Aspectes práctics de les urbanitzacions privades en la nova regulació del Codi Civil de Catalunya
| Autor | Emilio González Bou |
| Cargo | Notari de Castelló d'Empúries |
| Páginas | 125-141 |
Page 125
Les urbanitzacions privades han estat una de les qüestions jurídiques més debatudes doctrinalment, començant la controvèrsia des de la mateixa denominació1 per seguir amb la configuració i acabar amb el règim jurídic. No obstant, no crec convenient entrar en discussions purament teòriques ja que el més important avui és examinar la regulació que de les urbanitzacions privades fa el Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya relatiu als drets reals, aprovat per Llei del Parlament de Catalunya de 10 de maig de 2006, de manera que el que faré serà comentar els articles que les regulen per, a través de la seva anàlisi, posar de relleu aquells aspectes pràctics, especialment notarials i registrals, més destacats2.
No obstant, i prèviament, s'ha de precisar que dins del terme de "urbanitzacions privades" es poden incloure dues situacions similars encara que diferenciades:
a) La urbanització formada per parcel·les físicament independents objecte de propietats absolutament separades que tenen una participació en determinats elements comuns situats en altres parcel·les o zones de la urbanització.
b) El conjunt format per parcel·les que si bé també són objecte de propietat separada i són independents, estan integrades en una unitat formada pel solar originari objecte de divisió.
La diferència entre les dues està en el grau d'independència dels elements privatius que la integren, que en la primera forma és molt més acusada ja que el terreny no és maiPage 126 un element comú sinó exclusiu de cada propietari. En canvi, en la segona modalitat la independència es veu matisada en tant que sorgeix de la divisió en propietat horitzontal d'un terreny o solar creant entitats jurídicament independents que tenen com a annex inseparable el terreny situat al voltant de la casa, si bé aquest terreny serà realment un element comú d'us privatiu de cadascuna de les cases. Aquesta segona possibilitat es dona quan el terreny no permet fer una divisió material per finques absolutament independents per no tenir les que es pretenen construir la superfície mínima establerta per la normativa urbanística, raó per la qual es recorre a la figura de la divisió horitzontal de manera que cada casa constitueix un element privatiu jurídicament independent amb una quota de comunitat sobre els elements comuns que tot sovint es limiten al terreny sobre el que s'han construït totes les cases. En aquesta fórmula, el jardí privatiu de cada casa, en tant que terreny, és element comú però a la vegada és d'us exclusiu de cada casa de manera que es parla d'annexos d'us exclusiu que són inseparables de cadascuna de les cases. Per tant, ens trobem davant d'una veritable propietat horitzontal ordinària o simple, regulada en la secció 2ª del capítol tercer, encara que estesa sobre el terra, que no presentaria especialitats en vers a la propietat horitzontal en general, llevat de la configuració física i material dels elements comuns.
Feta aquesta precisió, l'objecte d'aquesta exposició haurà de ser la veritable urbanització privada a la que ens hem referit en primer lloc, caracteritzada per estar formada per un conjunt de solars físicament independents que participen de forma inseparable d'uns elements comuns situats en la mateixa urbanització.
D'altra banda, i abans d'entrar en l'estudi detallat de la institució, no em puc estar d'avançar l'encert del legislador català de regular les urbanitzacions privades ja que tenen una indubtable importància en el nostre país. És cert que la regulació en el Codi Civil català no era imprescindible ja que s'haguessin pogut regular per la legislació estatal que avui ve donada per la llei de propietat horitzontal de 21 de juliol de 1960 amb la modificació de la llei 8/1999 de 6 d'abril reguladora, precisament, dels complexes immobiliaris privats, però el cert és que a Catalunya aquesta institució ha tingut una gran implantació. En els anys seixanta i setanta neix i es desenvolupa dins del fenomen turístic i en els vuitanta es comença a utilitzar al voltant de les ciutats amb més habitants com una reacció d'aquests en busca d'una primera residència amb millors condicions de vida3 i a un preu més adequat a les economies familiars ja que era una forma d'obtenir sol edificable més barat. Per aquestes raons, entre d'altres, les urbanitzacions privades han tingut una expansió incessant en el nostre país i en la seva regulació jurídica hi ha hagut una línia d'actuació marcada per notaris i registradors que van aplicar a les urbanitzacions privades la llei de propietat horitzontal degudament adaptada a les especialitats de les mateixes. Aquesta pràctica constant, unida a l'extensió de les urbanitzacions privades a la que fèiem esment, ha creat una manera de regular les urbanitzacions privades prou estesa i constant en el nostre país que justifica que el legislador català les reguli en el Codi civil sota la denominació de propietat horitzontal per parcel·les.Page 127
La mateixa sistemàtica del Codi Civil ja ens anticipa la configuració de les urbanitzacions privades ja que el títol cinquè engloba les anomenades situacions de comunitat, regulant en el capítol primer les disposicions generals, en el segon la comunitat ordinària indivisa, en el tercer el règim jurídic de la propietat horitzontal i el quart a la comunitat especial per torns. I, a la vegada, el capítol tercer, que és el que aquí en interessa, es divideix en quatre seccions, la primera dedicada a les disposicions generals, la segona a la propietat horitzontal simple, la tercera a la propietat horitzontal complexa i la quarta a la propietat horitzontal per parcel·les, de manera que el legislador ja ens està dient clarament que les urbanitzacions privades constitueixen una forma de propietat horitzontal o, millor dit, un règim jurídic que es configura com una especialitat del general de la propietat horitzontal, la qual cosa confirma l'article 553-53 quan diu que «1. El règim de propietat horitzontal es pot establir, per parcel·les, sobre un conjunt de finques veïnes físicament independents que tenen la consideració de solars, edificats o no, formen part d'una urbanització i participen amb caràcter inseparable d'uns elements de titularitat comuna, entre els quals s'inclouen altres finques o serveis col·lectius, i també limitacions sobre llur gaudi a favor de totes o d'algunes de les altres finques del conjunt. 2. El règim de propietat horitzontal per parcel·les afecta amb caràcter real les finques o els solars privatius i es regeix per les normes específiques d'aquesta secció i, supletòriament, per les d'aquest capítol d'acord amb la seva naturalesa específica i salvant sempre el que disposa la normativa urbanística aplicable.»
Per tant, la urbanització privada tindrà els següents elements:
-
Les propietats separades, exclusives o independents, que són les parcel·les edificables o ja edificades.
-
Una comunitat sobre els elements i serveis comuns, de manera que és essencial que la propietat dels elements privatius comporti necessàriament la pertinença a la comunitat sobre els elements comuns destinats al servei i utilitat de tota la urbanització, sent aquesta vinculació de caràcter real i tenint en compte que la comunitat tant por recaure sobre finques com sobre serveis col·lectius i que les normes de comunitat poden també establir limitacions sobre el gaudi de totes o algunes finques en funció de la conveniència del conjunt urbanístic.
-
Una organització que permeti l'administració i conservació dels elements comuns i l'exercici ordenat dels drets i obligacions de tots els propietaris, que aquest precepte no regula i que es regirà per el que disposin els estatuts i, en defecte de regulació, per les disposicions generals de la propietat horitzontal de la subsecció tercera de la secció 1ª del capítol tercer amb les adaptacions que siguin necessàries.
Aquests elements permeten, com diu GETE-ALONSO, configurar-la com «un règim jurídic propi, comunitari sobre el nou objecte de dret, considerat de manera unitària, al que es califica com urbanització privada...»4 o propietat horitzontal per parcel·les.Page 128
Donada aquesta situació de fet, el Codi considera aplicables a la urbanització privada les normes de la propietat horitzontal, encara que reconeix que no es poden considerar situacions idèntiques, ja que si bé l'article 553-53 diu que «el règim de la propietat horitzontal es pot establir per parcel·les...» assenyala també que seran aplicables a les urbanitzacions privades les normes de la propietat horitzontal «d'acord amb la seva naturalesa específica...» Així doncs, és clar que el legislador català ha optat per adoptar la tesi formulada per SAPENA TOMÁS5, qui va posar de relleu que la situació dels copropietaris era similar en els dos casos sent necessària una configuració unitària de la urbanització que delimités els drets i deures dels copropietaris singulars. Per aquest autor les dues figures no són idèntiques, donat que la raó de ser de la propietat horitzontal està en la unitat substancial del propi edifici mentre que en la urbanització privada la unitat neix del destí comú, però en els dos casos la permanència està en el sòl i la semblança o analogia ve donada per un fet social i una motivació econòmica idèntica, que es l'objectiu d'assolir un pis o xalet amb una sèrie d'avantatges que actuant per separat no serien possibles. Per aquesta raó la propietat horitzontal i les urbanitzacions privades tenen nombrosos punts en comú, responen a problemes socials i realitats econòmiques molt similars i es troben...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba