Panorama del sistema inmobiliario alemán.

Autor:Antonio Pau Pedrón
Cargo:Registrador de la Propiedad
Páginas:695-1026
RESUMEN

I. Evolución histórica: La publicidad inmobiliaria en el Derecho romano y en el Derecho germánico.-El fenómeno de la Recepción en los siglos XI y XIV.-El resurgimiento del Derecho germánico en el siglo XVII.-El Edicto de 1693. La Ley Hipotecaria y Concursal. La Ley Territorial e HipotecaRia-La Ley Común Hipotecaria de 1783 y el Código Prusiano de 1794.-El fenómeno de la multiplicidad legislativa... (ver resumen completo)

 
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I Evolución histórica

Dos figuras reflejan la indiferencia del Derecho romano por la publicidad inmobiliaria: la tacita hypotheca (in qua Lex fingit conven-tionem partium) y la reivindicatio utilis, que no se detenía ante un tercero que hubiese confiado en la apariencia; y una razón última la justifica: la escasa trascendencia de la distinción entre bienes muebles e inmuebles. Todos los antecedentes que se han querido encontrar a la institución registral son inexactos: el Registro del Censo tuvo un carácter exclusivamente fiscal; las tabulae o inscripciones lapidarias tuvieron, según la moderna doctrina, una misión de mero reclamo comercial, diri-Page 952gidas generalmente a resaltar la libertad del fundo, más que a reconocer sus gravámenes; los Codices accepti et expensi sirvieron a una finalidad exclusiva de organización doméstica.

El Derecho romano tuvo un primer momento de formalismo contractual: mancipacio, in iure cessio, adiudicatio, assignatio..., pero de un formalismo no meramente publicitario, sino esencial o constitutivo. También el Derecho germánico tuvo esa primera fase ritualista; sin embargo, esta coincidencia tuvo lugar en una fase primitiva de ambas culturas. Cuando la civilización romana y la germánica fueron evolucionando, y se fueron perfilando los caracteres de ambos pueblos, tan distintos étnica, social y políticamente, su desarrollo jurídico deviene divergente. La mitología, que es la creación más grandiosa de una colectividad, refleja gráficamente la mentalidad de un pueblo. Si se comparan los rasgos de la mitología germánica y la mitología romana, se observan los mismos rasgos en otra de las grandes creaciones colectivas: el Derecho. La mitología germánica es mágica y simbólica, toda ella gira en torno a objetos representativos; recuérdese, entre otros muchos ejemplos, la piedra preciosa que, en el Alexañderlied, representa a la vida; el Grial, que en todas las obras del ciclo bretón representa la fuente de vida eterna; el anillo de Brünhild, que en el Nibelungenlied representa la infidelidad; la espada desnuda entre los cuerpos de Sigurd y Brynhild, que en la Völsunga Saga representa al honor. Además, todo un género literario, los kenningar, consiste precisamente en una serie de símbolos a los que se busca una significación real. Pues bien, el Derecho germánico tiene estos mismos rasgos de magia y simbolismo: piénsese en la entrega del wadium, en la rotura de la festuca, la transmisión ntit Halm und Mund, el exitus, el vinum testimoniale... La mitología romana es, por el contrario, conceptual, espiritual, misteriosa -pero no mágica-, e iguales rasgos tienen sus manifestaciones jurídicas 1.

Por esta característica simbólica de lo germano, cuando el Derecho romano ha culminado ya su evolución liberadora y espiritualista, en plena Edad Media, el Derecho germánico continúa ararstrando trastos y cachibaches: ramas, guantes, varias, lanzas, puñales, terrones... Y si, por obra de la Übernahme o Rezeption, entra en el Derecho germánico la figura de la traditio per chartam, las normas de ese Derecho exigen que, junto con el documento, se entreguen símbolos representativos de la finca.

Hacia el siglo XII, la formalidad de la tradición mediante actos y ri-Page 953tualidades externas, se convierte en la formalidad de insertar el acta de investidura judicial (gerichtliche Auflassung) o el documento negocial (aussergerichtliche Auflassung) en un Registro público. Los «Libros Territoriales» de Colonia se remontan al año 1135, los de Magdeburgo a 1215, los de Lübeck a 1227, los de Hamburgo a 1270, los de Dortmund a 1332 y los de Munich a 1347. Sus antecedentes próximos están en los Kopialbücher de los monasterios y los Traditionsbücher de los señores feudales, que, según Schröder, sustituyen a aquéllos en el siglo x. Los Kopialbücher se remontan, según Aubert, al siglo VIII. Las Landtafeln se generalizan, desde Hamburgo a Viena y desde Bremen a Lübeck, atribuyendo a las inscripciones un valor probatorio y, en algunos casos, constitutivo: así en Bohemia, Polonia y Silesia. Pero como afirman Richter, Bengel y Simmerding, el verdadero antecedente del moderno Registro hay que situarlo en Munich, y concretamente en 1484, en que se instaura el sistema de folio real.

Con la recepción del Derecho romano y su sistema traslativo del dominio, el régimen inmobiliario germánico sufre un grave quebranto. En la doctrina científica se produce una enconada discusión, que recuerda la que, siglos más tarde, enfrentaría a Thibaut y Savigny: el jurisconsulto Carpzow, apoyado en el heimisches Recht, exige la concurrencia de tradición e inscripción para la transmisión del dominio, mientras que el jurisconsulto Frantzkius, esgrimiendo el Derecho romano, considera suficiente la tradición. En las legislaciones particulares se produce mayor desacuerdo: Mecklemburgo exige únicamente tradición; Würtemberg, tradición para la transmisión del dominio, pero inscripción para la constitución de derechos reales; Sajonia vuelve a la gerichtliche Auflassung, pero con una curiosa peculiaridad: el enajenante cede la finca al Juez, y es éste, a su vez, quien la transmite al adquirente, y en ningún caso se exige la inscripción; Hamburgo requiere conjuntamente investidura judicial e inscripción, y, finalmente, los territorios más romanizados, como Alsacia y Lorena, admiten la transmisión por simple consentimiento seguido de tradición, y atribuyen a la inscripción un único valor de oponibilidad.

El fenómeno de la Rezepiion ha sido estudiado por algunos autores españoles (Francisco Hernández-Gil, Angel Cristóbal Montes), que han tratado de explicarlo por diversas razones que analizan: la insuficiencia de los Ordenamientos territoriales, el entusiástico retorno a lo clásico del Renacimiento, la influencia de la Escuela de Bolonia, la aplicación del Derecho romano por los Tribunales de Justicia, la consideración del Derecho romano como fuente supletoria, la enseñanza de ese Derecho en las Universidades alemanas... Heinrich Mitteis y Heinz Lieberich, en su Deutsche Rechtsgeschichte, señalan, sin embargo, tres Page 954 causas distintas y más generales que las enumeradas: a) La concepción de la monarquía alemana como reencarnadora del Imperio romano, y la consideración de sus reyes como trasuntos de los césares romanos. b) La atomización de los Ordenamientos germánicos. c) El arcaísmo de las normas procesales. Puntualizan Mitteis y Lieberich que la razón, reiteradamente sostenida en Ja doctrina, de que el Derecho germánico satisfacía menos las necesidades del tráfico en el primer capitalismo que el Derecho romano, es falsa y precisamente antitética: el Derecho romano estaba técnicamente más desarrollado, pero prácticamente menos adaptado a las necesidades del tráfico mercantil.

Pero el problema de la Rezeption es más complejo de lo que ordinariamente suele considerarse. La doctrina alemana distingue dos tipos o fases de recepción del Derecho romano: la Vorrezeption («pre-recepción») y la Hauptrezeption («recepción principal»), que algún autor ha propuesto llamar, con mayor exactitud, «recepción teórica» y «recepción práctica». Efectivamente: la primera recepción, ya en el siglo XI, es meramente teórica, llega al pensamiento de los juristas alemanes a través de los glosadores, pero no llega al Derecho positivo. La segunda recepción, en el siglo XIV, tiene ya una importancia práctica, llega a los alemanes a través de los postglosadores, y cristaliza en normas jurídicas. Además, un hecho fundamental hace que esta segunda recepción tenga una dimensión trascendental: la creación, en 1495, del Reichskammergericht, que nació con el designio de juzgar sobre la base del Derecho romano. No obstante, se planteó entonces una de tantas antinomias en que se debatió dramáticamente el Derecho alemán hasta el pleno renacimieno del Derecho germánico: el Reichskammergericht debía resolver los litigios con normas de Derecho romano, pero incidentalmente la denominada «cláusula salvadora» daba preferencia a los usos y costumbres germánicos. Y contra estas normas autóctonas se alzaba el inflexible statuta sunt stricte interpretando.

Para realzar más irregularidad del fenómeno de la Rezeption diremos que Schleswig-Holstein y Suiza no se sometieron al Reichskammergericht, y que Sajonia se aferró sin concesiones a su Derecho histórico frente a los intentos unificadores de Maximiliano I.

En el siglo XVII tiene lugar un brioso resurgimiento del Derecho germánico, que irrumpe precisamente en el ámbito del Derecho inmobiliario. Aparecen de nuevo los Registros inmobiliarios, propiciados además por la necesidad de reorganizar jurídicamente el suelo alemán tras la devastadora guerra de los Treinta Años (que produjo, en palabras de Peter Gantzer, «una de las mayores crisis dinerarias y crediticias de la historia...

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