Tema 34. Posibilidades de configuración y tratamiento registral de los garajes. Conjuntos inmobiliarios, Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles
| Autor | Juan Candela Cerdán |
| Páginas | 123-134 |
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Cuando éstos forman parte de una propiedad horizontal, son diversas:
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Está el garaje como “elemento común del edificio”, en cuyo caso:
— Su uso corresponde a los propietarios de pisos o locales.
— No hay posibilidad de disposición separada.
— Y registralmente se inscribe en el folio abierto al edificio en su conjunto, como una de las instalaciones o servicios comunes. -
También está el garaje “como anejo” del piso o local, en cuyo caso:
— Su uso exclusivo corresponde al titular del piso o local al que está vinculado.— Esta vinculación lo es con carácter “ob rem”, de modo que la transmisión o gravamen del piso o local implica la del garaje.
— Y registralmente éste se inscribe en el folio abierto al edificio en su conjunto y en el folio abierto al piso o local al que está vinculado.
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También está el garaje como “elemento privativo independiente”, en cuyo caso tiene la misma consideración que cualquier piso o local, con su propia cuota de participación, de modo que:
— Su uso, disposición e inscripción se sujetan a las reglas generales.
— Suscita, no obstante, la problemática de determinar si las zonas que dan servicio a los garajes son elementos comunes del edificio o, por el contrario, configuran una comunidad particular de aquéllos, con su propio régimen de administración, a modo de subcomunidad. -
También está el garaje “como local” donde se delinean varios espacios de aparcamiento, cuyo uso exclusivo va adscrito a distintas cuotas indi-visas de aquél. Esta situación:
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— Suscita la misma problemática de las subcomunidades.
— Y es la regulada por el art. 68, párrs. 1º y 2º Rh, que permite inscribir la transmisión de cada cuota indivisa (sin necesidad de que tenga adscrito el uso de una plaza) en folio independiente que se abrirá con el número de la finca matriz y el correlativo de cada cuota, haciéndose constar la apertura de folio por nota al margen de la finca matriz.
— Existe, además, la posibilidad de que a cada cuota indivisa se adscriba el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada del garaje. Fue introducida por el R.D. 1.867/1.998, de 4 de septiembre, que añadió al art. 68 un párrafo 3º, en el que se exigía que, en el citado caso de adscripción, el título incluyera la descripción pormenorizada de la plaza con referencia a un plano del que una copia testimoniada habría de archivarse en el Registro. Dicho párrafo, sin embargo, fue declarado nulo por STS 31 enero 2.001, pero la posibilidad de adscripción que contemplaba subsiste en el art. 53.b) del R.D. 4 de julio de 1.997 –que no fue objeto de impugnación–, el cual sigue exigiendo incluir en el título la descripción de la zona determinada adscrita a la cuota, con su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales, superficie útil y elementos comunes, aunque ya sin referencia a plano alguno.
e) También está el garaje “como propiedad horizontal compleja”, en el sentido de un espacio constituido por los subterráneos conectados de varios edificios sujetos a regímenes de propiedad horizontal diferentes. En este caso, cada garaje se integra en la propiedad horizontal del edificio en cuya proyección vertical se encuentra, pero además se somete a un régimen común con el resto del subterráneo, articulándose su uso como garaje mediante servidumbres de paso o unos estatutos comunes a todos los edificios o comunidades implicadas, lo que constará en los folios registrales correspondientes. -
Finalmente, existe la posibilidad de que los garajes se habiliten en “fincas de titularidad pública”, sean demaniales o patrimoniales, en cuyo caso se acude a las figuras de la concesión administrativa o del derecho de superficie.
Reseñamos a continuación lo que dice el Artículo 68 del R.Hipotecario:
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La inscripción de la transmisión de una cuota indivisa de finca destinada a garaje o estacionamiento de vehículos, podrá practicarse en folio independiente que se abrirá con el número de la finca matriz y el correlativo de cada cuota.
La apertura de folio se hará constar por nota al margen de la inscripción de la finca matriz.
Para hacer constar la adscripción del uso y disfrute exclusivo de una zona determinada del garaje o estacionamiento, deberá incluirse en el título la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes, la cual deberá hacerse con referencia a un plano, cuya copia testimoniada se archivará en el Registro.
El régimen expuesto en los párrafos anteriores será aplicable con iguales requisitos a la transmisión de cuota indivisa de locales del edificio destinados a trasteros.
Hasta su regulación en la Ley de Propiedad Horizontal conforme al Capítulo intitulado “Del régimen de los complejos inmobiliarios privados”, que introdujo en aquélla la Ley de reforma de 6 de abril de 1.999, venían definiéndose y caracterizándose doctrinalmente por dos elementos básicos:
El primero es la existencia de una pluralidad de fincas, dentro de las cuales se distinguen:
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Las propiedades privativas, susceptibles de aprovechamiento independiente y caracterizadas por su libre disponibilidad.
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Y las que constituyen elementos comunes, caracterizadas:
— Por su inseparabilidad de las privativas, de las que dependen funcionalmente por naturaleza o por destino.— Y por su exclusividad, pues de su utilización quedan excluidas las personas ajenas al Complejo.
El otro elemento básico es la existencia de un punto de conexión entre las fincas privativas y comunes, ya sea la adscripción de las fincas comunes a las privativas como una titularidad “ob rem”, ya sea el establecimiento respecto del Complejo de unas obligaciones de carácter “propter rem”, inherentes a los titulares de las fincas privativas por el hecho de serlo.
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Doctrinalmente, estos Complejos han venido recibiendo varios tratamientos, pero finalmente ha prevalecido el que entiende posible acudir al régimen de la propiedad horizontal, a condición de efectuar las adaptaciones correspondientes, habida cuenta de los puntos de contacto y las diferencias entre ambas figuras.
Los puntos de contacto son:
— La existencia de una comunidad funcional indivisible sobre los elementos comunes.
— La organización unitaria de la administración y conservación de estos elementos.
— El criterio de contribución proporcional al sostenimiento de los gastos...
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