Préstamo hipotecario. Posibles cláusulas abusivas: calificación registral
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
| Páginas | 101-106 |
Resumen: Se discute la denegación de la hipoteca a favor de un chiringuito financiero por varias cláusulas de la misma (cantidades no entregadas,intereses muy elevados, gastos…). No se han tenido en cuenta las tarifas depositadas en el Registro de intermediarios financieros.
Hechos: 1. Como consideración previa debe tenerse en cuenta que […] el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad y Mercantil es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa realizada por el registrador […] es o no ajustada a Derecho tanto formal como sustantivamente; no pudiendo entrar a valorar otros posibles defectos que pudiera contener la escritura [por ejemplo, no puede comprobar si los intereses y comisiones superan a los declarados en las tarifas entregadas al Registro de intermediarios financieros que permiten ver el carácter usurario del préstamo].
Tenemos una escritura de préstamo hipotecario [de 16 mayo 2017] en la que el prestamista es una entidad mercantil dedicada profesionalmente a dicha actividad e inscrita en el Registro de la Ley 2/2009, de 30 de marzo, […] ya que no tiene el carácter de entidad de crédito [es una entidad financiera]; las prestatarias e hipotecantes son dos personas físicas, y la finca hipotecada es el domicilio habitual de las mismas […] se ha dado cumplimiento al proceso de contratación y a los requisitos de información regulados en la Orden EHA 2899/2011 de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.
Registrador: Las cláusulas del préstamo hipotecario cuya inclusión en la nota de calificación negativa [denegatoria] se impugnan, son: 1) la sociedad acreedora ha entregado a la parte prestataria solo una parte del importe del préstamo, en concreto 12.800 euros de los 21.700 euros a que asciende; y el resto ha sido retenido por la misma para aplicarlo a diversas finalidades […] y son: a) 4.200 euros, en concepto de precio [será una comisión] de intermediaria financiera, b) 3.500 euros a una cuenta particular, que se supone de un gestor, en concepto de gastos de tasación, notaría, gestión, impuesto de actos jurídicos documentados, registro e impuesto de bienes inmuebles, y c) 1.200 euros se transfieren a otra cuenta a nombre de un particular, en concepto de «pagos a terceros» (estipulación 1.ª); 2) El tipo de interés remuneratorio pactado es de 15% fijo durante toda la vida del préstamo (estipulación 3.ª); 3) El tipo de moratorio pactado es del 16% fijo (estipulación 5.ª); 4) Se constituye hipoteca sobre una finca tasada en un importe (81.327,19 euros) muy superior al nominal del préstamo (21.700 euros) (estipulación 8.ª), y 5) Se pacta que serán a cargo del prestatario, entre otros, los gastos indicados […] (estipulación 8.ª bis).
Recurrente:
Resolución: Revoca la nota.
Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:
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Ámbito de la calificación registral. Como segunda cuestión previa debe examinarse cuál es el ámbito de la calificación registral respecto del carácter abusivo de las cláusulas de los préstamos hipotecarios toda vez que el registrador señala en su nota de calificación que los registradores pueden rechazar la inscripción de tales cláusulas, «no solo cuando su nulidad, por abusiva, hubiera sido declarada judicialmente, sino también cuando él mismo aprecie esa nulidad», sin matizar el alcance de esa apreciación registral.
A continuación se expone el criterio de la DGRN, contenido en la resolución de 22 julio de 2015 […] el Registrador también podrá rechazar por abusivas aquellas cláusulas del préstamo hipotecario que hayan sido declaradas nulas por sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia [23 de diciembre de 2015] o por sentencias de tribunales inferiores que fueren firmes, siempre que estuvieran inscritas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación [antes no hacía falta esa inscripción, vid. resolución de 25 setiembre 2015, párrafo VI, a). Ahora sí, pero no se dice por qué se cambia de criterio].
Por otra parte, como reitera la Resolución de 19 de mayo de 2017, el registrador también debe velar por la transparencia de las cláusulas contractuales predispuestas […]
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Retenciones del importe del préstamo: coste de la intermediación y pagos a terceros […] según resolución 22 de julio de 2015 «es práctica frecuente en contratos de préstamos hipotecarios que el acreedor retenga ciertas cantidades del préstamo para el pago de conceptos relativos a los gastos, comisiones e impuestos que la propia operación genera; por lo que no se puede hacer tacha alguna a esta retención ni a la cuantía de la misma siempre que los conceptos a que se refiere se encuentren debidamente...
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