Piso futuro y viviendas acogidas
| Autor | Alfredo García-Bernardo Landeta |
| Cargo | Notario |
| Páginas | 731-752 |
SUMARIO: I. La agrupación de promotores y la tutela de su derecho sobre el piso futuro: A) Convenios sobre los efectos jurídicos de la accesión industrial : a) Concesiones recíprocas de derecho de superficie, b) Concesiones recíprocas de derecho de vuelo, c) Convenios relativos a la accesión industrial, d) Convenios sobre constatución de propiedad horizontal sobre el futuro edificio. B) Convenios sobre la comunidad que surja del futuro edificio: a) Comunidad con precontrato de división futura, b) Comunidad con pacto de división actual del edificio a construir. C) Sociedad civil particular regalar o irregular cuyo objeto es -el edificio o. construir. D) Nuestra postura: La relación preliminar o situación jurídica interina de naturaleza real.-II. Permuta de solar por locales de negocio o pisos a construir sobre él: A) Validez y efectos de este contrato. B) Permuta de solar a cambio de titularidad preventiva de naturaleza real sobre pisos o locales a construir sobre él. C) Posibilidad de obtener la calificación provisional con cualquiera de ios contratos anteriores: a) Locales de negocio a construir, b) Pisos futuros. III. Venta de pisos futuros : A) Requisitos para obtener la autorización. B) Contenido de los contratos.
Page 731
El piso en la dinámica del Derecho presenta tres modalidades netamente diferenciadas: El piso proyectado o futuro, el piso en construcción y el piso acabado o simplemente piso, distinguidas con claridad meridiana en el artículo 8.°, núm. 4.° de la Ley Hipotecaria vigente.
Nuestro trabajo se limita al estudio de los negocios jurídicos cuyo objeto es un piso o local de negocio meramente proyectados o futuros e integrantes de un edificio acogido o protegido.
En la legislación de Viviendas de Protección Oficial (en adelante V. P. O.) el piso futuro juega primordialmente en tres supuestos: Agrupación de promotores individuales; permuta de solar por piso futuro a efectos de la calificación provisional; y venta de piso futuro a efectos de percibir anticipadamente parte del precio.Page 732
Nuestro propósito es configurar la titularidad del piso futuro, no como un derecho subjetivo de crédito, porque esta cuestión está resuelta en nuestro Código civil y, además, es ajena al Registro de la Propiedad, ni como un derecho subjetivo real porque falta el objeto, sino como una titularidad provisional, precursora de una situación definitiva y jurídico-real.
Los apartados a) de los artículos 6.º del texto refundido y revisado de Viviendas de Protección Oficial (en adelante T. R. R. de V. P. O.) y 22 de su Reglamento (en adelante R.) disponen:
Podrán ser promotores de Viviendas de Protección Oficial
:
-
«Los particulares que, individualmente o agrupados, construyan viviendas para si, para cederlas en arrendamiento o para venderlas.»
La nueva legislación refunde en un solo apartado la regulación de los particulares como promotores.
Pueden promocional individualmente o agrupados. El primer caso no plantea cuestión. En el segundo los promotores deben constituir una comunidad sobre el solar, es decir, deben ser copropietarios del mismo, bien por compra, herencia y adjudicación pro indiviso o donación.
La copropiedad es presupuesto para obtener la calificación provisional, no lá aprobación de la solicitud inicial.
La construcción pueden hacerla directamente, por administración, o mediante el oportuno contrato de empresa u obra.
- El edificio construido pertenece a los copropietarios pro indiviso por accesión industrial. De ahí, que si la constitución de la propiedad por pisos la constituyen después de concluido el edificio o cuándo está en construcción no se plantee cuestión alguna.
El problema que plantea la doctrina es el de la división porPage 733 pisos del edificio y no una vez terminado o en construcción 1, .sino cuando ésta no se ha iniciado aún, es decir, cuando el objeto de la llamada propiedad horizontal es un edificio futuro o a construir.
Estamos frente a uno de los tipos de los negocios sobre cosas futuras y concretamente sobre edificio futuro, que recientemente ha inquietado a la doctrina, no sólo en esta modalidad, sino en otras que serán estudiadas más adelante, al tratar de la permuta de solar por piso a construir y del percibo anticipado del precio de la venta 2.
Las soluciones que se han formulado 3 y que en breve síntesis vamos a exponer y criticar sistemáticamente en cuatro grupos. El primero, se centra en convenios sobre la accesión industrial; el segundo, en convenios sobre la copropiedad; el tercero en contratos de sociedad; y el cuarto en las relaciones preliminares, titularidades provisionales o expectativas jurídicas.Page 734
Revisten estas modalidades:
-
Concesiones reciprocas de derecho de superficie sobre los pisos a construir a favor de los futuros propietarios.
Esta posición encuentra obstáculos insuperables, como son: el derecho real de superficie es indudable que puede concederse a quien va a ser propietario de la primera planta, porque se asienta sobre el suelo, sobre la superficie, pero el de la segunda y sucesivas tiene su base en el derecho de superficie del superficiario de la primera planta o de las plantas inferiores y si no lo ejercita, aunque se haya obligado, el ejercicio del derecho por los concesionarios de las plantas segunda y ulteriores queda real y literalmente en el aire, ¿cómo van a construir? ¿sobre qué van a apoyar su construcción? Además, el derecho concedido a los futuros propietarios de las ulteriores plantas, no sería de superficie, porque este derecho por esencia se apoya en el suelo. En el Derecho alemán y en el suizo se prohibe la superficie sobre pisos y con más razón sin la existencia aún de éstos, ya que sería un derecho, cuyo ejercicio no puede hacerse y depende de que lo ejerciten los de las plantas inferiores y no como un derecho individual, sino más bien comunitario, ya que no podrían apoyar.
-
Concesiones recíprocas de derecho de vuelo.
El convenio sobre el derecho de vuelo es otra modalidad también inadmisible. En primer lugar el del futuro propietario de la primera planta sería de superficie y los derechos de los de las ulteriores serían de vuelo, sobre elevación o levante. El derecho de vuelo tiene como objeto la construcción sobre un piso ya construido y entonces puede ejercitarse, lo mismo que el de superficie sobre el suelo, más faltando el piso, hoy no puede construirse otro superior apoyándose en el aire. Las mismas objeciones que hemos expuesto a la configuración del derecho sobre los diferentes yPage 735 futuros pisos como derecho de superficie las reproducimos aquí. Ya se que hay gran confusión en este punto, incluso en el artículo 16 del R. hipotecario reformado, donde se confunden los derechos de vuelo y superficie e incluso aparentemente en el artículo 8.°, 4.° de la L. H. que habla de pisos meramente proyectados, el cual hay que matizar.
-
Convenios relativos a la accesión industrial.
Lo mismo hay que afirmar de los convenios relativos a la accesión industrial, pues en el fondo y en esencia las dos explicaciones-anteriores cristalizan en convenios sobre la accesión industrial, impidiendo que ésta despliegue sus efectos jurídicos, o sea, que lo construido ceda, en propiedad al dueño del suelo, conforme al aforismo «superficies solum. cedit», que consagra el C. C. en sus artículos 353 y 359, éste en relación con el 358, principalmente, constituyendo el derecho de superficie y el auténtico derecho de vuelo sendas excepciones 4, juntamente con la hoy importantísima por su frecuencia llamada propiedad horizontal de casas por pisos o copropiedad por pisos.
-
Convenios sobre constitución de propiedad horizontal sobre el futuro edificio.
La postura que pretende resolver la edificación por los promotores agrupados sobre un solar que pertenezca en copropiedad a los mismos mediante un convenio que constituya la propiedad horizontal, es de un lado un convenio modalizador de la accesión y de otro, extintivo de una copropiedad pro indiviso, participando en este último aspecto de las teorías comunitarias que encuadramos en el segundo grupo. La objeción o el obstáculo para la validez de este convenio constitutivo de la propiedad horizontal reside enPage 736 la posibilidad de un derecho real sin objeto actual, o sea cuyo objeto es una cosa futura, el edificio a construir. Superado este obstáculo, lo cual pretendemos más adelante, esta teoría puede ser la mejor explicación jurídica de este fenómeno de bastante frecuencia en la práctica 5 indudablemente muy superior a las que pretenden explicarlo por vía del derecho de superficie o del derecho de vuelo, que poco tienen que ver con el derecho del copropietario sobre su piso.
Estos convenios tienen tres modalidades y su objeto es no sólo impedir la copropiedad pro indiviso sobre el edificio, sino también regular la llamada propiedad horizontal del mismo.
-
Comunidad con precontrato de...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba