La práctica de las valoraciones en la ley 8/2007, de suelo
| Autor | Federico García Erviti |
| Cargo | Arquitecto. Profesor Titular de Universidad |
| Páginas | 120-133 |
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La primera novedad introducida por la Ley 8/2007 se recoge en su artículo 20.1, en el que se señala que las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos constituidos sobre o en relación con ellos, se rigen por lo dispuesto en la Ley cuando tengan por objeto, entre otros fines, la fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad de ésta y la legislación que la motive. Al incluir en esta disposición los vuelos y los derechos vinculados a los inmuebles, se cierra el proceso de unificación de criterios de valoración entre las expropiaciones urbanísticas y las que no tienen esa finalidad, que introdujo el artículo 73 de la Ley 8/1990 -y ratificaron el texto refundido de 1992 y la Ley de 1998- con referencia exclusiva al suelo. Si bien es cierto que en la valoración de las plantaciones, sembrados, obras e instalaciones, derechos reales y arrendaticios, así como en la de las concesiones administrativas, la citada legislación estatal remitía a la de expropiación forzosa -lo que en la práctica equiparaba en estos supuestos las expropiaciones urbanísticas a las que no lo eran- no se hizo lo mismo en relación con la valoración de los edificios, situación que viene a regularizarse ahora con la previsión que el artículo 20.1 hace para todos los bienes y derechos.
El artículo 21.2 dispone que el suelo se tasará1 según su situación, en referencia al régimen regulado en el artículo 12, que en adelante será la referencia para determinar los criterios de valoración, no sólo del suelo, sino también de otros bienes y derechos, puesto que la Ley identifica la valoración de algunos de estos últimos con la situación de suelo en que se encuentren. Por lo tanto, una vez desvinculada la regulación del contenido del derecho de propiedad -y, en consecuencia, de su valoración económica- de la clasificación y categorización del suelo, la Ley 8/2007 Page 121 obliga a identificar el estado de los terrenos en el momento de la valoración con los supuestos recogidos en los apartados segundo y tercero del artículo 12.
En cuanto a la situación de suelo rural, mientras en la letra a) de su apartado segundo parece clara la identificación de los suelos clasificados como no urbanizables o rústicos, según la legislación autonómica correspondiente, la letra b) se refiere al «suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización», así como a «cualquier otro que no reúna los requisitos» del suelo en situación de urbanizado. Seguidamente, el artículo 12.3 identifica este último con «el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población», precisando a continuación: «Se entenderá que así ocurre cuando las parcelas, estén o no edificadas, cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislación urbanística o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento». Y a ello se añade: «Al establecer las dotaciones y los servicios a que se refiere el párrafo anterior, la legislación urbanística podrá considerar las peculiaridades de los núcleos tradicionales legalmente asentados en el medio rural.».
De la amplitud -probablemente inevitable desde la perspectiva de las limitaciones competenciales del legislador estatal- de estas determinaciones se intuye que la identificación de determinados terrenos con una u otra situación, rural o urbanizada (y la diferencia entre unos u otros criterios de valoración puede arrojar importantes diferencias económicas en los resultados obtenidos), será previsiblemente conflictiva, en especial en el caso de los suelos urbanos sin consolidar por la urbanización. A este respecto, debe señalarse que si bien la Exposición de Motivos define al suelo urbanizado como «el que ha sido efectiva y adecuadamente transformado por la urbanización», el artículo 14 prevé entre las actuaciones de transformación, por el contrario, «las que tengan por objeto reformar o renovar la urbanización de un ámbito de suelo urbanizado». De modo que pueden formar parte del suelo urbanizado (y, por lo tanto, valorarse como tales) terrenos sometidos a actuacio-Page 122nes de transformación de reforma o renovación, lo que está avalado además por la previsión del tercer apartado del artículo 23, que incluye las actuaciones de esa naturaleza en la sistemática de la valoración del suelo urbanizado; pero debe entenderse que sólo puede hacerse así cuando los terrenos «cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislación urbanística (no se expresa si los exigidos para alcanzar la clase de suelo urbano, la categoría de consolidado o, incluso, la condición de solar, en los términos en que legislación autonómica regule cada situación) o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento». Pero si cabe la duda de si deberían valorarse como suelo rural los terrenos con clasificación de suelo urbano no consolidado que requirieran de obras que fueran más allá de las de la simple «conexión», todavía más problemática será, si la respuesta es afirmativa, la determinación de las rentas potenciales a capitalizar -en los términos del artículo 22.1 de la Ley- en ámbitos que, por su propia naturaleza, no son susceptibles de producirlas.
Si se conviene que la más importante novedad de la Ley 8/ 2007 es que los suelos clasificados como urbanizables sectorizados se valorarán en situación de suelo rural, una de las grandes sorpresas que depara está en el segundo apartado de la Disposición transitoria tercera, según el cual los terrenos que a la entrada en vigor de la Ley formen parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, se valorarán conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 20 de mayo, siempre y cuando en el momento a que deba entenderse referida la valoración no hayan vencido los plazos para la ejecución del planeamiento o, si han vencido, sea por causa imputable a la Administración o a terceros. Continúa esta disposición señalando que, de no existir previsión expresa sobre plazos de ejecución en el planeamiento ni en la legislación de ordenación territorial y urbanística, se aplicará el de tres años contados desde la entrada en vigor de esta Ley.
Por lo tanto, en la práctica se establece una especie de moratoria de tres años para la mayor parte de suelos urbanizablesPage 123 sectorizados, de modo que hasta julio de 2010 quedará la Ley 8/ 2007 en suspenso para ellos y resultará de aplicación lo establecido en el artículo 27.1 de la Ley 6/1998 (nueva redacción de la Ley 10/2003). Hasta entonces, el valor de este suelo se obtendrá por aplicación al aprovechamiento que le corresponda del valor básico de repercusión en polígono, que será el deducido de las ponencias de valores catastrales. Y, por lo tanto, se mantiene la importante excepción a esta regla general, según la cual en los supuestos de inexistencia, pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales2 o inaplicabilidad de éstos por modificación de las condiciones urbanísticas tenidas en cuenta al tiempo de su fijación, el valor del suelo se determinará de conformidad con el método residual dinámico definido en la normativa hipotecaria, es decir en la Orden ECO/805/2003 o disposición que la sustituya.
En la valoración del suelo en situación rural, el artículo 22.1 determina que «los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración». Se añade que «la renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos...
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