La dación en pago y el deudor hipotecario: ¿medidas de protección?

AutorProf. Dra. Dª. María Raquel Belinchón Romo
CargoProfesora de Derecho Civil Centro de Estudios Superiores Felipe II de Aranjuez Universidad Complutense de Madrid
Páginas131-147

Page 133

Artículo doctrinal
I A modo de introducción: medidas de protección del deudor hipotecario, articuladas por el ordenamiento jurídico

Cuando me encargaron escribir este artículo, la verdad es que se me pasó por la cabeza una conversación que tuve con mi maestro, en el momento en el que decidimos la elección del tema de la tesis doctoral que ya defendí en el año 2005. En aquel momento parecía que este tema no iba a tener proyección más allá de lo que era esa tesis doctoral; sin embargo, y desgraciadamente, la dación en pago es una institución en auge, dentro de nuestro panorama económico y social, en la medida en que con ella se trata de dar alguna salida a aquellas personas que no pudiendo devolver el préstamo solicitado para la adquisición de una vivienda, desean desvincularse del mismo, intentado que la entidad financiera admita, en concepto de pago, el bien que se adquirió con la cuantía de dicho préstamo, más si ese préstamo aparece garantizado con un derecho real como es el de hipoteca.

1. Iniciativas parlamentarias previsoras de la dación en pago de la vivienda habitual hipotecada

En el momento actual, y antes de entrar al análisis de las diferentes medidas que hasta ahora tienen vigencia en el ámbito jurídico español, esto es, el Real Decreto-Ley 6/2012 de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, complementado por el Real Decreto-Ley 27/2012 de 15 de noviembre de medidas urgentes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, debemos tener presente la proposición de ley, presentada por ILP y admitida a trámite, sobre regulación de la dación en pago, de paralización de los desahucios y de alquiler social. Ésta fue presentada el 13 de diciembre de 2011, calificada el 31 de diciembre de este mismo año y votada el 12 de febrero de 2013, con el resultado de “Toma en consideración”, por 334 votos a favor, 0 en contra y 1 abstención.

A) PROPOSICIÓN DE LEY DE REGULACIÓN DE LA DACIÓN EN PAGO, DE PARALIZACIÓN DE LOS DESAHUCIOS Y DE ALQUILER SOCIAL, PRESENTADA POR INICIATIVA LEGISLATIVA POPULAR (ILP).

En este sentido, y si tenemos presente la exposición de motivos de esta proposición de ley, es necesario poner de manifiesto el hecho consistente en la concesión abusiva de créditos hipotecarios por parte de las entidades financieras; si a ello le unimos la concurrencia de otros factores como son el estancamiento de los salarios, el aumento del precio de la vivienda, o una deficiente supervisión por parte del Banco de España, reconocida por la propia Comisión Europea. Todos estos factores, llevaron a un sobreendeudamiento de las familias.

Es un hecho fehaciente el que las familias necesitan el establecimiento de mecanismos de ayuda, protección y resolución, dado que el sistema jurídico vigente implica una situación en el que las entidades financieras pueden proceder a la adjudicación de la vivienda por el 50% del valor de tasación y seguir exigiendo a los titulares del préstamo la cantidad restante, así como los intereses generados por dicha cantidad. Pierden sus viviendas, aún cuando siguen obligados a abonar la cantidad restante del préstamo concedida por la entidad para la adquisición del bien que sea, en aplicación, por otra parte, y sin irnos más lejos, del principio de la responsabilidad universal del deudor, contemplado, como bien sabemos, en el artículo 1911 del Código Civil.

Desgraciadamente, los artículos doctrinales que últimamente escribimos comienzan haciendo referencia a la grave crisis económica que, desde hace cuatro o cinco años, España está sufriendo; parece un tópico hablar de ella, sin embargo no lo es, en la medida en que la situación económica que están padeciendo algunas personas, sujetos de obligaciones, es muy grave, hasta el punto de perder la vivienda en la que tiene fijada su residencia

Page 134

habitual, como consecuencia de, primero, la adquisición de la misma a partir de un préstamo solicitado a una entidad bancaria, garantizado mediante la constitución sobre la misma de un derecho real de garantía como es la hipoteca, y segundo, el impago de las cuotas resultantes del cuadro de financiación de dicha adquisición y consiguiente ejecución de dicha hipoteca, con la finalidad de tratar de recuperar, por parte de la entidad de crédito, el importe al qua asciende el préstamo. En ello es en lo que consiste la base del funcionamiento de los derechos reales de garantía.

La iniciativa popular que presenta la proposición de ley señala, como solución a este acuciante problema, la dación en pago con eficacia pro soluto, de manera que cuando el bien inmueble sea entregado, se considere extinguida la deuda, junto con los intereses y las costas.

La redacción del artículo 1 de la proposición de ley que estamos analizando comienza con la dicción “Dación en pago en la ejecución hipotecaria”; en él se propone la adición de un cuarto párrafo al artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; lo que la iniciativa popular propone es que si lo ejecutado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá comparecer con carácter previo a la celebración de la subasta, solicitando la entrega del bien hipotecado en pago de la deuda garantizada, de forma que, el Tribunal, deberá dictar una resolución autorizando la entrega y acordando la adjudicación del inmueble al ejecutante en pago total del total de la deuda garantizada, extinguiéndose la misma junto con los intereses y las costas. De la misma manera, continúa este artículo, si subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el embargo por la cantidad que falte y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución. No obstante, en caso que el bien ejecutado sea la vivienda habitual del deudor, no se podrá iniciar la ejecución dineraria.

En este sentido, de lo que se trata es de respetar el principio de la responsabilidad universal del deudor, salvo cuando el bien hipotecado o pignorado venga constituido por la vivienda habitual, en cuyo caso, no se podrá iniciar la ejecución dineraria, como medida tendente a abonar al prestatario, la cantidad que falte, tras la ejecución del bien, prosiguiendo la ejecución conforme a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución.

En este punto, creo, sería posible llegar a la misma solución, si es que nos situamos en el ámbito de la denominada hipoteca de responsabilidad limitada, regulada en nuestro ordenamiento jurídico, en el artículo 140 de la Ley Hipotecaria, de 1946; es decir, el artículo 105 de la Ley Hipotecaria de 1946 hace referencia al principio, comúnmente conocido, de la responsabilidad universal del deudor, contemplado asimismo, en el ya mencionado artículo 1911 del Código Civil, en el sentido de que la hipoteca, al tiempo que podrá constituirse sobre todo tipo de obligaciones, no alterará la responsabilidad universal del deudor. Para que ello no sea de aplicación, será necesario que, de forma expresa, acreedor y deudor pacten la limitación de responsabilidad que le ofrece el artículo 140 de este mismo texto legal.

En este sentido, la denominada hipoteca de responsabilidad limitada tiene su fundamentación jurídica en ese artículo 140 LH, precepto éste que establece la posibilidad de que se pueda pactar válidamente, en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria, que la obligación garantizada pueda hacerse efectiva sólo con respecto a los bienes hipotecados, en cuyo caso, la responsabilidad del deudor, y por ende, la acción del acreedor, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, no alcanzando a los demás bienes del patrimonio del deudor.

De la misma manera, el artículo 12 LH establece que en la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración.

Page 135

Es por ello por lo que se parte de la base consistente en que es posible la limitación de la responsabilidad del deudor con respecto a los bienes hipotecados, siempre y cuando esa limitación responsabilidad sea establecida de manera expresa en el título constitutivo de la hipoteca, a efectos de ser inscrita en el registro de la propiedad; todo ello, con la finalidad de que, a ese supuesto de hecho, no le sea aplicable la responsabilidad universal del deudor.

En todo caso, el artículo 1 de esta proposición de ley habla de la dación en pago en la ejecución hipotecaria cuando, en la redacción de la disposición, señala la necesidad de que el tribunal autorice la adjudicación del inmueble al ejecutante en pago total de la deuda. En este punto, tenemos que ser escrupulosos en la terminología que utilizamos a la hora de designar a las diferentes instituciones jurídicas que forman parte de nuestro ordenamiento jurídico, pues en él se regula tanto la dación como la adjudicación de bienes, en y para pago de deudas. En esta línea, LATOUR BROTONS1, en el estudio que realiza sobre la dación en pago, señala que dación y adjudicación en pago no pueden usarse como categorías jurídicas sinónimas, pues se refieren a situación jurídicas diversas; el término “adjudicación” debe reservarse para los casos de adquisición de la...

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR