Los pilares de un préstamo responsable en la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (Ley 5/2019, 15 de marzo): la transparencia del prestamista y la evaluación de la solvencia del prestatario

Autor:Mª Mercedes Alberruche Díaz-Flores
Cargo:Profesora titular de Derecho civil
Páginas:2155-2188
RESUMEN

Para que la situación vivida en nuestro país en los últimos años, tras la concesión de créditos inmobiliarios de forma irresponsable, no se vuelva a repetir, es necesario, por un lado, aumentar la información facilitada al cliente para que pueda evaluar si el producto bancario se ajusta a sus intereses y, por otro, concretar los deberes de las entidades de crédito a la hora de evaluar la concesión... (ver resumen completo)

 
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Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 780, págs. 2155 a 2188 2155
Los pilares de un préstamo
responsable en la Ley Reguladora de
los Contratos de Crédito Inmobiliario
(Ley 5/2019, 15 de marzo):
la transparencia del prestamista
y la evaluación de la solvencia
del prestatario
The pillars of a responsible loan in the
Law Regulating Real Estate Credit
Contracts (Law 5/2019, March 15):
lender transparency and assessment
of borrower solvency
Por
M.ª MERCEDES ALBERRUCHE DÍAZ-FLORES
Profesora titular de Derecho civil
RESUMEN: Para que la situación vivida en nuestro país en los últimos
años, tras la concesión de créditos inmobiliarios de forma irresponsable,
no se vuelva a repetir, es necesario, por un lado, aumentar la informa-
ción facilitada al cliente para que pueda evaluar si el producto bancario se
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ajusta a sus intereses y, por otro, concretar los deberes de las entidades de
crédito a la hora de evaluar la concesión de un crédito analizando, entre
otros datos, la solvencia del prestatario. Estos han sido los dos objetivos
principales de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, Reguladora de los Contratos
de Crédito Inmobiliario.
ABSTRACT: So that the situation experienced in our country in recent
years after the granting of real estate credits in an irresponsible way will not be
repeated, it is necessary, on the one hand, to increase the information provided
to the customer so that it can assess whether the banking product conforms
to its interests and, on the other, to specify the duties of credit institutions
when assessing the granting of a credit by analysing, among other data, the
creditworthiness of the borrower. These have been the two main objectives of
Law 5/2019, March 15, Regulatory of Real Estate Credit Contracts.
PALABRAS CLAVE: Ley reguladora de los contratos de crédito inmo-
biliario. Préstamo responsable. Información transparente. Verificación de la
solvencia del prestatario.
KEY WORDS: Law regulatory of Real Estate Credit Contracts. Respon-
sible loan. Transparent information. Solvency check.
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. LA LEY 5/2019, DE 15 DE
MARZO, REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO IN-
MOBILIARIO.—III. LA TRANSPARENCIA DEL PRESTAMISTA.
—IV. LA EVALUACIÓN DE LA SOLVENCIA DEL PRESTATARIO.
—V.CONCLUSIONES.—VI. ÍNDICE DE RESOLUCIONES.—VII. BI-
BLIOGRAFÍA.
I. INTRODUCCIÓN
Pedir un préstamo siempre ha sido, y, seguirá siendo, para una gran parte
de la población española, la única alternativa posible a la hora de acceder a
una vivienda en propiedad. El elevado importe que representa el precio de
una vivienda en nuestros días obliga, a una gran mayoría, a acudir a recur-
sos de financiación externa, fundamentalmente a través de los denominados
créditos inmobiliarios, muchos de ellos garantizados mediante un derecho
real de hipoteca —créditos hipotecarios— que el prestatario conseguirá
devolver, si todo va bien, unos 20 o 30 años después de su constitución.
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Los pilares de un préstamo responsable en la Ley Reguladora de los Contratos…
España ha sido tradicionalmente uno de los países del mundo con un
mayor porcentaje de vivienda en propiedad y, si bien es cierto que en los
últimos años dicho porcentaje se ha visto reducido, sigue siendo mayor que
el de los países de nuestro entorno. En 2008 la crisis financiera, avivada
especialmente por la concesión de préstamos inmobiliarios irresponsables,
determinó la quiebra del sistema financiero español y tuvo graves conse-
cuencias sociales y económicas para muchas familias que no pudieron hacer
frente a sus préstamos, provocando con ello el aumento de los impagos y
de las consiguientes ejecuciones hipotecarias junto con una total pérdida
de confianza de los ciudadanos en el sector financiero.
Ante los problemas que la crisis financiera había puesto de manifiesto
y con el fin de garantizar un mercado interno eficiente y competitivo, se
aprobó la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de
4 de febrero de 2014 sobre los contratos de crédito celebrados con los con-
sumidores para bienes inmuebles de uso residencial1. Se trata de establecer
un marco jurídico que garantice un mercado interno más transparente, y
que proporcione un nivel elevado de protección a los consumidores que
celebren este tipo de contratos.
Fueron muchos los que consideraron esta Directiva un instrumento
adecuado para contener medidas necesarias para mitigar los problemas
económicos y sociales que la burbuja inmobiliaria había ocasionado en
algunos países, entre ellos, España. Nuestro ordenamiento jurídico ya había
reaccionado parcialmente con diversas normas para intentar paliar los gra-
ves problemas causados por el «desenfreno inversor inmobiliario»2 pero con
la Directiva se esperaban soluciones que impusieran a los Estados miembros
un camino a seguir en las regulaciones nacionales para que tales situaciones
no volvieran a repetirse. La realidad, sin embargo, fue otra. La Directiva
se quedó en «recomendaciones a los Estados» dejando a estos la concre-
ción de las líneas indicadas y el establecimiento de sus propias reglas con
la consiguiente decepción, al no conseguir normativizar con decisión las
consecuencias de la concesión de créditos irresponsables.
II. LEY 5/2019, REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDI-
TO INMOBILIARIO
Con un retraso considerable, dadas las incidencias acaecidas en el ámbito
parlamentario, la trasposición de la citada Directiva se ha hecho efectiva
en España mediante la Ley 5/2019, de 15 de marzo, Reguladora de los
Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI)3.
Esta ley regula tres aspectos diferenciados: en primer lugar, contiene
normas de transparencia y de conducta que deben cumplir los prestamistas

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