Caso 12º: Patologías observadas en viviendas unifamiliares y valoración de las reparaciones
| Autor | Antonio E. Húmero Martín |
| Cargo del Autor | Dr. Arquitecto. Profesor Titular, Universidad Politécnica de Madrid |
| Páginas | 467-515 |
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INFORME Y DICTAMEN
Se me requiere por la Comunidad de Propietarios XYZ para que dictamine sobre los siguientes extremos:
1) Una vez visitada la Comunidad de Propietarios: elementos privativos (viviendas) y elementos comunes, dictaminar sobre los defectos constructivos encontrados.
La 1ª visita se efectuó el día 17 de abril de 2004 a las 10,00 horas para, con los propietarios correspondientes, efectuar las visitas a las viviendas.
La 2ª visita se efectuó el día 19 de abril de 2004 a las 10,00 horas para, con los propietarios correspondientes, efectuar las visitas a las viviendas.
La 3ª visita se efectuó el día 07 de mayo de 2004 a las 10,00 horas para, con los propietarios correspondientes, efectuar las visitas a las viviendas.
La 4ª visita se efectuó el día 13 de mayo de 2004 a las 10,00 horas para, con los propietarios correspondientes, efectuar las visitas a las viviendas.
La 5ª visita se efectuó el día 14 de junio de 2004 a las 10,30 horas para, con los propietarios correspondientes, efectuar las visitas a las viviendas.
La 6ª visita se efectuó el día 10 de julio de 2004 a las 9,00 horas para proceder a la inspección ocular de la red horizontal de saneamiento.
La 7ª visita se efectuó el día 21 de octubre de 2004 a las 10,00 horas para proceder a la inspección mediante aparatos de precisión y cámaras de televisión de la red horizontal de saneamiento.
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La 8ª visita se efectuó el día 26 de noviembre de 2004 a las 17,00 horas para, con los propietarios correspondientes, terminar de efectuar las visitas a las viviendas.
En cada una de las visitas, se procedió a una toma pormenorizada de datos y reportaje fotográfico.
a) De índole legal. (Exponemos en el presente apartado la documentación, por orden cronológico, aportada por la propiedad, resaltando los puntos más importantes relacionados con el presente trabajo, que han servido para la mejor comprensión y elaboración del dictamen).
a).1 DOCUMENTACION APORTADA
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- El libro del edificio.
A) En el Capítulo correspondiente a las HOJAS DE CONTROL ANUAL DEL MANTENIMIENTO, tenemos lo siguientes puntos relacionados con el presente informe y dictamen:
En el apartado correspondiente a la hoja de control anual de mantenimiento del año 2006 y en particular en el capítulo ESTRUCTURA se manifiesta, entre las operaciones a realizar con periodicidad durante este año y profesional que realiza el control el técnico de cabecera, lo siguiente:
Control del estado de las juntas y la aparición de fisuras y grietas en los tabiques conejeros y las soleras
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En el apartado correspondiente a la hoja de control anual de mantenimiento del año 2006 y en particular en el capítulo ACABADOS se manifiesta, entre las operaciones a realizar con periodicidad durante este año y profesional que realiza el control el usuario, lo siguiente:
Control de la aparición de anomalías como fisuras, grietas, movimientos o roturas en los revestimientos verticales y horizontales
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En el apartado correspondiente a la hoja de control anual de mantenimiento del año 2007 y en particular en el capítulo INSTALACIONES se manifiesta, entre las operaciones a realizar con periodicidad durante este año y profesional que realiza el control empresa especializada, lo siguiente:
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Limpieza de las arquetas a pie de bajante, las arquetas de paso y las arquetas sifónicas
.
En el apartado correspondiente a la hoja de control anual de mantenimiento del año 2010 y en particular en el capítulo INSTALACIONES se manifiesta, entre las operaciones a realizar con periodicidad durante este año y profesional que realiza el control empresa especializada, lo siguiente:
Limpieza de las arquetas a pie de bajante, las arquetas de paso y las arquetas sifónicas
.
En el apartado correspondiente a la hoja de control anual de mantenimiento del año 2010 y en particular en el capítulo INSTALACIONES se manifiesta, entre las operaciones a realizar con periodicidad durante este año y profesional que realiza el control albañil, lo siguiente:
Inspección de los albañales
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En el apartado correspondiente a la hoja de control anual de mantenimiento del año 2011 y en particular en el capítulo ESTRUCTURA se manifiesta, entre las operaciones a realizar con periodicidad durante este año y profesional que realiza el control el técnico de cabecera, lo siguiente:
Control del estado de las juntas y la aparición de fisuras y grietas en los tabiques conejeros y las soleras
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Inspección general de la estructura resistente y del espacio cubierta
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Revisión total de los elementos de la estructura vertical
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Control de aparición de lesiones en los elementos de hormigón de la estructura horizontal
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Revisión general de los elementos portantes horizontales
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En el apartado correspondiente a la hoja de control anual de mantenimiento del año 2011 y en particular en el capítulo FACHADAS, se manifiesta, entre las operaciones a realizar con periodicidad durante este año y profesional que realiza el control el técnico de cabecera, lo siguiente:
Inspección del estado de las juntas y la aparición de fisuras y grietas de los cerramientos de obra de fábrica cerámica
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En el apartado correspondiente a la hoja de control anual de mantenimiento del año 2011 y en particular en el capítulo ACABADOS, se manifiesta, entre las operaciones a realizar con periodicidad durante este año y profesional que realiza el control el técnico de cabecera, lo siguiente:
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Control de la aparición de anomalías como fisuras, grietas, movimientos o roturas en los revestimientos verticales y horizontales
.
B) En el Capítulo correspondiente al MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO, tenemos lo siguientes puntos relacionados con el presente informe y dictamen:
En el apartado correspondiente a la estructura del edificio: estructura vertical (paredes y pilares), se manifiesta en las instrucciones de uso, lo siguiente:
Las humedades persistentes en los elementos estructurales tienen un efecto nefasto sobre la conservación de la estructura
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En el apartado correspondiente a la estructura del edificio: estructura horizontal (forjados), se manifiesta en las instrucciones de uso, lo siguiente:
Relación orientativa de síntomas de lesiones con posible repercusión sobre la estructura de la cubierta:
- Manchas de humedad en los pisos bajo cubierta (...)
.
En el apartado correspondiente a la cubierta, se manifiesta en las instrucciones de uso, lo siguiente:
En el caso de que se observen humedades en los pisos bajo cubierta, estas humedades deberán controlarse, ya que pueden tener un efecto negativo sobre los elementos estructurales
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En el apartado correspondiente al interior del edificio: divisiones interiores, se manifiesta en las instrucciones de uso, lo siguiente:
Las fisuras, grietas y deformaciones, desplomes o abombamientos son defectos en los tabiques de distribución que denuncian, casi siempre, defectos estructurales importantes y es necesario analizarlos en profundidad por un técnico especializado. Los daños causados por el agua se repararán inmediatamente
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En el apartado correspondiente a las instalaciones: red de evacuación, se manifiesta en las instrucciones de uso, lo siguiente:
Las posibles fugas se localizarán y repararán lo más rápido posible
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C) En el Capítulo correspondiente al MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA, tenemos lo siguientes puntos relacionados con el presente informe y dictamen:
En el apartado correspondiente a la cubierta, se manifiesta en las instrucciones de uso, lo siguiente:
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En el caso que observe humedades en los pisos bajo cubierta, hay que tener en cuenta que estas humedades siempre tienen un efecto muy negativo sobre los elementos estructurales
.
Pues bien, en base a estas instrucciones de uso y mantenimiento del Libro del Edificio de la Comunidad de Propietarios, en donde se recogen las posibles incidencias y dado que las anomalías observadas han surgido con bastante más antelación en el tiempo que lo que dichas instrucciones precisan, es por lo que las consideramos como defectos de la construcción, procediendo, una vez enumeradas por cada uno de los propietarios, a su análisis.
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- Relación de defectos en cada una de las viviendas.
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- Relación de defectos en zonas comunes.
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- Inspección de la red horizontal de saneamiento, compuesto por: informe y valoración de las obras a realizar para su reparación y cinta de video, efectuada por la empresa HJK (Ver anexo II.- Documentación).
b) De índole técnico.
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- Promotor: IELN, con NIF.: abcdefgh
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- Autores del proyecto:
D. A.M., arquitecto colegiado nº abcd
D. J.R.M., arquitecto colegiado nº efgh
D. A.H., arquitecto colegiado nº ijkl
D. A.R., arquitecto colegiado nº mnño
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- Dirección de la obra:
D. A.M., arquitecto colegiado nº abcd
D. J.M.R., arquitecto colegiado nº efgh
D. M.B., arquitecto técnico colegiado nº mnño
D. J.M. arquitecto técnico colegiado nº pqrs
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- Constructor:
P.P. con NIF.: tuvxyz
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- Fecha de licencia de obra: 12/04/00
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- Fecha de inicio de obra: 04/05/00
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- Fecha de fin de obra: 17/01/02
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- Fecha de Declaración de Obra Nueva: 11/06/01
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Los terrenos en los que se encuentran ubicados los inmuebles están afectados por las determinaciones urbanísticas que desarrollan el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, aprobado definitivamente por el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid el día 17 de abril de 1997 (B.O.C.A. M. nº 92 del día 19 de abril de 1997) de acuerdo con la calificación de Suelo Urbano y norma zonal 8: edificación en vivienda unifamiliar, grado 4º (Ver Anexo II.- Documentación). (Ver anexo I.- Fotografía nº 36).
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INFORME Y DICTAMEN
De la observación y análisis de los hechos...
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