Pasos y pasillos
| Autor | Fuentes Lojo |
| Cargo del Autor | Abogado |
Cita el artículo 396 del Código civil entre los elementos comunes a los >, que, por cierto, distingue de las > y de los >.
Por > hay que entender, según el diccionario, >.
Al referirse a ellos el legislador, creemos con P ERÉ 1 que alude >.
De ellos han de distinguirse los >, que si pasillos son, entendemos que el legislador los utiliza en el sentido específico de que hablaremos en el apartado siguiente.
Aunque en principio los > hayan de considerarse como elementos comunes, no creemos que lo tengan que ser siempre, siendo posible, por tanto, que pertenezcan a terceros, aunque todos y cada uno de los propietarios deban utilizarlos forzosamente. Existiría en este supuesto en favor del inmueble una servidumbre de paso, que habría de regirse por las normas de tal derecho real.
En el ámbito de la jurisprudencia cabe citar:
La Sentencia de la Sala 1.ª del Tribunal Supremo de 18 de julio de 1989 (R 2.133/88) al declarar que en tanto no se diga en las escrituras de una forma inequívoca que el pasi llo es propiedad privativa de la recurrente el mismo acceso o pasillo ha de considerarse común como se deduce de ser un elemento del edificio necesario para su adecuado uso y disfrute, siendo anejo inseparable de las partes privativas determinadas en los correspondientes títulos de dominio.
En un dictamen que hemos tenido ocasión de emitir sobre la posibilidad de inscri bir en el Registro de la propiedad de una escritura de división y segregación unas pla zas de aparcamiento que formaban parte una planta baja, cuya salida y entrada para dichas plazas se llevaban a cabo por un pasillo directo que comenzaba en el portalón que daba por un pasillo directo que sólo podía ser utilizado por los propietarios de los bajos y de dichas plazas, nos ocupábamos del Régimen jurídico de aplicación diciendo:
Lo expuesto en los antecedentes de este dictamen pone de manifiesto:
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) La planta baja de la finca señalada con el n.º 56 de la Avenida Jaume I de Bla nes, aunque conste en el Registro de la propiedad que en ella existen cinco entidades o elemento privativos independientes, de los que el número uno es designado como local y las otras cuatro como plazas de aparcamiento con sus lindes respectivos, forman en realidad una sola planta física.
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) Las cuatro entidades o elementos privativos que se describen como plazas de aparcamiento, tienen como elemento común a todas ellas de forma exclusiva, el > de que se habla en la escritura de división como linde por su frente. Y, por supuesto, también el portalón de entrada.
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) En la escritura pública de división no se menciona el > de que hablamos anteriormente, como elemento común de la finca.
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) En la escritura de división se prevé: Que todos y cada uno de los elementos privativos que forman el total edificio, podrán ser objeto por parte de sus respectivos propietarios sin tener que contar con los demás, de subdivisión, segregación o agrupación formando fincas nuevas con su coefi ciente.
Que los propietarios de elementos privativos colindantes podrán comunicarse entre sí, horizontalmente o verticalmente, suprimiendo o construyendo paredes.
Que el promotor, en relación con la parte de la planta baja destinada a plazas de aparcamiento, puede cambiar su destino, sin contar con el consentimiento de la Comunidad de propietarios.
Los presupuestos que hemos sentado en el apartado A), permiten llegar a las siguientes conclusiones:
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) El > que se prevé en la escritura de división para la entrada y salida de las > no puede ser considerado como un elemento común de la finca en su totalidad, ni encuadrarse, por tanto, entre los que menciona el artículo 396 del Código civil según la redacción dada al mismo por la disposición adi cional única de la Ley 8/1999 de 6 de abril que reformó la Ley de propiedad horizontal 49/60 de 21 de julio.
Y ello porque éste > no es necesario para adecuado uso y disfrute del edificio por los propietarios de todos los elementos privativos o Entidades en que se divide.
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) Al no tratarse de un elemento común del edificio, los propietarios de los dis tintos elementos privativos, no pueden tener sobre el > el > de que habla el 396 del Código civil citado y el artículo 3 apartado b) de la referida ley.
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) El > se prevé tan solo para el uso y disfrute de los titulares de los elementos privativos que constituyen las
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) La posibilidad de que existan elementos comunes de la copropiedad exclusiva de los propietarios de determinados elementos privativos, no se opone a los dispuesto en el artículo 396 del Código civil ni el apartado b) del artículo 3 de la Ley de propie dad horizontal.
Esta posibilidad es admitida expresamente y en alguna legislación extranjera como la cubana de 16 de septiembre de 1952 (arts. 11 y 12) que menciona, entre ellos, >, las > y >.
Y la ley francesa de 10 de julio de 1965 con las modificaciones posteriores en cuyo artículo 5 que presume a los dueños de los diferentes pisos como copropietarios de los elementos comunes >, salvo que estén edificados para uso exclusivo.
Pudiendo citarse desde el punto de vista jurisprudencial:
La Sentencia de la Audiencia de La Coruña de 27 de junio de 1957 al declarar que no será preciso que sean todos los propietarios los que tengan la propiedad ya que puede estar limitada a un grupo de ellos.
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) De todas formas, y aunque no se entendiese que el > fuere un ele m ento exclusivo de los elementos privativos definidos como >, cabría incluso pensar como un > de los que habla el apartado a) del artículo 3 de la Ley de propiedad horizontal, ya que no existe inconveniente en configurarlo como común a varios elementos privativos al no prohibirlo este precepto, ni tampoco que esté situado fuera del espacio delimitado, porque el precepto lo admite expresamente.
En este sentido cabe citar la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de diciembre de 1993 al declarar que los elementos que no lo son por su propia naturaleza o esencia, es decir los que lo son por destino, pueden adscribirse en el concepto de anejos a alguno o algunos de los propietarios singulares, y tal adscripción la pueda realizar el promotor antes de proceder a la venta al otorgar la escritura de división horizontal.
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) Si, por lo que hasta ahora hemos razonado, el > es un elemento común exclusivamente de los elementos privativos concebidos como plazas de aparca-miento y de la copropiedad de los titulares de estas, resulta incuestionable que si los propietarios de estas, pueden según el título constitutivo comunicarlos entre sí e inclu so cambiar su destino sin contar con el consentimiento de la Comunidad de propieta-rios, y agruparlos a otros formando fincas nuevas, la escritura pública de agrupación y segregación de 21 de diciembre de 2001, es perfectamente correcta y no puede el Regis trador de la propiedad impedir la inscripción, porque con ello no se conculca el artícu lo 8 de la Ley de propiedad horizontal.
La doctrina viene a estar conforme con lo dicho cuando la división o agregación no se produce alteración en la estructura del edificio.
En este sentido, y refiriéndose a si será necesaria la aprobación de la Junta, si, al constituirse la propiedad horizontal, se reservase el promotor, la posibilidad de división material, en una Encuesta efectuada entre un grupo de Magistrados por la Revista Sepín
(n.º 1774) las respuestas fueron las siguientes:
> (art. 396-1.º del CC);
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) Una segunda limitación a la aludida facultad de dividir surge por aplicación del párrafo primero del artículo 7 de la Ley de propiedad horizontal, en cuanto prohíbe que como consecuencia de tal división >; 3.º) Una tercera limitación a la repetida facultad de dividir nace de la disposición contenida en el artículo 11 de la Ley de propiedad horizontal, en cuanto establece que cualquier alteración en...
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