, para garantizarse el cobro del crédito, exigió y obtuvo hipoteca sobre los bienes de los recurrentes de valor notablemente Page 296 superior al capital, intereses y costas cuyo pago garantizaba; D) la finalidad del préstamo era la del pago de las deudas pendientes de los prestatarios.

La respuesta casacional al motivo ha de partir de la premisa de que esta Sala no puede convertirse en una tercera instancia en pleitos como el presente, a pretexto del artículo 2 de la Ley de 23 de julio de 1908, sino que ha de respetar los hechos probados en la instancia, salvo que se alegue y demuestre error de derecho. Sin embargo, la Sala es competente para juzgar sobre si, dados aquellos hechos, los mismos entrañan o no vulneran (sic por vulneración) de los preceptos de la citada Ley. En suma, y de acuerdo con reiterada jurisprudencia actual de esta Sala, la misma entiende que el artículo 2 de la Ley de 23 de julio de 1908 le otorga plena libertad en la calificación del préstamo al que se tilda de usurario.

El préstamo litigioso entiende esta Sala que debe calificarse como usurario en atención a las siguientes circunstancias:

  1. La forma clandestina en que se contrajo, pues está probado que la escritura pública de préstamo hipotecario otorgada por los recurrentes en 1983 en favor del prestamista no era el negocio real concertado. En aquélla se fijaba un interés anual del 4 por 100 con un plazo anual de vencimiento de un año, cuando en realidad el interés anual se estipuló en un 20 por 100, pagadero al comienzo de cada anualidad de forma anticipada, y sin un plazo de duración, pues no se ha probado que se estableciese, sólo que los prestatarios sufrieron ejecución de la hipoteca concertada al tercer año, y que habían pagado lo estipulado privadamente los dos anteriores. No se ha alegado siquiera ninguna razón para este ocultamiento de la realidad, que no parece lógico si el interés pactado fuese normal, y se hubiese querido que con arreglo a lo convenido en la escritura pública hubiese discurrido el desenvolvimiento del préstamo.

  2. El interés pactado debe conceptuarse de notablemente superior al valor del dinero en la época en que se contrajo el préstamo. Es cierto que en la misma (1983) el interés bancario del dinero era del 18, 5 por 100 según la sentencia recurrida, pero este dato no puede ser sino orientador del interés del mercado, de ninguna manera un parámetro exacto con arreglo al que haya de calificarse todo préstamo, pues aquel interés se calcula en función de circunstancias propias de la intermediación en el mercado del dinero de las entidades financieras, tales como costo de la obtención del mismo, gastos de funcionamiento, previsiones de fallidos, etc.: el interés no es sinónimo de beneficio por el préstamo. De ahí que cuando es un particular el prestamista, no se puedan aplicar los mismos criterios, debe lógicamente ser el interés inferior. Por otra parte, al percibirse por anualidades adelantadas, la diferencia es todavía mayor, mucho más cuando el prestamista está garantizado con hipoteca sobre bienes que se ha probado que tenían un valor muy superior a la cantidad prestada (3. 500.000 ptas. ). El riesgo que corría en esta situación era nulo, y no aparecen en autos otros riesgos que pudieran justificar tamaño interés.

Todo lo anteriormente expuesto conforma de modo objetivo la exigencia legal de que el interés sea notablemente superior al normal. También se deduce de los autos la situación angustiosa de los prestatarios, que el artículo 1 de la tan citada Ley requiere para calificar de usurario un préstamo, que en la fecha del mismo el recurrente estaba separado del servicio como oficial de la Page 297 Administración de Justicia por Resolución del Ministerio de Justicia de 30 de noviembre de 1979, con esposa e hijos a su cargo, en el que no fue repuesto hasta agosto de 1987 tras los correspondientes recursos, y con deudas contraídas.

Segundo. -La estimación del motivo primero hace i útil el examen del segundo y último del recurso, pues se dirige a la misma finalidad.

Como consecuencia de esa estimación, se anula y casa la sentencia recurrida, resolviendo esta Sala en su lugar lo que sigue (art. 1715. 1. 3.º LEC).

El préstamo litigioso debe calificarse de usurario, por lo que los prestatarios han de devolver exclusivamente el capital prestado, con deducción de los intereses ya satisfechos al prestamista (art. 3 de la Ley de 23 de julio de 1908).

La hipoteca concertada en la escritura pública de 4 de marzo de 1983 debe quedar también extinguida y su inscripción cancelada, dada su naturaleza accesoria y dependiente de la obligación principal.

La sentencia de esta Sala de 14 de junio de 1984 mantuvo el criterio de la subsistencia de la hipoteca en un caso que puede considerarse igual al litigioso. Se razonaba en ella que el prestatario seguía siendo un deudor de restitución, si bien en la cantidad que resultase por la aplicación del artículo 3 de la Ley de 1908; que lo que se producía en realidad era una reducción de la cantidad debida, no su desaparición; y que, en vista de ello, seguía existiendo la accesoriedad de la hipoteca en relación con un crédito al que garantizar.

Sin embargo, esta Sala ha declarado que las obligaciones de restitución de las prestaciones como consecuencia de la nulidad de un contrato no derivan del mismo sino de la Ley que las impone, son por tanto obligaciones legales y no contractuales (sentencias de 10 de junio de 1952, 24 de febrero de 1992 y 6 de octubre de 1994). Por tanto, no se ve cómo pueda subsistir una hipoteca constituida voluntariamente con los requisitos precisos para su inscripción registral en atención a los principios hipotecarios de especialidad y determinación, a fin de que garantice otra obligación principal distinta y por un tiempo que no se ha establecido obviamente, dado el origen no contractual de la hipoteca. La Ley de 1908 es clara (art. 3) en su declaración de nulidad de contrato de préstamo usurario, no dispone su nulidad parcial en aquello que la contravenga, ni otra regla contraria a la accesoriedad de la hipoteca, por lo que el órgano judicial no puede ser la fuente creadora de una garantía real con los necesarios requisitos exigidos para la inscripción.

La nulidad de la hipoteca lleva consigo la cancelación de la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad; la del procedimiento de ejecución hipotecaria 493/1985, seguido a instancias del demandado y reconviniente contra los actores ante el Juzgado de Primera Instancia número I de Gijón, y la desestimación de la demanda reconvencional.

Introducción

En esta Sentencia de 20 de junio de 2001 se califica el préstamo de usurario. En consecuencia, por aplicación del artículo 3 de la Ley de Represión de la Usura de 23 de julio de 1908, se declara nulo el contrato de préstamo usurario. Por ello, la hipoteca, garantía accesoria del préstamo, también se considera nula. Se entiende que las obligaciones de restitución de la prestación ya no derivan del contrato de préstamo, sino de la ley, y, por tanto, no cabe mantener Page 298 una hipoteca constituida contractualmente sobre una obligación distinta y sin determinación de fecha.

En consecuencia, se ordena:

a) La cancelación de la inscripción de la hipoteca y del procedimiento de ejecución hipotecario.

b) La desestimación de la demanda reconvencional.

Ahora bien, en algunas sentencias del Tribunal Supremo, como por ejemplo la de 14 de junio de 1984, se mantuvo la hipoteca respecto a la cantidad que resultase de aplicar el artículo 3 de la Ley de Represión de la Usura, por considerar que existía accesoriedad de la hipoteca respecto del crédito a garantizar. En parecido sentido se pronuncia la STS de 8 de noviembre de 1991, respecto a la subsistencia de la fianza. Sin embargo, hay otras sentencias recientes (por ejemplo, la de 18 de noviembre de 1993) en las que una vez declarada la nulidad del préstamo se ordena la cancelación de la anotación e inscripción de hipoteca.

Las cuestiones fundamentales que se plantean en esta sentencia son las siguientes: 1) carácter usurario del préstamo, y 11) subsistencia de la garantía hipotecaria.

I Carácter usurario del préstamo

Me referiré brevemente a los tipos de préstamos usurarios, a continuación a los requisitos del interés usurario, posteriormente a la sanción señalada por la ley para los contratos comprendidos en el artículo 1 de la Ley de Represión de la...

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