Perfeccionamiento

AutorSergio Vázquez Barros
Cargo del AutorAbogado

La compraventa viene configurada como un contrato consensual, del que surge la obligación de entregar la cosa vendida y de pagar el precio estipulado, pero debiendo distinguirse el momento de la perfección del contrato, producido por la coincidencia del consentimiento sobre la cosa y el precio, y el de la consumación, emanante de la tradición real o ficta de la cosa, que determina la transformación del originario ius ad re en un ius in re, mediante el cual se transmite el dominio de lo comprado, con la obligada consecuencia jurídica de que, cuando la compraventa no va seguida de la tradición, no puede considerarse como propietario al comprador en tanto esa tradición no se produzca.

Dicho de otro modo, son distintos, el momento de perfección del contrato de compraventa, que se produce cuando se conviene el objeto y el precio; y, el de la adquisición de lo comprado, momentos que no deben unificarse ni pueden, por lo tanto confundirse a los efectos de la presunción de pertenencia de lo adquirido a la sociedad de gananciales.

Ahora bien, se puede dilatar la fecha de perfeccionamiento del contrato haciéndola coincidir con la de su consumación. Es factible, con arreglo al principio de autonomía de la voluntad del art. 1255 CC, que los interesados, para mayor seguridad de la efectividad de sus respectivas prestaciones, convengan dilatar la fecha de la perfección de la venta al momento de su consumación, estableciendo, de facto, una coincidencia temporal de los sinalagmas genético y funcional, aunque adoptando ya un compromiso vinculativo con la garantía que estimen oportuna.

Debemos partir de la consideración de que, la entrega íntegra o de parte del precio afecta a la consumación del contrato, pero no a su perfeccionamiento por lo que, si se otorga la escritura y se paga el precio, el contrato queda perfeccionado y consumado.

También cabe recordar que, el contrato de compraventa es en el derecho consensual fuente de obligaciones para las partes, no requiriéndose la titularidad dominical del vendedor para entenderse perfeccionado, y productor, desde entonces, de aquellas obligaciones.

Por otro lado, téngase en cuenta que, en todo caso, habrá de haber simultaneidad de tiempo y lugar; o lo que es lo mismo, el carácter sinalagmático de la compraventa exige que las prestaciones de comprador y vendedor deben realizarse con perfecta simultaneidad e identidad de tiempo y lugar.

El ordenamiento jurídico acoge el principio de que para adquirir la propiedad por medio de ciertos contratos deben existir dos elementos, el título o contrato propiamente dicho, y el modo, que es la tradición o entrega material de la cosa (art. 609 CC), por lo que una compraventa puede estar perfeccionada pero no haber producido la transmisión de la propiedad, pues nuestro ordenamiento sigue el sistema romano que exige para la consumación de la compraventa la entrega de la misma.

Por lo que a los frutos respecta, tenemos que, siendo consensual la compraventa y consumándose mediante la tradición, aplicada al art. 1468.2 CC, viene a significar que desde la perfección del contrato, los frutos que produzca la cosa vendida pertenecerán al comprador, el cual tiene derecho a reclamarlos, pero no adquiere la propiedad de los mismos hasta que le sean entregados, conjunta o separadamente de la tradición real o ficta de la cosa.

Por lo que se refiere a la rescisión contractual cabe indicar que, la compraventa es un contrato que se perfecciona por el mero consentimiento (arts. 1445 y 1450 CC), sin que para tal existencia, y por ende para su rescisión, sea necesario que se haya producido la consumación, esto es, la entrega de la cosa y el pago del precio, bastando el sinalagma genético.

Es cierto que en nuestro sistema jurídico la traslación del dominio por vía contractual exige además (del título) la tradición (modo de adquirir) en cualquiera de sus modalidades legales (arts. 1462 a 1464 CC), pero no es dable confundir contrato traslativo de dominio con transmisión del mismo; aquello es una idoneidad, una vocación, disposición o querencia, y lo segundo es un efecto. Para la rescisión por lesión ultra dimidium basta lo primero, no siendo necesaria la entrega de la posesión, o sea, que se haya producido el efecto transmisivo de la propiedad.

Por lo que respecta al supuesto de pago de precio por tercero, hemos de entender que, la aplicación del art. 1276 CC no resulta admisible desde el momento en que en la escritura de compraventa...

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