Pérdida de rango de la ampliación de hipoteca en supuestos de extensión de vencimiento y aumento del capital garantizado

Autor:Ander Valverde - Begoña Salas
Cargo:Abogados
Páginas:12-13
 
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La Dirección General de los Registros y Notariado (“DGRN”) emitió el 14 de mayo de 2015 una resolución (la “Resolución”) que se pronuncia a favor de la pérdida de rango de la ampliación de una hipoteca de máximo previamente inscrita, en un caso de ampliación del plazo de vencimiento y capital del crédito garantizado, como consecuencia de la ausencia de consentimiento a dicha ampliación por parte de titulares de derechos anotados con posterioridad.

La Resolución tiene relevancia no tanto por el supuesto que resuelve, sino porque flexibiliza y rectifica parcialmente el criterio de la DGRN sobre mantenimiento o no del rango en ampliaciones de capital y/o de plazo, supuestos muy habituales en la práctica financiera actual.

El objeto de esta nota es describir brevemente las principales novedades establecidas por la Resolución, que puedan tener particular relevancia para quienes participan en operaciones de refinanciación y reestructuración de deuda.

1. Supuesto de hecho y calificación negativa

La Registradora del Registro de la Propiedad nº 5 de Gijón suspende la inscripción de una escritura de modificación de crédito hipotecario garantizado con hipoteca de máximo. La escritura referida, entre otros extremos, formalizaba: (i) la extensión del plazo de vencimiento del crédito; y (ii) la ampliación del límite de la cuenta de crédito garantizada con la hipoteca de máximo.

La razón de la suspensión alegada por la Registradora es la ausencia de consentimiento del titular de derechos anotados con posterioridad a la inscripción de la hipoteca de máximo. Los derechos posteriormente anotados son tres anotaciones preventivas de embargo a favor de la Tesorería General de la Seguridad Social.

La Registradora entiende que, para que la ampliación del plazo de vencimiento y la ampliación de capital mantengan el mismo rango que la hipoteca inicial, debe concurrir el consentimiento de los titulares de los embargos posteriormente anotados. Este entendimiento se basa en la redacción del artículo 4.3 de la ley 2/1994 de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

Siguiendo el mencionado artículo, se entiende que, en este caso concreto, para que la ampliación mantenga el rango de la hipoteca inicial, es necesario el consentimiento de los titulares de derechos posteriores tanto anotados (como es...

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