El incumplimiento de la obligación de pagar el precio en la compraventa de inmuebles a causa de la imposibilidad de obtener financiación

Autor:Callejo Rodríguez, Carmen
Cargo:Profesora Contratada Doctora de Derecho Civil. Universidad Complutense de Madrid
Páginas:413-460
RESUMEN

Antes de que se manifestara la crisis económica actual en toda su amplitud, que incide especialmente en el ámbito inmobiliario, muchas personas celebraron contratos de compraventa de vivienda en los que se pactaba la entrega de una cantidad a cuenta del precio en el momento de la firma del documento privado. El resto del precio, que se pagaría con el otorgamiento de la escritura pública, se... (ver resumen completo)

 
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Este trabajo forma parte de los resultados del Grupo de Investigación consolidado Contratación-Empresa (GR-UCM: 9314929), perteneciente al Campus de Excelencia Inter-nacional UCM-UPM, del que formo parte como miembro investigador.

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I Crisis económica, restricción del crédito y compraventa de inmuebles

En los últimos años se ha venido planteando ante nuestros tribunales una cuestión de gran calado social y jurídico. Ante la grave crisis económica que padecemos, y que se manifiesta de forma especialmente notoria en el ámbito inmobiliario, son muchas las sentencias dictadas por nuestros tribunales que resuelven las consecuencias del incumplimiento del comprador de vivienda que no puede hacer frente al pago del precio pues no consiguen obtener financiación. Muchos compradores, antes de que se manifestara dicha crisis en toda su amplitud, celebraron contratos de compraventa suscritos en documentos privados en los que se pactaba la entrega de la vivienda en la fecha convenida, que coin-cidiría con el otorgamiento de la escritura pública. En el momento de firma del documento privado se entregó una cantidad a cuenta del precio y se pactó que después la compradora iría realizando pagos parciales durante la ejecución de la obra. El resto del precio, que se pagaría con el otorgamiento de la escritura pública, se obtendría mediante la contratación de un préstamo hipotecario con una entidad financiera o mediante la subrogación en el que ya había sido concedido a la promotora. Sin embargo, dada la restricción actual del crédito y frente a la anterior facilidad en la concesión de financiación, ahora las entidades bancarias no les han autorizado la subrogación en la hipoteca del promotor-vendedor o se les ha denegado la financiación que ellos esperaban obtener; o, puesto que los requisitos de solvencia para tales concesiones son muy superiores a los que se exigían antes, los compradores no están en condiciones de aceptar dichos préstamos.

En muchos casos, el comprador tenía trabajo cuando decidió comprarse una vivienda y perspectivas de mantenerlo, pero en el momento en que se finaliza la construcción y debe pagar el precio aplazado, se encuentra con una reducción de su capacidad económica porque ha perdido su trabajo, ha cesado en su actividad profesional o empresarial, o sus ingresos son más reducidos y no puede hacer frente a tal pago, pues la entidad financiera que había concedido el préstamo hipotecario a la promotora no le concede la subrogación en dicho préstamo o no obtiene otro tipo de financiación. Otras veces nos encontramos con que no se ha reducido su capacidad económica o no lo ha sido de forma ostensible, pero dada la situación de incertidumbre económica y laboral existente, ya no

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quiere invertir su dinero en una vivienda, por lo que no pone demasiado interés en obtener financiación. Pero lo que es innegable es que en la actualidad se ha producido una reducción del crédito bancario, lo que conlleva una falta generalizada de financiación para la compra de inmuebles por la negativa de concesión de créditos hipotecarios que no hace mucho tiempo se hubieran concedido.

Por otra parte, y dada la caída del valor de los inmuebles, los compradores, que celebraron sus contratos antes de que comenzara la crisis o en torno al año 2007 -que es la fecha que los expertos señalan como inicio de esta situación- se encuentran con que la misma promotora está vendiendo una vivienda igual que la suya, incluso en el mismo edificio, a un precio muy inferior del que ellos estipularon, lo que en muchos casos supone un estímulo para el incumplimiento de la obligación de pagar el resto del precio, ya que el comprador ha perdido interés en el contrato, pues la adquisición del inmueble ha dejado de ser rentable, y prefiere resolver el contrato aun a costa de perder las cantidades entregadas.

También debemos tener en cuenta, para tener una perspectiva completa de la situación, que el hecho de que el comprador no pueda obtener financiación, o en algunos casos, como veremos, no ponga suficiente interés en obtenerla, supone un importante perjuicio para la promotora. En otro momento habría resuelto el contrato, quedándose con la pena pactada, e incluso habría devuelto la señal, y no habría ocurrido nada más porque la demanda de viviendas era tan importante que sabía que encontraría sin problema otro comprador, incluso a un precio mayor al pactado con el primero. Sin embargo, en este momento, las promotoras no siempre admiten la resolución, aunque sea con la penalización pactada en el contrato, sino que exigen su cumplimiento ya que saben que será difícil encontrar un nuevo comprador, y si lo encuentran, lo normal es que el precio actual sea inferior al pactado inicialmente, pues la crisis la sufren no solo los compradores, sino también los vendedores. En la mayoría de los casos nos encontramos con promotoras que venden sus viviendas a particulares. Menores son los supuestos en que se trata de ventas entre particulares o ventas a personas jurídicas, si bien en estos casos la problemática es similar.

Sea en la actual situación de crisis económica o en cualquier otra, lo cierto es que cuando se celebra un contrato en que no coinciden perfección y cumplimiento, las partes asumen un plus de riesgo que se añade al aleas normal del contrato, pues en el periodo que media entre perfección y cumplimiento, las circunstancias en que se contrató pueden cambiar. Este problema se da con mayor virulencia en los contratos de larga duración, pero también sucede en estos de ejecución diferida, pues al prolongarse durante un cierto periodo de tiempo, las partes pueden sufrir el advenimiento de circunstancias que rompan el equilibrio contractual que existió al contratar. Por otra parte, es importante recordar la naturaleza pecuniaria y aplazada de la obligación del comprador. Se trata de una obligación genérica, a la que se aplica el principio genus nunquam perit.

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Debemos partir del artículo 1091 del Código Civil que dispone: «Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos». Este precepto establece el efecto obligatorio del contrato (pacta sunt servanda) como consagración del dogma de la voluntad de los sujetos. Por lo tanto, el punto de partida está constituido por la vinculación obligatoria del contrato para ambos contratantes. Lo pactado tiene fuerza de ley entre ellos: están obligados al cumplimiento exacto de lo pactado de acuerdo con los límites del artículo 1255 del Código Civil, es decir, siempre que respeten la ley, la moral y el orden público.

La vinculación de las partes a lo pactado impide que el contenido de las prestaciones de las partes se pueda revisar o dejar sin efecto después de su celebración, salvo en los casos en que el ordenamiento así lo permite o cuando así lo han previsto las partes. Sin embargo, como hemos apuntado, hay veces que después de la perfección del contrato sobrevienen circunstancias imprevistas, y que modifican las circunstancias que se tuvieron en cuenta al contratar. Estas circunstancias que no fueron tenidas en cuenta por los contratantes, se contem-plan por el ordenamiento a la hora de regular la imposibilidad sobrevenida como causa de extinción de las obligaciones y el caso fortuito y la fuerza mayor como supuestos de liberación del deudor. El problema está en catalogar los supuestos que se plantean en la práctica como constitutivos o no de estos casos. Además hay que examinar si, cuando estos hechos imprevistos no acarrean la imposibilidad sobrevenida de la prestación, pero ocasionan una alteración del equilibrio de las prestaciones que dificulta el cumplimiento del contrato o que frustra la finalidad del mismo, es precisa una revisión del contenido de las prestaciones que altere el principio de fidelidad al contrato. Y en todo caso acudiendo al artículo 3.1 del Código Civil, que permite interpretar las normas atendiendo a la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas.

Ahora bien, si se diera la posibilidad de resolver por denegación de financiación se estaría prescindiendo de lo convenido y tomando en cuenta solo las circunstancias de una de las partes del contrato. Y de acuerdo con el artículo 1256 del Código Civil, no cabe la resolución si no concurre causa legal o contractual prevista para ello, porque es tanto como dejar el cumplimiento del contrato al arbitrio de uno de los contratantes, lo que se opone a dicho precepto. Por otra parte, en virtud del principio de autonomía de la voluntad (art. 1255 CC), las partes pueden introducir en el contrato cláusulas que permitan resolver si se da un supuesto futuro e incierto. Este hecho puede ser la obtención de financiación, de manera que cabe incorporar al contrato de compraventa de inmuebles la facultad del comprador que no obtenga financiación de resolver unilateralmente del contrato.

El incumplimiento por el comprador de la obligación de pago del precio aplazado permite al vendedor solicitar la resolución en base al artículo 1124 del Código Civil. Sin embargo, en la mayoría de los casos en que...

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