La prefiguración de los complejos inmobiliarios y su modificación mediante instrumentos urbanísticos
| Autor | José Antonio Carrillo Morente |
| Cargo | Abogado |
| Páginas | 1451-1476 |
El señor D. A. acude al despacho profesional del Letrado que suscribe, solicitándole emita dictamen sobre las siguientes cuestiones.
En su día, la mercantil T., tras la agrupación de una serie de fincas colindantes que había adquirido con anterioridad, emprendió la ejecución de un Complejo Inmobiliario T. en la localidad levantina de B. sobre un solar de 5.362 m2 estructurando el mismo en dos fases edificatorias.
Ejecutada la primera de ellas, que consta de ciento cincuenta departamentos, y otorgadas las correspondientes Escrituras Públicas de Obra Nueva y División Horizontal del inmueble establecido sobre la misma por parte de su promotor, en las mismas se hace constar que dicha Fase I tiene atribuida una cuota del 94 por 100 del solar, quedando el 6 por 100 restante reservado para la Fase II. Igualmente se hace constar que la Fase I ha consumido, a efectos urbanísticos, el volumen correspondiente a 4.936 m2.
En dichas escrituras no se acompaña letra, grafía o plano que permita ubicar espacialmente el suelo reservado a la Fase II, pero sí se incluye una Page 1452 cláusula de reserva por la cual la promotora, unilateralmente, puede, una vez ejecutada la Fase II variar el Título Constitutivo del Complejo Inmobiliario creado variando las cuotas de la misma al incluir en ella esta segunda fase.
Enajenados los distintos departamentos (viviendas y locales) de la Fase I, la promotora coloca sobre una porción del solar un vallado que restringe unos 851 m2 de la extensión de la finca, superficie sobre la cual la promotora dice ostentar la propiedad a fin de ejecutar la Fase II del complejo. Poco después presenta unilateralmente un Estudio de Detalle ante el Ayuntamiento de la localidad, por el que se solicita la reordenación de los volúmenes edificables de esa superficie y de otras fincas colindantes que son de su propiedad, las cuales ya ha agregado en el Catastro con la porción ocupada de la finca en cuestión, de modo que en esos 851 m2 introduce volúmenes de otras fincas.
El señor D. A., propietario de un departamento en la Fase I, formula consulta sobre los siguientes extremos:
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a) ¿Deben compartir los elementos comunes de su comunidad con los futuros adquirentes de viviendas de la Fase II? ¿Se trata de propiedades independientes? ¿Cabe variar por este medio las cuotas de la comunidad?
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b) ¿Es correcto el Estudio de Detalle presentado? ¿Puede el mismo introducir mayores volúmenes en la comunidad y por tanto mayor número de miembros?
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c) ¿Dónde se ubica la Fase II? ¿Está la misma haciéndose con elementos comunes de la Fase I?
El solar donde se ubica el Complejo Inmobiliario T. constituye a efectos regístrales, y por tanto a efectos de propiedad, una única finca. Existe, por tanto, un único objeto real sobre el cual pueden recaer distintas formas de propiedad colectiva, pero que, hasta en tanto en cuanto no se realice operación en otro sentido, constituye una unidad jurídica, como se desprende del propio Registro de la Propiedad.
Sobre dicho solar, en su día, la mercantil T. previo la ejecución de un Complejo Inmobiliario a desarrollar mediante dos fases edificatorias separadas temporalmente la una de la otra. En todo caso, conviene despejar la duda de que se trata de un único complejo inmobiliario 1, tal y como se señala Page 1453 en la Inscripción 2.a que consta en el Registro de la Propiedad, cuyo tenor literal citamos, sin que quepa pensar en la posibilidad de dos propiedades totalmente independientes entre sí:
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...El conjunto residencial, considerado en su totalidad, tiene en la actualidad los mismos linderos que el solar sobre el que se constituye y que son los siguientes...
En cuanto a la naturaleza jurídica de la figura y su correlativo régimen normativo, hay que señalar que, como ha quedado dicho, el Complejo Inmobiliario se compone de dos fases edificatorias que coexistirán en el mismo dentro del régimen de Comunidad regulado por la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril), puesto que encajan analógicamente con la descripción del artículo 396 del Código Civil, dada por esta última Ley en su Disposición Adicional única: ...para aplicar el régimen del artículo 396 del Código Civil a estos complejos inmobiliarios es preciso que estén integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí, cuyo destino principal sea la vivienda o locales, y que los titulares participen con carácter inherente a su derecho en. una copropiedad indivisible sobre los demás elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios... 2
En suma hablamos para el total del Complejo de una única Comunidad en régimen de Propiedad Horizontal [régimen además buscado de propósito 3, como pone de manifiesto la atribución de cuotas sobre el total de la finca y la mención del título constitutivo en la escritura de Obra Nueva de la Fase I], pues, como señala la Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de 12 de noviembre de 1992, en su Fundamento de Derecho primero, para un caso con un presupuesto de hecho similar al que nos ocupa: «Cuando sobre una porción de terreno individualizada como finca indepen-Page 1454diente se construye un edificio, éste pasará a formar parte integrante de dicha finca (vid. arts. 350, 353 y 358 del Código Civil), que seguirá conservando su unidad e individualidad jurídica -si bien modificada en su composición- y, consiguientemente, cuando ese edificio (en vigor, el todo formado por el suelo y la construcción) se constituye en régimen de propiedad horizontal, todo el terreno -y no sólo la parte ocupada básicamente por el edificio- se convierte en. elemento común, sobre el que recaerá el derecho de copropiedad inherente a la propiedad separada sobre cada uno de los diferentes pisos o locales (vid. art. 396.1 del Código Civil), de modo que en lo sucesivo no podrá segregarse ninguna porción, del mismo no edificada sin el acuerdo unánime de todos los propietarios de los pisos o locales en. que se ha dividido el edificio construido, adoptado en la forma pertinente (vid. arts. 397 del Código Civil, 11 y 16.1 LPH)».
En el mismo sentido se expresa el artículo 44 del Anteproyecto de Ley de Conjuntos Inmobiliarios de 1991:
- 1. También quedará sujeto al régimen de Propiedad Horizontal el conjunto constituido por varias edificaciones, contiguas o no, cuando la parcela sobre la que se asientan haya de ser común.
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2. A la escritura en que se formalice el régimen se incorporará un plano en el que figure la situación en planta de edificios, la de los elementos y espacios comunes y, de existir, la de los usos adscritos a alguna edificación. Se incorporará original o testimonio cuando lo exija la legislación urbanística de la autorización administrativa que permita, sin segregación, las edificaciones autónomas.
- 3. En la inscripción se expresarán, en su caso, los datos esenciales de la autorización administrativa. Para la inscripción se acompañará copia del. plano que quedará archivada en el. Registro de la Propiedad.
Precepto que venía a completar al artículo 3.1 de ese mismo texto, el cual señala que:
- 1. El régimen comunitario existe desde que resulte por cualquier título que diversas propiedades separadas, de las que integran el conjunto, pertenecen a distintas personas.
En todo caso, como ha puesto de manifiesto la jurisprudencia del Tribunal Supremo 4 y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y el Page 1455 Notariado, y dado el cierto vacío normativo que no ha venido a colmarse debido a la no aprobación de dicho Anteproyecto de Ley de Conjuntos Inmobiliarios, es claro que, en principio, el régimen normativo aplicable a esta figura inmobiliaria es, como hemos señalado, el contenido en la Ley de Propiedad Horizontal: La regulación de la LPH constituye en la actualidad el «cuerpo normativo básico» de las nuevas formas de propiedad inmobiliaria plural (SAP, Sevilla 18-2-1992) 5. En el mismo sentido, y al hilo de citada al pie STS de 23 de septiembre de 1991, señala Caballero Gea que ...la urbanización se regirá primero por sus estatutos, si no existen o para completarlos por la LPH, aplicada de modo analógico y también puede regirse, si así se establece expresamente, creando una Asociación, conforme a la Ley de 1964... 6 Sin embargo, la cuestión -más allá de la doctrina 7 y jurisprudencia anotada 8- ha sido definitivamente resuelta, sobre la base de esos pronunciamientos, por la reciente reforma de la vetusta Ley de Propiedad Horizontal de 1960, operada por la Ley 8/1999, de 6 de abril; la cual, en sus artículos 2.c) y 24, dedicados a los Complejos Inmobiliarios, sienta como regulación normativa de éstos en el ámbito jurídico privado 9, en primer lugar, los pactos Page 1456 y normas establecidos entre los titulares, siendo las disposiciones de la citada Ley de Propiedad Horizontal y las correlativas del Código Civil de carácter supletorio.
Así, la reforma efectuada por la Ley 8/1999, en cuanto se refiere a los complejos inmobiliarios, da prioridad normativa a los pactos establecidos por los propietarios (art. 24.4) siendo en tal caso supletoria la Ley de Propiedad Horizontal 10. Si bien, si se opta por la aplicación directa de esta norma, el artículo 24.2 da la posibilidad de: a) constituir una única comunidad, o b) constituirse en una Agrupación de Comunidades, opción a la que la doctrina dio el apelativo de Supracomunidad, siendo la opción que se ha seguido en este concreto caso; y que resulta, a nuestro entender, la solución más versátil y adecuada, y más seguida en la práctica 11.
No obstante, si bien esta referencia normativa viene a ser ejemplarmente clarificadora, la regulación...
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