Pactos in obligatione a favor del vendedor

AutorAna Mohino Manrique
Cargo del AutorProfesora de Derecho
Páginas175-278

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3.1. -Introducción

Desde que el aumento del tráfico comercial generalizó las relaciones de intercambio de bienes y de adquisición de los mismos, es evidente que el contenido básico del contrato de compraventa no llega a satisfacer, plenamente, los intereses y finalidades perseguidas por una y otra parte contratante. En este sentido, si bien el núcleo básico de este contrato -intercambio de cosa por precio- continua siendo el fin esencialmente propuesto y buscado por las partes, es asimismo obvio que, en muchas ocasiones, dicha finalidad resultaba incompleta, pues no cubría, de forma íntegra, las necesidades socioeconómicas que los contratantes perseguían con la realización del contrato.

El Derecho y como consecuencia la labor de los jurisconsultos, que siempre es efecto y producto de las relaciones sociales, fue, paulatinamente, configurando una serie de pactos añadidos -pacta in continenti- que se incorporan con frecuencia al contrato de compraventa. Mediante tales pactos añadidos las partes, sin modificar los elementos esenciales del contrato, pretendían alcanzar determinadas finalidades, tales como el complemento del precio o la delimitación del objeto del contrato.

Tales pactos implicaban la incorporación de una diversidad de obligaciones añadidas para el comprador. El distinto alcance de las obligaciones asumidas por éste como contraprestación, permite establecer una pequeña clasificación de los mismos, distinguiendo entre pactos que complementan el precio de compra imponiendo al comprador el cumplimiento de obligaciones derivadas de la locatio conductio rei o la locatio conductio operis, de aquellos otros pactos que delimitan el objeto del contrato confiriendo al vendedor la reserva de determinados derechos reales o de los frutos de la cosa comprada.

Entre estos pactos in obligatione a favor del vendedor se contemplan prestaciones in dando accesorias, impuestas alPage 176 comprador, en el marco del contrato de compraventa. Dichas prestaciones deben ser entendidas como complemento añadido al precio pactado por lo que en nada alteran las reglas generales establecidas como régimen común de dicho contrato consensual. En todo caso, el mayor valor de la compra queda fijado en dinero y no en otra cosa, por lo que no cabe hablar en estos supuestos de permuta en la que simplemente se intercambia cosa por precio. Además, en virtud de la necesidad de contar con la verdadera intención de las partes contratantes como criterio de interpretación, es obvio que siempre la voluntad contractual se dirige a celebrar una compraventa y no cualquier otra relación, lo que en nada obsta a que a la compra se le añadan determinados pactos tanto para cubrir mejor las necesidades del tráfico comercial como para plasmar con más exactitud las intenciones auténticas de los contratantes.

Una vez más, estos pactos in obligatione añadidos al contrato de compraventa revelan una posición predominante del vendedor que, como comerciante profesional, establecería, frecuentemente, los modelos de contrato a los que debía someterse el eventual comprador. Esta preeminencia del vendedor se demuestra, como hemos dicho reiteradamente, en la propia denominación de los pactos añadidos como leges venditionis. Así, las fuentes, desde la época republicana, nos ofrecen innumerables ejemplos de estos pactos tal como lo demuestran los formularios catonianos a los que también hemos hecho ya referencia. En todo caso, debe recordarse que tal preeminencia del vendedor estaba limitada no sólo por la buena fe que presidía el contrato de compraventa sino también por el recurso al arbitrium boni viri436, que lo hacía compatible con las necesidades sociales y las exigencias de la equidad.Page 177

La diferente concepción no sólo procedimental, sino también en el ámbito de ampliación y juego de las instituciones de derecho sustantivo, que tenían los juristas de las dos escuelas es determinante en la distinta configuración de estos pactos. Fueron los juristas de la escuela sabiniana quienes más estudiaron estos pactos en un intento, a mi juicio, de hacer el contrato más amplio y liberal a fin de integrar en el mismo transacciones que, sin duda alguna, afectaban muy directamente a los intereses de compradores y vendedores. De este modo, una vez que las partes se encuadran en la órbita del contrato de compraventa todo se contempla como una estructura única que engloba todo pacto añadido.

Así, los juristas sabinianos, identificando la permuta a la compraventa, reconocieron a aquella el carácter de contrato consensual con el fin de otorgarle sanción jurídica a través de la concesión de las acciones de compra y venta. Por el contrario, los proculeyanos al negar tal posibilidad concedían, en caso de incumplimiento de una de las partes, la condictio para obtener la restitución de lo entregado. La necesidad de obtener un medio contractual idóneo para conseguir el cumplimiento de la contraprestación o un resarcimiento -el id quod interest- de la parte incumplidora, llevó a los juristas de esta escuela a aconsejar a los pretores la concesión de acciones in factum para la protección de los contratantes. Por ello, puede apreciarse cierta aproximación de los proculeyanos a las tesis de la escuela contraria pues esta posición doctrinal en un mundo comercial cada vez más amplio y perfeccionado, fue ganando progresivamente terreno hasta convertirse en unánime.

En cualquier caso, la admisión, con carácter general, de que cualquier pacto añadido a un contrato de compraventa, quedaba sometido a su régimen jurídico y se podía exigir por su específica y propia defensa procesal, deja fuera de toda discusión doctrinal la admisión de estos pactos añadidos. Esta idéntica regulación provoca que el contenido de estos pactos fuese considerado como una obligación complementaria del comprador y se conformase como un elemento más en el libre y recíproco intercambio de cosa y precio.Page 178

3.2. -Tipos de pactos
3.2.1. -Pactos in obligatione como complemento del precio

No hemos encontrado en las fuentes textos jurisprudenciales en los que se contemple el supuesto en el que el comprador añada a su obligación de pago del precio, cualquier otra que consista en entregar algún otro objeto437. Por el contrario, son abundantes los ejemplos que se recogen en las fuentes, en los que el comprador se compromete a realizar una obligación de hacer en favor del vendedor, como forma de completar la contraprestación ofrecida como precio o contravalor de la cosa adquirida.

3.2.1.1. - Análisis de textos sobre pactos de los que se derivan para el comprador obligaciones propias de la locatio conductio rei

En un primer tipo de pactos, las partes acordaban completar el pago del precio ofrecido, añadiendo al contrato de compraventa ciertos pactos de los que surgían obligaciones propias de una locatio conductio rei o de ciertas cargas o gravámenes provenientes de la constitución de un derecho real de habitación. Dichas obligaciones en favor del vendedor, o de quién éste designase, se imponían al comprador como parte del precio ofrecido.

En casi todos los supuestos en que se recogen estos pactos añadidos, el fragmento constata la existencia de una controversia doctrinal entre juristas de la última época republicana y de la primera época clásica. La razón fue la tendencia conservadora de los primeros que se resistían a dar cabida en el marco del sistema contractual a nuevas realidades.

Deben, pues, enmarcarse en la evolución natural del derecho romano, tendente a ampliar el ámbito contractual, con el fin de darPage 179 cabida, dentro de él, a figuras existentes en la realidad socioeconómica del mundo romano. En este sentido, Talamanca afirma que entre los juristas del siglo II a.C. y hasta Q.Mucio Scevola existió una "generale disattenzione verso i problemi del traffico e del commercio"438, por lo que es, a partir de estos juristas, cuando se empieza a tratar la relación de figuras contractuales típicas con pactos accesorios que en ocasiones pudiesen modificar la función económico-social propia del negocio439.

Procedemos, así, a señalar algunos ejemplos especialmente característicos:

1.-D.18,1,79 (Iavolenus libro quinto ex posterioribus Labeonis):

Fundi partem dimidiam ea lege vendidisti, ut emptor alteram partem, quam retinebas, annis decem certa pecunia in annos singulos conductam habeat . Labeo et Trebatius negant posse ex vendito agi, ut id quod convenerit fiat. ego contra puto, si modo ideo vilius fundum vendidisti, ut haec tibi conductio praestaretur: nam hoc ipsum pretium fundi videretur, quod eo pacto venditus fuerat: eoque iure utimur.

En este pasaje, Javoleno recoge un supuesto, tratado ya por Labeón440, en el que se plantea una venta de un fundo con un pactumPage 180 de contrahenda locatione. En virtud de dicho pacto, el comprador de la mitad de un predio, tendría en arriendo por diez años la otra mitad del fundo que el vendedor retenía en su dominio.

Talamanca considera que la expresión in annos singulos significa no sólo que el precio debía pagarse anualmente, sino también que el contrato debía renovarse...

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