La posesión y el Registro
| Autor | Manuel Villares Pico |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 409-448 |
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El tener señorío de hecho sobre una cosa, el dominarla realmente, tener poder efectivo en la misma, tener la cosa sometida a las posibilidades jurídicamente reconocidas de nuestra voluntad; todo ello determina una situación de la cosa en relación con la persona que tiene conexión con ella y que se conoce con el nombre de posesión de hecho.
De esta situación, de este estado de hecho de la persona y la cosa se derivan consecuencias que, por concesión del ordenamiento jurídico, unas veces se traducen inmediatamente en derechos provisionales (derechos de protección, de accesión) y otras conducen a la obtención de derechos definitivos sobre la cosa (la adquisición del dominio por la usucapión y la adquisición del -dominio al amparo del artículo 464 del Código civil, en cosas muebles, y al amparo del artículo 1.473, en bienes inmuebles, en el caso de que la inscripción no determine la preferencia).
Es decir, que el hecho de la posesión produce: 1.°, derecho a la protección, en caso de inquietación o despojo; 2.°, derecho de accesión ; 3.°, la posesión es medio para adquirir el dominio, unida a ios demás requisitos para la prescripción; y 4.°, la posesión es medio para transmitir con seguridad derechos reales, en cuanto se le atribuye a la posesión exteriorización de tales derechos.
El ordenamiento jurídico, al regular la posesión, no emplea léxico preciso, y así, con los mismos términos, unas veces se refiere al hecho de la posesión y otras al conjunto de los derechos deriva-Page 410dos de aquel hecho, y al hacer tal referencia, sin especificar si alude al hecho o al derecho de la posesión, se conduce a erróneas interpretaciones. ?
Se habla con frecuencia en la doctrina del señorío de hecho, y, sin embargo, no sabemos lo que es legalmente, porque la ley no determina su concepto ni sus requisitos, y así, en la práctica, la existencia de hecho de tal señorío la estima el juez mediante la información popular, que se basa generalmente en las posibilidades de la persona sobre la cosa, en el ponimiento de pies que exteriorice o dé la sensación de «ejercicio intencionado y exclusivo del derecho», y así la conciencia común, impresionada por la ostentación que hace el poseedor, llega a suponer la existencia de una relación jurídica hasta estimar una situación de derecho, de tal marera, que si aquel ejercicio intencionado aparenta uso de facultades de dominio, se le tiene al ejercitante como poseedor en concepto de dueño, y así lo afirman seguramente los testigos al ser interrogados; mas si sólo ejercita facultades de goce de la cosa o derecho, como arrendatario o usufructuario, tal ejercicio o señorío no excluye la potestad del dueño, y tratándose de inmuebles, puede el poseedor gozarlos, puede excluir a otros, puede modificar la superficie de la finca, sin que estos actos impliquen la cualidad de dueño.
Según la fuerza y evidencia del señorío sobre la cosa, así será el concepto que la opinión pública tendrá de la relación del poseedor con la cosa o derecho, concepto tal que -puede ser base para tener al poseedor como dueño.
Y dice a este respecto el profesor alemán Wolff: «Un derecho de señorío sobre una cosa adquiere el carácter notorio mediante el notorio ejercicio del señorío; así el señorío ejercido de hecho, la gewere, la posesión, aparece al mismo tiempo como un medió, aunque un medio muy incompleto, para hacer notorio el derecho posesorio del poseedor.
Los derechos particulares modernos y el Código civil aprovecharon y perfeccionaron estas ideas del Derecho antiguo para el derecho de bienes inmuebles.
Este efecto de la posesión se manifiesta en el Derecho procesal y en el sustantivo. En el juicio existe a favor del poseedor la pre-Page 411sunción de su derecho a la posesión, de modo que en el procedimiento moderno su adversario tiene el cargo de la prueba. Esta presunción se ha conservado para las cosas muebles.
En el Derecho sustantivo, la posesión es el medio para la disposición sobre derechos reales. Y así la transmisión de derechos reales requiere regularmente la transmisión de la posesión. Gran parte de este efecto traslativo de la posesión se ha conservado en el derecho de bienes muebles. El titular no poseedor carece de poder para transmitir su derecho real.
En el moderno Derecho inmobiliario, la posesión ha perdido su virtud de representar y hacer notorio el derecho real, quedando sustituida a este efecto por la inscripción en el Registro inmobiliario.
La publicación de esta posesión será raras veces una publicidad a primera vista. En la mayoría de los casos sólo es visible la existencia de un señorío sobre la cosa, pero no a quién corresponde.»
Traigo a colación estos párrafos del distinguido autor alemán porque nuestro Derecho civil, en varios extremos de la posesión y de la transmisión de la propiedad, está influido por el Derecho germano, y esto ya nos lo. dice bien claro el notable magistrado D. Claudio Antón de Luzuriaga, que tanto trabajó en el proyecto del 51: «Las principales disposiciones (sobre el régimen inmobiliario) convienen con las de Baviera, Prusia, Ginebra y Wurtemberg, las cuales son la expresión más fiel del sistema germánico, admitido en otros diecisiete Estados y que sucesivamente va extendiéndose también por Italia, y que amenaza asimilarse la legislación francesa, con la de otros Estados que siguen hasta ahora el sistema mixto francés.»
Vemos destacada esta influencia en algunos artículos de nuestro Código civil; verbigracia, en los artículos 448, que confiere al poseedor en concep.to de dueño la presunción de que posee con justo título, y este efecto legitimador de la posesión se hace notar más; todavía en el artículo 464 respecto a muebles, que dice que la posesión adquirida de buena fe equivale al título; y hay otro artículo1 en el Código que especifica expresamente los efectos traslativos de la posesión y de la inscripción en los casos de colisión derivada de la doble venta; es el artículo 1.473, que establece que si una misma cosa se hubiere vendido a diferentes compradores, la propiedad sePage 412 transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.
Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión, y faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe.
Se da preferencia en la adquisición al que primero haya usado del mejor medio de publicidad: la inscripción; en segundo lugar, la posesión, y luego el otorgamiento de las escrituras.
O sea, que en este artículo se recoge la tendencia del Derecho moderno, apuntada ya en el proyecto de Código civil del 51, de reconocer que la inscripción hace más notorio el derecho real; más auténtico, más definido que lo hace la posesión. Se tiene en cuenta el espíritu de la Ley Hipotecaria.
Dice Pérez y Alguer en las notas de la traducción de la obra Ennecerus que «la regulación de la posesión en el Código civil español es un conglomerado de principios y conceptos romanos, germánicos y canónicos, no siempre conexos entre sí, sin faltar tampoco ideas y construcciones con propósito de superación original. Si a esto se une el sistema del Derecho inmobiliario, que trata de conciliar, aunque tímidamente, la vetusta armazón del Derecho civil español con ideas de moderna técnica germánica, se comprenderá la apariencia totalmente inorgánica de nuestro derecho de posesión. Todo ello explica, aunque no justifica, la inseguridad de nuestra doctrina y de nuestra jurisprudencia en tema de posesión».
Como veremos luego, en la ley de reforma de la Ley Hipotecaria, a pesar de esta inseguridad en la doctrina y la tendencia del Derecho moderno a dar publicidad de los derechos reales sobre inmuebles, se le concede a la posesión de bienes inmuebles una excesiva importancia como hecho exteriorizador de la propiedad, como si se tratase de bienes muebles, y lo mismo como medio para adquirir por usucapión; también se le reconoce a la posesión gran importancia, cuando la prescripción sobre bienes inmuebles, a tono con los sistemas inmobiliarios más perfectos, debiera pasar a lugar muy secundario.
Con la reforma, a este respecto, en vez de progresar, retrocedió nuestro régimen inmobiliario.Page 413
Antes de la reforma, interpretada objetivamente nuestra legislación, la prescripción no afectaba a terceros hipotecarios.
Dice el citado tratadista alemán Wolff, en el Ennecerus, refiriéndose a la prescripción: «La norma a cuyo tenor prescriben las pretensiones, tiene una excepción para las pretensiones derivadas de derechos inscritos. Estas no son prescriptibles. El fundamento está en que el Registro inmobiliario tiene por objetivo evitar la inseguridad de los derechos, que es también la finalidad principal -de la institución de la prescripción.»
Es decir, que en el Derecho germánico la prescripción no perjudica al titular inscrito, de no constar en el Registro el derecho del usucapiente. En cuanto a nuestra legislación, los principales tratadistas del Derecho civil establecían que la prescripción, fuese ordinaria o...
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