Cuestiones procesales prácticas relativas al juicio de desahucio por impago de rentas

Autor:Eduardo Trigo Sierra; Encarnación Pérez -Pujazón
Cargo:Abogados del Departamento de Derecho Público y Procesal de Uría Menéndez.
Páginas:45-61
RESUMEN

1 - La legislación arrendaticia en los siglos XIX y XX 2 - La regulación en la ley de enjuiciamiento civil 3 - Las reformas posteriores 3.1 - La Ley de Garantías en la Venta de Bienes de Consumo 3.2 - Las Oficinas de Señalamiento Inmediato 4 - Las reformas que se están tramitando en la actualidad 5 - Problemas prácticos en la tramitación del juicio de desahucio 5.1 - La cuantía en los juicios de... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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A lo largo de las presentes líneas analizaremos algunos de los problemas prácticos con que el operador jurídico se encuentra al enfrentarse a un proceso tan común como es el desahucio por impago de rentas. Expondremos las dificultades más habituales pero, a la vez, desde la experiencia, apuntaremos ideas de cara a una reforma legislativa que aborde esta cuestión de manera global con la finalidad de agilizar y solventar aquellas cuestiones que acrecientan la inseguridad del propietario que se ve inmerso en un procedimiento de esta clase.

Para ello, debemos comenzar rememorando la legislación arrendaticia durante el último siglo y medio y las circunstancias sociológicas que la impulsaron, ya que, sin duda, ésta es una de las materias más sensibles a la realidad social del momento. Este análisis es necesario para comprender el estado de la regulación actual, el origen de algunas instituciones, como la enervación, y los motivos por los que se imponen determinadas modificaciones legales. Posteriormente abordaremos el estudio del juicio de desahucio tal y como aparece contemplado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, las reformas experimentadas y las que se encuentran en tramitación, y, finalizaremos, con la exposición de algunos de los inconvenientes que en la actualidad alargan, innecesariamente, el procedimiento.

1 - La legislación arrendaticia en los siglos XIX y XX

La legislación de la segunda mitad del siglo XIX se caracterizó por la total libertad en la configuración del contrato de arrendamiento y facilidad en el desahucio.

La sensibilidad del legislador hacia los arrendatarios en general y en particular hacia las capas de población con menores recursos económicos fue prácticamente inexistente. Cabe recordar al respecto cómo el Proyecto de Ley de 1878 sobre construcción de "Barriadas para pobres" que hubiera permitido la construcción y alquiler de viviendas a los más desfavorecidos fue rechazado por el Congreso de los Diputados a pesar de su previa aprobación por el Senado.

La iniciativa legislativa del Estado en beneficio de los arrendatarios se limitó a auspiciar puntuales iniciativas filantrópicas de algunos "Barrios obreros" en régimen de alquiler, la mayor parte de las cuales ni siquiera llegaron a ver la luz (Proyecto Villa Isabel II en Madrid en 1862, Proyecto del Ateneo Catalán de 1853, Proyecto Municipal de la ciudad de Burgos de 1863) 1.

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A principios del siglo XX, la escasez de vivienda derivada de un éxodo masivo del campo a la ciudad, unida a las pésimas condiciones de salubridad de las existentes, determinaron la aparición de una incipiente legislación destinada a paliar esos problemas.

En 1903 se creó el Instituto de Reformas Sociales, y en 1911 se promulgó la denominada "Ley de casas baratas" como instrumento para la promoción, construcción y adquisición de viviendas a un precio asequible.

Durante la dictadura de Primo de Rivera (en el seno de una concepción desarrollista basada en la ejecución de grandes obras públicas) se produjo una decidida intervención estatal directa para la construcción de un elevado número de casas baratas en régimen de alquiler y la creación del denominado Patronato de Política Social Inmobiliaria del Estado.

En los años de la Segunda República se intentó desarrollar el fomento de alquileres económicamente asequibles a través del auge de las cooperativas, la implicación de las Cajas de Ahorro y la conocida como Ley Salmón de 21 de junio de 1935 que contemplaba exenciones fiscales para la construcción de viviendas en régimen de alquiler. Sin embargo, el complejo contexto sociopolítico de la época, no permitió configurar un nuevo régimen jurídico en materia arrendaticia y los intentos en ese sentido quedaron oscurecidos por la incautación y ocupación de viviendas vacías.

Será en el período posterior a la Guerra Civil cuando el Estado intervendría profundamente en la reconstrucción y desarrollo urbanístico del territorio nacional, consolidando una tradición jurídica eminentemente protectora del arrendatario. Se trató de una política legislativa propia de una situación de posguerra, donde el parque inmobiliario nacional había resultado seriamente dañado por la contienda y el acceso a una vivienda constituía la prioridad nacional, en un país económicamente devastado y aislado internacionalmente.

Para ello se desarrolló un amplio y diverso marco normativo para la construcción de cientos de miles de viviendas con unos precios de alquiler muy bajos. Se promulgaron las leyes de 1944 y 1948 sobre viviendas bonificables que fijaban los máximos de renta mensual en 500 pesetas para las superficies comprendidas entre 110 a 150 m2; se instauró el concepto de viviendas de renta reducida y mínima por ley de 15 de julio de 1954; se diseñaron Planes Nacionales de Vivienda; se creó un Ministerio específico y un organismo estatal de ejecución de la política constructiva y de alquileres (el Instituto Nacional de la Vivienda), y se consolidó un amplio régimen de financiación estatal a promotores y de ayudas económicas a compradores y arrendatarios.

Las distintas disposiciones dictadas culminaron en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 que se caracterizó por la prórroga forzosa del contrato -configurada como un derecho irrenunciable del arrendatario-, la amplitud de las subrogaciones familiares y la limitación de los aumentos de renta a los incrementos del Índice de Precios al Consumo. En materia procesal, aumentaron las dificultades para obtener la resolución del contrato; el artículo 147 del Texto Refundido reguló ampliamente la enervación de la acción permitiéndola siempre si antes de dictarse sentencia firme se ponían a disposición del arrendador las cantidades impagadas por razón del contrato de arrendamiento. La rehabilitación del contrato era igualmente posible hasta el momento mismo del lanzamiento mediante el pago de las cantidades debidas.

Con el tiempo fueron cambiando las circunstancias sociológicas que habían motivado esta legislación. Asimismo se puso de manifiesto que estas medidas, si bien habían servido a la finalidad proteccionista que las había inspirado, también habían conseguido desincentivar a los propietarios para quienes el alquiler dejó de ser rentable, lo que conllevó el deterioro de numerosas viviendas al no invertirse en su conservación y mejora. En este contexto se dictó, primero, el Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica que suprimió la prórroga forzosa para aquellos contratos que se suscribiesen con posterioridad a su entrada en vigor y, después, la vigente Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante "LAU") que, para los arrendamientos urbanos de vivienda, estableció un periodo de duración mínima del contrato de cinco años y limitó a ese mismo periodo el control de las rentas. Por lo que se refiere a aspectos procesales, es destacable la modificación del artículo 1.563 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 por la cual se excluyó la posibilidad de enervar la acción cuando el arrendatario hubiese hecho uso de esta facultad en una ocasión anterior o hubiera sido requerido fehacientemente de pago con cuatro meses de antelación, y se eliminó la posibilidad de rehabilitar el contrato. El 7 de enero de 2001 entró en vigor la vigente Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Page 47 Civil (en adelante "LEC") que, como veremos, sigue esta línea encaminada a agilizar el procedimiento de desahucio.

Sin embargo, las medidas adoptadas hasta el momento, también en el ámbito procesal, han resultado insuficientes. Baste destacar algunos datos que resultan del Informe del Banco de España de Julio-Agosto 2006 2 "Las Medidas de la Política de Vivienda en Materia de Alquileres y Vivienda Protegida" que cifra en más de tres millones el número de viviendas vacías en España, en el que se indica que el porcentaje de viviendas en alquiler se ha reducido de un 30% en el año 1970 a un 11% en el 2001 y se apunta como una de las causas que inciden directamente en esta cuestión la escasa operatividad de los mecanismos de defensa ante los impagos con los que se enfrentan los propietarios, debido a que los procesos judiciales son muy lentos. La inseguridad que esto genera, además de retraer la oferta, tienen un efecto adverso sobre la demanda, pues, en último término, al requerir el establecimiento de avales, contribuye a encarecer los alquileres."

Sin duda, son variadas las medidas de política legislativa a adoptar para paliar la escasez del mercado de alquiler, pero una de ellas pasa, necesariamente, por agilizar los procedimientos judiciales a los que normalmente hay que recurrir, ya que si bien el arbitraje es una vía para evitar los juzgados y tribunales, si el arrendatario no cumple voluntariamente el laudo que se dicte, hay que recurrir a la jurisdicción para su ejecución, resultando estéril el tiempo ahorrado vía arbitraje.

2 - La regulación en la ley de enjuiciamiento...

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