Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de septiembre de 2009. Nulidad de la cláusula de prórroga potestativa para el arrendatario y forzosa para el arrendador en el contrato de arrendamiento de local de negocio; aplicación supletoria del régimen del usufructo para determinar la duración del contrato
| Autor | Luis Javier Vidal Calvo |
| Cargo del Autor | Abogado del Despacho CMS Albiñana & Suárez de Lezo |
| Páginas | 783-818 |
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SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 9 DE SEPTIEMBRE DE 2009
Nulidad de la cláusula de prórroga potestativa para el arrendatario y forzosa para el arrendador en el contrato de arrendamiento de local de negocio; aplicación supletoria del régimen del usufructo para determinar la duración del contrato
Comentario a cargo de:
LUIS JAVIER VIDAL CALVO
Abogado del Despacho CMS Albiñana & Suárez de Lezo
SENTENCIA DE 9 DE SEPTIEMBRE DE 2009
Ponente : Excmo. Sr. Don Antonio Salas Carceller
Asunto: La polémica se centra en la validez o nulidad de las cláusulas de los contratos de arrendamiento de local de negocio, que establecen prórrogas potestativas para el arrendatario pero forzosas para el arrendador, sin un límite de duración máxima del contrato o un número máximo de prórrogas.
Hasta este momento, la jurisprudencia se encontraba dividida, entendiendo algunas resoluciones que la cláusula es válida, puesto que los contratos de arrendamiento de local de negocio se rigen, como primera fuente, por los pactos libremente celebrados por las partes, mientras que otras resoluciones consideraban que este tipo de estipulaciones no son admisibles, por infringir el principio fundamental del artículo 1.543 del Código Civil, que fija, como uno de los elementos esenciales del contrato de arrendamiento, que posea una duración determinada.
En la sentencia objeto de comentario, el Tribunal Supremo considera que la cláusula de prórroga potestativa para el arrendatario y obligatoria para el arrendador no es valida pues contraría el mencionado principio. Sin embargo, el Tribunal Supremo va más allá y aplica, como criterio para fijar la duración máxima del contrato (dada la nulidad de la cláusula analizada) el régimen del usufructo, concluyendo, en el caso analizado, que el contrato tendrá una duración de 30 años (al ser la arrendataria una persona jurídica).
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SENTENCIA DE 9 DE SEPTIEMBRE DE 2009
PONENTE. EXCMO. SR. DON ANTONIO SALAS CARCELLER En la Villa de Madrid, a nueve de Septiembre de dos mil nueve.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de Casación contra la sentencia dictada en grado de Apelación por la Sección Undécima de la Audiencia Provincial de Valencia, como consecuencia de autos de juicio verbal nº 296/04, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 23 de Valencia; cuyo recurso fue interpuesto ante la mencionada Audiencia por la representación procesal de doña Rita y la mercantil Valombrosa S.L, representados ante esta Sala por la Procuradora de los Tribunales doña Mercedes Albi Murcia; siendo parte recurrida Fasnet, S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales doña Adela Cano Lantero.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio verbal, promovidos a instancia de doña Rita y Valombrosa, S.L. contra Fasnet, S.L. y la intervención provocada de terceros sin cualidad de demandados: The Black Sheep, S.L., Luc Styl’s, S.L. y Dulce. 1.- Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se dictara “... sentencia por la que se declaren los siguientes pronunciamientos de condena: 1. Que se declare extinguido el contrato de arrendamiento concertado entre Rita y Gasnet S.L. de fecha 1 de Diciembre de 1998 de los locales sitos en calle Vinalopó número 3, bajo, de Valencia, subarrendado a The Black Sheep S.L. y Plaza Xúquer número 6, bajo, de Valencia, subarrendado a Luc Styl’s S.L. por haber expirado el plazo previsto contractualmente de duración de contrato.- 2.- Que se declare extinguido el contrato de arrendamiento concertado entre la actora Valombrosa S.L., y la demandada Fasnet S.L. de fecha 1 de Diciembre de 1998 del local sito en Calle Gorgos 29, bajo, de Valencia, subarrendado a Dulce y del local de calle Gorgos nº 29, bajo derecha, esquina a Plaza del Xúquer, de Valencia, por haber expirado el plazo previsto contractualmente de duración del contrato.- 3.- Que se ordene como obligación de hacer para la entidad demandada Fasnet S.L. la devolución, con recuperación a favor respectivamente de los actores Rita y Valombrosa S.L., de la posesión de los locales objeto de demanda especificados en los apartados 1 y 2 anteriores, y en su consecuencia se condene a la demandada Fasnet S.L. a desalojar y devolver su uso y plena disposición al arrendador en las mismas condiciones en que le fueron entregados, en el plazo máximo de un mes desde que se dicte sentencia y sin necesidad de requerimiento previo.- 4.- Que se condene a la demandada Fasnet, S.L. al montante de las costas del procedimiento por ser preceptivas y subsidiariamente por su temeridad si se opusiere sin fundamento total o parcialmente a la demanda.”
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- Admitida a trámite la demanda, se convocó a las partes para la celebración de la vista. 3.- Practicadas las pruebas, y expuestas las alegaciones de las partes, se dió por terminada la vista. 4.- El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia con fecha 11 de junio de 2004, cuya parte dispositiva es como sigue: “Fallo: Que estimando la demanda deducida por DÑA. Rita y la mercantil Valombrosa S.L., representadas por la Procuradora Doña. Mercedes Peris García contra la mercantil Fasnet S.L., representada por el Procurador D. Carlos Aznar Gómez, debo declarar y declaro resueltos por expiración del término los contratos de arrendamiento suscritos por las partes en 1 de Diciembre de 1998 y relativos a los locales ubicados en la calle Vinalopó nº 3 bajo, Plaza Xúquer nº 6 bajo, Calle Gorgos nº 29 bajo y Calle Gorgos nº 29 bajo derecha, de Valencia, y en consecuencia, declaro haber lugar al desahucio de los mencionados locales, apercibiendo a la demandada que deberá dejarlos libres y a disposición de sus propietarias, bajo apercibimiento en otro caso, de ser lanzada de los mismos a su costa, Se imponen a la demandada las costas del procedimiento.”
SEGUNDO.- Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la representación de “Fasnet, S.L.”, y sustanciada la alzada, la Sección Undécima de la Audiencia Provincial de Valencia, dictó sentencia con fecha 14 de febrero de 2005, cuyo Fallo es como sigue: “Primero.- Estimar el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Carlos Aznar Gómez, en nombre y representación de “Fasnet, S.L.”, contra la sentencia dictada el 11 de junio de 2004 por el Juzgado de Primera Instancia número Veintitrés de Valencia en el Juicio verbal 296/04.- Segundo.- Revocar dicha resolución. Y, en su lugar: A.- Desestimar la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales doña Mercedes Peris García, en nombre de doña Rita y de “Valomborsa, S,L.”, contra “Fasnet, S.L.”, que dio lugar a la tramitación del procedimiento al que se llamó, además, a instancia del demandante y como terceros intervinientes a “Luc Styl’s” y a “The Black Sheep, S.L.”.- B.- Absolver al demandado de los pedimentos contra él formulados.- C.- E imponer al demandante el pago de las costas procesales.- Tercero.- Y no hacer especial pronunciamiento en orden al pago de las costas causadas en esta alzada.”
TERCERO.- La Procuradora doña Mercedes Peris García, en nombre y representación de doña Rita y Valombrosa S.L. formalizó recurso de casación ante la Audiencia Provincial de Valencia al amparo de lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por interés casacional, fundado como motivo único en la infracción de lo dispuesto en los artículos 1543, 1255, 1256, 1281 y 6.2 del Código Civil, así como de la jurisprudencia de esta Sala y en concreto de la doctrina contenida en las sentencias de 17 de noviembre de 1984, 15 de octubre de 1984 y 17 de septiembre de 1987.
CUARTO.- Por esta Sala se dictó auto de fecha 8 de abril de 2008 por el que se acordó la admisión del recurso, así como dar traslado del mismo a la parte recurrida, Fasnet S.L., que se opuso por escrito a su estimación bajo la representación de la Procuradora doña Adela Cano Lantero.
QUINTO.- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública ni estimándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del recurso por el Pleno de la Sala el día 14 de julio de 2009, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller,
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FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Antecedentes fácticos.
Los hechos básicos que han quedado acreditados, sobre los cuales las partes no discuten y constituyen antecedente...
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