Efectos de la tributación de la dación en pago en la situación de los deudores hipotecarios sin recursos
| Autor | María del Mar Soto Moya |
| Cargo | Investigadora de Derecho Financiero y Tributario Universidad de Málaga |
| Páginas | 9-49 |
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La dación en pago ha sido, sin duda, una de las figuras jurídicas que más repercusión social y política ha tenido en los últimos meses.1No en vano, en la actualidad se están llevando a cabo reformas legislativas relativas a las ejecuciones hipotecarias tanto en el ámbito estatal como en los autonómicos. Y es que, la situación a la que se enfrentan un gran número de familias que no ha podido hacer frente al cumplimiento de sus obligaciones provenientes de los préstamos o créditos hipotecarios concertados para la adquisición de su vivienda ha sido objeto de preocupación y está en la base de las reivindicaciones sociales más intensas de los últimos tiempos, por lo que debe ser, cuando menos, objeto de reflexión.2Es significativo a este respecto que el número de ejecuciones hipotecarias presentadas ascendiera a 91.622 en el año 2012, siendo su evolución respecto de 2011 de un 17,7%, según los últimos datos publicados por el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ).3
Por esta razón, se ha venido utilizando en la práctica una figura que, aun carente de regulación, suponía para el deudor una
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alternativa para poder hacer frente a la deuda garantizada con hipoteca que tuviere con la entidad financiera. Esta figura es la llamada dación en pago (datio in solutum), en virtud de la cual el deudor realiza, a título de pago, una prestación diferente de la debida al acreedor, quien acepta recibirla en sustitución de la prestación originaria.4
Ahora bien, al tratarse de una acción voluntaria por parte del acreedor, ni todas las entidades aceptaban este mecanismo, ni todas lo hacían de la misma forma. Ello ha supuesto el origen de situaciones de desigualdad entre los deudores lo que, unido a la complicada situación económica que se está viviendo, ha dado lugar a la creación de diferentes plataformas que exigían la implantación de la dación en pago.5
En este contexto es en el que comenzó a tomarse conciencia de la insostenibilidad de esta situación, lo que dio lugar a una primera regulación de la dación en pago a través del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de los deudores hipotecarios sin recursos (en adelante, RD 6/2012). Tal y como se indica en la propia exposición de motivos, no podía demorarse más tiempo la adopción de medidas que pusieran solución a la situación socioeconómica por la que está atravesando nuestro país, y básicamente a las vicisitudes del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, consagrado en el artículo 47 de la Constitución Española. Y es que, aunque dicho precepto no formule un derecho subjetivo directamente ejercitable por el ciudadano, al tratarse de una auténtica directriz constitucional, los poderes públicos están obligados a “desarrollar la acción normativa que resulte necesaria para asegurar el cumplimiento de esos mandatos constitucionales”.6
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Esta regulación, sin embargo, no ha estado exenta de críticas, pues pese a que el propio texto legal indica que el modelo diseñado no deteriora los elementos fundamentales de la garantía hipotecaria, hay autores que señalan que sí estaría en contra de lo dispuesto en el artículo 105 de la Ley Hipotecaria.7Además, entiende este sector doctrinal que ya existe una forma de limitar la responsabilidad hipotecaria al bien dado en garantía, que es la establecida en el artículo 140 de la Ley Hipotecaria, por lo que no habría necesidad de acudir a la figura de la dación en pago.8
Frente a esta crítica hay quienes han entendido que, no sólo era necesaria una norma sobre la dación en pago, sino que la misma debería tener un ámbito de aplicación más extenso y unos efectos más favorables para el deudor. En este sentido LUQUE MATEO apunta la necesidad de una modificación “con el fin de paliar los efectos tan injustos que está provocando esta situa-ción”.9
En esta línea fue aprobado el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios (en adelante RDL 27/2012), cuyo objeto fundamental consiste en la suspensión por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión. La suspensión de los lanzamientos afectará a las personas que se encuentren dentro de una situación de especial vulnerabilidad: familias numerosas, las familias monoparentales con dos hijos a cargo, las que tienen un menor de tres años o algún miembro discapacitado o dependiente, o en las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de
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desempleo y haya agotado las prestaciones sociales o, finalmente, las víctimas de violencia de género.10
A través del presente estudio se abordará la figura de la dación en pago, comenzando por la conceptualización general de la misma, mediante el análisis de la práctica actual. Posteriormente se hace necesaria la alusión a sus implicaciones fiscales, pues es este uno de los aspectos más criticados de la regulación de la misma, al considerarse que no son lo suficientemente beneficiosos para el deudor.
La dación en pago es un modo de extinción de las obligaciones que, pese a ser autónomo e independiente, no aparece recogido en el artículo 1.156 del Código Civil, tal y como lo hacen las otras figuras extintivas de las obligaciones.
Puede definirse como aquel acto por el cual el deudor realiza a título de pago una prestación diferente de la debida al acreedor, quien la acepta en sustitución de la misma. La dación en pago sería por lo tanto un subrogado del cumplimiento, existiendo una prestación, el aliud, que sustituye a otra, la originaria, con la misma eficacia que esta última. Así lo ha entendido el Tribunal Supremo, que en Sentencia de 30 de noviembre de 2000 la define como “aquel contrato en virtud del cual para satisfacer un débito por parte de persona determinada se entrega un bien concreto
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con finalidad solutoria, compensatoria y extintiva de esa obliga-ción de pago”.11
En cuanto a los efectos que surgen para la figura del acreedor, para que pueda producirse la dación en pago es requisito indispensable que el acreedor preste su consentimiento a tal operación o bien que sea el propio acreedor quien tenga la voluntad de realizarla (con la necesaria aceptación en este caso por parte del deudor). De esta forma, en el momento en que reciba la prestación acordada, se extinguirá la obligación que unía a ambos.
En relación a los efectos que la dación en pago puede tener para el deudor, el principal es la liberación del mismo de la deuda con el acreedor. Sin embargo, la realización parcial o errónea de la prestación puede dar lugar a algunos problemas con el acreedor. Ejemplo de las mismas pueden ser los vicios ocultos o redhibitorios que el objeto de la prestación pudiere presentar. En esos supuestos, el acreedor tendría la posibilidad de acudir a las reglas del saneamiento, o bien exigir la realización de la prestación originaria. Como indica OSPINA FERNÁNDEZ, la validez del pago está condicionada a la efectiva transferencia de la propiedad y no de la sola posesión útil que puede perder el acreedor en virtud de la evicción.12
Por último, en relación a los efectos que la dación en pago puede traer consigo en el ámbito inmobiliario, si se trata de una persona física, el principal efecto que puede conllevar la transmisión efectiva de un inmueble a la entidad financiera acreedora es que no se hubieren saldado las posibles deudas que se hubieran contraído con la comunidad de propietarios. Esta problemática, repetida en la práctica, ha encontrado solución en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, que establece que estas deudas con la comunidad han de ser asumidas por la entidad financiera, tanto las de la anualidad corriente como las del año
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anterior.13Al accipiens se le transmite en este caso una posición jurídica difícil, pues se transmiten todos los derechos y obligaciones derivados del contrato, así como cualquiera de los aspectos accidentales (como término o condiciones). Se produce así una subrogación en la posición del promotor con respecto a los com-pradores. De esta forma se exigirá al nuevo “promotor” que ter-mine la obra y realice su correspondiente entrega conforme a los parámetros establecidos en el contrato de compraventa.
Esto ha dado lugar a que se sitúen un gran número de inmuebles en manos de las entidades financieras, lo que ha tenido como consecuencia el establecimiento de normas relativas a la necesidad de venta de estos activos inmobiliarios. Ejemplo de ello es la Ley 8/2012, de 30 de octubre, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero, en la que se prevén diferentes medidas para dar salida en el mercado a los citados activos.14
La dación en pago, tal y como se indicó anteriormente, consiste en la realización, por parte del deudor, de una prestación diversa a la debida inicialmente al acreedor, que tendrá efectos extintivos de la obligación entre ellos habida. El objeto, es decir, el dare de la datio in solutum, puede consistir tanto en dar como en hacer o no hacer. Por ello, no existe obstáculo para que esta
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figura pueda aplicarse en el caso de una deuda garantizada...
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