El pago del alquiler y el COVID-19

AutorSusana Sandín Llorente
CargoAbogado y Executive MBA. Socia directora de SANDIN ABOGADOS. Real Estate
Páginas3-4

Tras el Consejo de Ministros celebrado esta mañana, día 24 de marzo, no hay, de momento, suspensión de los pagos en los alquileres a causa del estado de alarma causado por el Covid-19, que ha supuesto la paralización de la actividad económica del país. En este breve artículo trataremos de exponer qué dice la ley al respecto.

En primer lugar debemos atender al clausulado del contrato que se aplicará en primer lugar.

En defecto de estipulaciones contractuales que regulen las situaciones de riesgo del cumplimiento, habrá que estar a la regulación específica de arrendamientos urbanos, es decir, a la Ley 29, 1994, de 24 de noviembre (LAU), al Código Civil (CC), que se aplicará subsidiariamente, y a la jurisprudencia.

La LAU no regula específicamente este supuesto, por lo que deberemos estar a los arts. 1.182 a 1.184 CC en concordancia con el art. 1.105 CC. Los primeros regulan la imposibilidad sobrevenida del cumplimiento de las obligaciones de dar y de las obligaciones de hacer, que sean determinadas y específicas. Mientras que el art. 1.105 CC exonera de responsabilidad del cumplimiento de esas obligaciones a causa de “sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables”. Es lo que se conoce como el caso fortuito y la fuerza mayor.

Sin embargo, como veremos, según una consolidada jurisprudencia del Tribunal Supremo (TS), estos preceptos no serían aplicables (ni por analogía), a los contratos de alquiler, puesto que las deudas de dinero tienen una naturaleza genérica sujeta a la regla de que el dinero nunca perece.

En este tipo de contratos, que sean además, de tracto sucesivo o de larga duración, se aplica la doctrina de la cláusula “rebus sic stantibus” que analizaremos con carácter general en el presente capítulo, dado que, su aplicación y su alcance, dependerán de cada supuesto de hecho enjuiciado, ya que como reiteradamente ha indicado el Alto Tribunal “la imposibilidad no puede ser confundida con dificultad y ha de ser apreciada con base a criterios objetivos, no en atención a circunstancias subjetivas y accidentales de los deudores, so pena de contravenir el art. 1256 del Código Civil dejando al árbitro de estos el cumplimiento del contrato.” STS 17-01-2013 (ROJ 820/2013).

La aplicación de la cláusula supone la modificación de la relación contractual, y excepcionalmente, su resolución. La cláusula rebus sic stantibus tiene como objetivo principal “solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida...

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