Precio aplazado
| Autor | Francisco Ruiz Martínez |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 601-617 |
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Artículo 11 de la Ley Hipotecaría y 59 de su Reglamento
Si espigar en campo recién segado fue siempre tarea ingrata y no muy productiva, intentar hacerlo cuando ya pasaron y volvieron a pasar sobre él los ojos buidos de un Roca y de un Sanz, anteriormente de Traviesas y recientemente los de Porcioles 1, resulta temeraria empresa, con riesgo de infructífera, cuando no de equivocada. Si a esto añadimos lo escaso de nuestra biblioteca, pobrísima en autores extranjeros, con cuya cita al menos se suele tomar fama de estudioso, se comprenderá el temor con que se aborda el tema y la necesidad de una benevolencia extraordinaria para el que, sin elementos sobrados de estudio y sin dotes de jurista, osa aventurarse por los caminos y vericuetos de una materia asaz trillada, con afanes de acierto, espíritu de crítica y anhelos de claridad.
De uso frecuente en la compraventa es la modalidad de que el comprador adquiera el dominio de la cosa y aplace el pago del precio, ya en su totalidad, ya parcialmente, para pagarlo en una o varias soluciones, con garantía o sin ella, y cosa al parecer tan sencilla dio lu-Page 602gar siempre a complejas situaciones en el orden civil e hipotecario, que tratamos de estudiar.
La consecuencia más natural y lógica, más conforme y esencial de la compraventa, es la transmisión del dominio de la cosa vendida al comprador y el pago de su precio al vendedor. Nuestro Código civil provee a ambos contratantes de las acciones pertinentes para el exacto cumplimiento de lo pactado.
En Derecho romano, el dominio de la cosa vendida con precio aplazado no se transmitía hasta que el precio era pagado en su totalidad, se garantizaba su pago (eo nomine fideijusor) o se entregaba la cosa confiando en la fe del comprador sin caución alguna (¿pactum fiduciae?), es decir, mediante una soíutio, una satisfactia o un in fidem sequi 2. Perfecto el contrato de venta, surgía una doble acción tendente a la ejecución de lo convenido: la actio empti venditi, por la que el comprador podía exigir la cosa y el vendedor su precio.
En nuestro Derecho, cabe la entrega de la cosa y transferencia del dominio, y entonces el vendedor ha cumplido sus obligaciones, y puede ocurrir, y frecuentemente ocurre, que el comprador quede simplemente obligado por la totalidad o por una parte del precio estipulado, sin otra garantía que la confianza depositada por aquél. Así el contrato, parece lógico que, respetando la voluntad concordada, sólo se concediera al vendedor una acción personal para exigir el precio, llegado el caso de su incumplimiento, a la manera del préstamo, donde sólo existe esta acción para, vencido el plazo, reclamar la devolución de lo prestado.
Mas no lo entendió así nuestro Código civil, y, saltando más allá de la voluntad concordada c invadiendo el campo de las garantías, quiso robustecer la posición del que, cumpliendo sus obligaciones, en este caso el vendedor, se encontraba en una situación de inferioridad frente al comprador que no pagaba "El art. 1.124 de nuestro CódigoPage 603 civil concedió una facultad de resolver el contrato, facultad genérica a toda obligación recíproca.
Aplicando este artículo a la compraventa a plazos, con entrega de la cosa e impago del comprador, la Ley concede al vendedor, además de la acción propia para exigir el precio, una facultad de resolver el contrato, si bien esta facultad la condiciona fuertemente, ya que en principio lo interesante es que el contrato se cumpla.
Para explicar esta injerencia de la Ley en el campo de las garaatías,. la doctrina científica ideó diversas teorías e hipótesis con que fundamentarla. Todas ellas están magníficamente expuestas por Roca Sastre3 con menos acierto, quizá, por Traviesas4, y no las hemos de repetir aquí; al objeto de nuestro trabajo sólo nos interesan las dos más generalizadas entre los juristas, de ayer y por los de hoy acertadamente rebatidos.
Es la primera la llamada de la Condición resolutoria tácita. Tiene su origen en los artículos 1.184 del Código civil francés y 1.165 del Código civil italiano antiguo, en los cuales se dice: "Que la condición resolutoria se sobrentiende en las obligaciones recíprocas". Aunque no faltó civilista extranjero que negó el carácter de condición a esta facultad resolutoria, la mayoría aceptaron este criterio; de ellos pasó a nuestra patria, y el mismo Tribunal Supremo pareció aceptarlo en su sentencia de 19-1-904 La moderna doctrina rechaza hoy de consuno esta teoría, y los argumentos de Roca son harto convincentes. Sólo hemosf de añadir que el nuevo Código civil italiano, en su artículo 1.453, se apartó ya de su análogo anterior para establecer que: "En los contratos con prestaciones recíprocas, cuando uno de los contrayentes no cumple sus obligaciones, el otro puede a su voluntad exigir el cumplimiento o la resolución del contrato (chiedere l'adempimento o la fesoluzione del cóntratto). Nuestros jurisconsultos, autores del Código civil, estuvieron acertados al no copiar a los Códigos civiles francés e italiano, y es justo reconocer su acierto, hoy confirmado por la doctrina moderna.
El examen de la resolución de 8 de enero de 1921, citada por Roca como un argumento más, contrario a la teoría expuesta, merecerá después nuestro comentario.Page 604
La segunda teoría, llamada del pacto comisorio tácito, tiene, a nuestro juicio aún menor consistencia, por su origen, por sus efectos, como dice Roca, y porque prohibido expresamente en nuestro Código civil para la prenda e hipoteca como contrario a la moral, no es presumible que de un modo subrepticio lo aceptase para, la compraventa ; más adelante insistiremos sobre este pacto.
El ejercicio de la facultad concedida por el artículo 1.124 en la compraventa a plazos, cuando no haya acuerdo de los interesados, se basa en los siguientes presupuestos:
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Que se pida judicialmente; es decir, que opera ex oficio juáicis y no ipso jure, como si fuera condición; en cierto modo, también opelegis.
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Que el incumplimiento sea imputable al comprador. Así lo reconocen diversas sentencias del Tribunal Supremo, entre ellas la de 13 de marzo de 1930.
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Que no se haya ejercitado la acción de cumplimiento. Sentencia de 28 de noviembre de 1899. El Código italiano hace compatible el ejercicio de ambas acciones.
La resolución acordada lleva inherente la devolución de la cosa y sus frutos, así como del precio y sus intereses y el abono de daños y perjuicios. Artículo 1.295 del Código civil.
Aun cumplidos todos los requisitos sin que hayan prevalecido las excepciones legítimas opuestas por el comprador, el Juez, atendiendo a las circunstancias del caso, puede concederle un nuevo plazo para que, dentro de él, pague la parte de precio que adeudase.
Sanz 5 sostiene que esta acción es personal y produce sus efectos interpartes, sin que, a pesar de lo dispuesto en el artículo 38, párrafo 2.° de la Ley Hipotecaria anterior, pudiera perjudicar a tercero que tuviese inscrito su derecho, aunque por el Registro conociere el aplazamiento del precio, puesto que nunca podía ser de peor condición el tercero hipotecario que el Civil, y Roca, por el contrario, afirma con argumentos muy dignos de tenerse en cuenta que antes de la reforma de la Ley el tercero hipotecario podía ser afectado por la resolución. Después de reformado el artículo 11 de la Ley, la cuestión ofrece escaso interés, y sólo para casos anteriores podría tenerlo una u otra interpretación. Entre ambos insignes juristas no nos sentimos con fuerza para intervenir, dirimiendo la disputa.Page 605
En el campo de las garantías, nuestro Código civil avanza un paso más y en su artículo 1.504, con referencia exclusiva a la venta de, bienes inmuebles, prevé que se haya estipulado la resolución de pleno derecho por impago del precio aplazado en el tiempo convenido, y establece que en este caso el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial, y añade: "hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término".
La jurisprudencia (sentencias de 3 de julio de 1917 y 13 de marzo de 1935) afirma que el requirímiento de este artículo no es un requerimiento de pago, sino simplemente la notificación de que el vendedor opta por la resolución. También se dice en alguna otra sentencia que si se le requirió de pago no procede la resolución. La de 30 de octubre de 1922 estima que no es necesario que el requerimiento se haga personalmente; basta el requerimiento notarial por cédula, conforme a E. C. 270.
En la interpretación de este artículo radica, a nuestro juicio, la clave del problema que planteamos y el acierto o desacierto de la reforma del artículo 11 de la nueva Ley Hipotecaria, en cuanto a la garantía que innova con el nombre de condición resolutoria explícita.
Para Traviesas, la doctrina del artículo 1.504 es la de una condición resolutoria expresa, que obra ope legis, mas no rpso jure, como en el caso del artículo 1.505 6.
Pérez y Alguer la califican también de condición resolutoria 7.
Sanz, refiriéndose a este artículo, dice: "A los efectos, hipotecarios solamente interesa esta última situación de condición resolutoria expresa"8.
Roca 9 conjuga este artículo con el 97 del Reglamento anterior, hoy el 59 del Reglamento vigente, que permite la reinscripción a favor del vendedor, sólo cuando se hubiese estipulado expresamente el pactoPage 606 de Ley comisoria, conforme al artículo 1.504 del Código civil, y más adelante dice: "Que se trata de una acción fulminante y de actuación automática como derivada del juego de la condición resolutoria...
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