Cuestiones prácticas de las ventas de carteras de créditos

Autor:Eduardo Trigo Sierra - Ángel Pérez López - Antonio José Moya Fernández
Cargo:Abogados
Páginas:45-62
RESUMEN

Este artículo analiza las operaciones de venta de carteras de créditos (hipotecarios y al consumo) en situación de incumplimiento que recientemente vienen realizando las entidades financieras españolas a fondos de inversión oportunistas internacionales. Este análisis se aborda desde una perspectiva mercantil, procesal y fiscal y con un enfoque eminentemente práctico. Dentro de este enfoque práctic... (ver resumen completo)

 
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1 · Introducción y objetivos de las partes

Recientemente se ha desarrollado en España un mercado para la venta de créditos en situación de incumplimiento (en su nombre inglés, non-performing loans) por parte de las entidades financieras españolas. La prolongada crisis financiera ha cargado de créditos en situación de impago los balances de los bancos y cajas de ahorros españoles, que llevan en el punto de mira del legislador desde finales de 2008 y que han sido objeto de un programa de reformas legislativas como pocas veces se ha visto en años pasados 1. Si bien en los primeros momentos las reformas iban dirigidas a garantizar la liquidez y reforzar la solvencia de las entidades financieras, desde 2012 estas reformas persiguen la «limpieza» de sus balances para ajustar el valor de los activos a su valor real. Este saneamiento de los balances pretende disipar las dificultades de financiación de las entidades de crédito españolas por las dudas surgidas sobre la solvencia de los bancos y cajas de ahorros españoles por su nivel de exposición a la deuda soberana de países del sur de Europa y a los activos inmobiliarios 2.

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Estos non-performing loans que se transmiten en las operaciones analizadas en este artículo son derechos de crédito de muy diversas características y condiciones, que pueden ir desde préstamos hipotecarios a descubiertos en cuenta corriente, pasando por créditos corporativos sin garantía, deudas por efectos comerciales o por tarjetas de crédito. Si bien todos ellos están en situación de incumplimiento por impago y la entidad financiera puede reclamar la devolución del crédito sin asumir obligaciones de aportación de fondos adicionales porque el contrato está incumplido, su situación con-table y procesal puede ser muy diversa, puesto que pueden haber sido calificados contablemente como riesgo dudoso o riesgo muy dudoso (con el diferente impacto que cada clasificación tiene en la dotación de provisiones 3), y pueden haberse iniciado los procedimientos de ejecución de la deuda o no encontrarse todavía judicializados. Como es evidente, la composición de la cartera de créditos determinará su precio y el tipo de inversor al que se puede dirigir la oferta.

Mediante la venta de non-performing loans derivados de financiaciones inmobiliarias las entidades financieras pretenden reducir la exposición al riesgo inmobiliario de sus balances. No obstante, en algunas ocasiones estas ventas se realizan por un precio todavía inferior al importe no provisionado de la financiación correspondiente, por lo que puede que esa entidad financiera no esté en condiciones de asumir el impacto en la cuenta de pérdidas y ganancias de la dotación de las provisiones exigidas por el legislador para financiaciones ligadas a la actividad inmobiliaria, junto con la pérdida adicional que puede suponer la venta de estas carteras.

No obstante, mediante estas ventas de non-performing loans las entidades financieras consiguen reducir (y no sólo con la venta de carteras de créditos hipotecarios) el impacto negativo de estas carteras en la cuenta de pérdidas y ganancias y en los ratios financieros de la entidad, así como en los índices de morosidad, mejorar su liquidez con la entrada de caja adicional y reducir los costes de gestión de estos activos.

Para lograr dar de baja el activo en su balance, registrar el resultado íntegro de la operación de venta en la cuenta de pérdidas y ganancias e interrumpir el calendario de dotación de provisiones, la entidad financiera española debe conseguir una true sale, o venta con transmisión íntegra al comprador de los derechos a recibir los flujos de efectivo que generen los créditos, y con transmisión sustancial de los riesgos y beneficios de dichos créditos, de forma que no se vea expuesto a los riesgos del devenir futuro de la cartera. A estos efectos, resulta fundamental evitar los pactos de recompra de créditos o activos en caso de que el inversor no obtenga una determinada rentabilidad, la compensación de pérdidas de la cartera, el aseguramiento de cobros o la concesión de tramos en la financiación de compra de las carteras que estén subordinados a la rentabilidad del inversor.

Asimismo, las entidades financieras vendedoras suelen estar interesadas en la desconsolidación o salida del balance de los activos transmitidos. Para ello, como regla general, no deben aportarse las carteras de créditos a sociedades con las que la entidad transmitente de los activos esté obligada a consolidar contablemente 4 (entidades del grupo, multigrupo o asociadas, es decir, sociedades conjuntas con el inversor que, en general, concedan a la entidad financiera una participación en el capital del vehículo superior al 20% o influencia significativa en su gestión).

El prototipo de adquirente de este tipo de carteras suele ser, en estos momentos, un fondo de inversión oportunista internacional, que cuenta con los servicios de una sociedad española con experiencia en la gestión de este tipo de activos. En el caso de créditos hipotecarios, será una sociedad con experiencia en la toma de control de los inmuebles, su reacondicionamiento y posterior venta a un precio superior al pagado por el crédito que dicho inmueble garantizaba. En el resto de casos, están auxilia-

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dos por sociedades especializadas en el análisis de la cartera para conseguir un recobro de los créditos lo más rápido posible, mediante el inicio de procedimientos judiciales o aproximaciones extrajudiciales al deudor cedido. De esta forma, obtienen rendimientos de la cartera superiores a los que la entidad financiera cedente podría razonablemente obtener y toman posiciones en el mercado español ante la próxima afluencia de procesos de este tipo en los siguientes meses.

2 · Inicio del proceso y estructuras de inversión habituales

A la hora de sacar al mercado una cartera de non-performing loans la entidad financiera vendedora buscará que la cartera tenga una composición compensada que la haga atractiva para el inversor y que al mismo tiempo permita a la entidad financiera desprenderse dentro de la cartera de ciertos créditos que no podría transmitir al mismo precio en solitario. Los criterios fundamentales para configurar una cartera son el tipo de crédito (créditos hipotecarios o no) y el tipo de deudor (personas físicas o pymes, porque es más complicado que se transmitan dentro de una cartera participaciones en sindicados a compañías más grandes). Con carácter adicional se procura que no exista una excesiva concentración de deudores en una misma área geográfica y que la cartera tenga un volumen suficiente de créditos en condiciones semejantes que justifique que el comprador tenga un equipo en España dedicado a la gestión de la cartera.

Una vez configurada la cartera, los asesores de la entidad financiera presentan a potenciales inversores un teaser ciego (es decir, sin identificar al vendedor) con los datos esenciales de la cartera, para sondear su interés en participar en la operación. En caso de estar interesados, suscribirán un acuerdo de confidencialidad o NDA (non disclosure agreement) conforme al modelo de contrato proporcionado por la entidad financiera, para así tener acceso a la información disponible de la cartera en un data room virtual (normalmente a través de Intralinks o similar, o mediante entrega de un data tape con información en caso de ser pocos inversores) y que el potencial comprador pueda realizar su auditoría de la cartera o due diligence.

En este data room se incluyen abundantes datos de la cartera para que los potenciales compradores puedan presentar una oferta no vinculante. Se eliminan los datos personales para evitar incurrir en responsabilidad bajo la normativa española de protección de datos, y los créditos se identifican por su número de posición en los sistemas de la entidad financiera. Se proporciona información sobre el saldo vivo de los créditos y sobre los cobros históricos obtenidos de cada deudor. Si la cartera está compuesta por un número limitado de créditos (como puede ocurrir en ventas de carteras hipotecarias), es posible incluir en el data room virtual copia de todos o buena parte de los contratos de la cartera y de las demandas de ejecución de aquellos créditos judicializados. Sin embargo, en carteras de créditos sin garantía hipotecaria se pueden llegar a transmitir varios miles de créditos que en muchos casos no tienen una póliza o escritura pública que los documente (descubiertos en cuenta, tarjetas de créditos, préstamos al consumo por importes menores), por lo que sólo se incluirá en el data room una muestra de contratos y los modelos utilizados por la entidad financiera para la contratación de esos créditos.

Una vez recibidas las ofertas no vinculantes, la entidad financiera seleccionará a uno o varios finalistas, a los que invitará a presentar una oferta vinculante que será la base para la decisión de adjudicación de la cartera. Entre tanto, se irán negociando borradores del contrato de compraventa y se facilitará información adicional sobre la cartera proporcionando acceso directo a comerciales y gestores de la entidad financiera. Como es evidente, las negociaciones concluirán con la selección...

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