Pactos y condiciones más frecuentes en la compraventa

AutorSergio Vázquez Barros
Cargo del AutorAbogado
A) Consideraciones Generales

Debemos de partir del estudio del contenido del art. 1255 CC que expresamente dispone: "Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público".

Dentro de los contratos, el de compraventa resulta, desde todo punto de vista, el más importante y el más usual, es por ello la extensa regulación que le dedica nuestro Código Civil y que, al mismo tiempo, ha sido el más estudiado por la doctrina. Como se puede apreciar del precepto citado, estos pactos y condiciones que se pueden incorporar a cualquier contrato de compraventa son ilimitados, como ilimitada es la voluntad libre de las partes, salvo en aquellos puntos concretos en que normas imperativas impiden entrar en juego a esa libertad contractual de forma tal que, salvo aspectos concretos, las partes podrán modificar los efectos normales del contrato, como así también, suprimir algunos o agregar otros nuevos.

Así las cosas, podemos ver que el juego de la libertad contractual es sumamente amplia marcada simplemente por la limitación de aquellos que celebrados pueden infringir las leyes, la moral o el orden público; por lo que, salvo esta limitación, las partes podrán establecer todos aquellos pactos que tengan por conveniente a sus intereses; denominándose pacto a todos aquellos acuerdos que son cierto carácter accesorio tienen por finalidad dejar establecida una modalidad de cumplimiento de la sustancia contractual, como por ejemplo: compraventa con reserva de dominio.

Por otro lado, se entiende por cláusulas a todo apartado que numerado cronológicamente en el documento acreditativo del contrato, se refiere a un aspecto concreto del mismo y así, en el contrato deberá figurar una cláusula referida al precio, a la entrega de la cosa y cuantas más sean necesarias y queridas por las partes. Pero también suele designarse con el nombre de cláusula a lo que se identifica como pacto, de modo que suelen tener contenidos similares y se utilizan como sinónimos los vocablos pactos, cláusulas y condición; porque las condiciones de los contratos no son otra cosa que las modalidades que las partes se imponen recíprocamente en virtud de los acuerdos que llegan y que en el documento se van ordenando cronológicamente separándose unos de otros para su mejor entendimiento.

Ahora bien, no podemos por menos que hacer referencia al hecho de que esta libertad contractual recogida en el art. 1255 CC y, fundamentalmente, en atención a las exigencias de la vida moderna, se impone cada vez con mayor frecuencia la aparición de los contratos-tipo, llamados también contratos masas, que constituyen verdaderos contratos de adhesión por los cuales una de las partes carece de toda disponibilidad y no tiene más opción que optar a las condiciones o estipulaciones que la otra parte le impone unilateralmente en sus cláusulas sin que el contratante tenga posibilidad alguna de negociar cualquier aspecto del contenido del contrato bastándole si acepta firmarlo, o rehusar del mismo, por lo que en tales supuestos hablar de una voluntad predominante sobre la otra, o si se quiere, la única voluntad de una de las partes respecto de la otra.

En relación con lo indicado en el párrafo anterior, podemos decir que en estos casos no existe un contrato en sentido estricto, como negocio jurídico, sino solamente un contrato como norma jurídica, que vez que la parte débil de la contratación carece de facultad de deliberación y con ello, de cualquier alternativa de hacer prevalecer su voluntad sobre el contenido del mismo. No queda otra opción; o se firma el contrato tal y como se le presenta a la parte contratante (normalmente contratación de servicios, como por ejemplo, agua corriente, energía eléctrica, gas, teléfono, etc.) o en contrataciones bancarias, como por ejemplo, póliza de crédito, de préstamo, de descuento, e incluso constituciones de hipotecas, etc.

Decimos que no hay alternativa porque no hay posibilidad de introducir modificación alguna en las condiciones preestipuladas por alguna de las partes. Estos contratos de adhesión resultan cada vez más frecuentes en nuestra vida cotidiana y constituyen (en la mayoría de los casos) verdaderos atropellos por el abuso que se hace del derecho y que derivan en la necesidad del usuario del servicio público o privado al que se ve obligado a contratar y todo ello, sumado a la posibilidad de verdaderos fraudes que se cometen en la imposición de ciertas cláusulas desarrollas en lo que comúnmente se denomina como "letra pequeña" que en muchos casos suponen condiciones leoninas.

Pero al margen de lo indicado en el párrafo anterior, también debemos resaltar que, la libertad de contratación también viene sujeta a otros condicionamientos dimanantes una veces de la propia ley y que obedecen a acciones de política social, como es el caso de la prórroga automática en los arrendamientos urbanos, que si bien es cierto que fue mucho más rigurosa en años anteriores, cuando el problema de la falta de la vivienda y los abusos de los arrendadores motivó una modificación profunda en esta materia y al mismo tiempo se promueven constantemente medidas gubernativas para promocionar este tipo de contratación.

Por otro lado, existen otras clases de contratos en los que si bien la libertad contractual no se encuentra totalmente coartada; sin embargo, podemos decir que sí se encuentran restringida como se presenta en aquellos supuestos en donde una de las partes no puede establecer o no puede negociar libremente la duración del contrato, aunque sigue siendo libre de contratar o no, pero con un margen muy estrecho de libertad toda vez que, si su intención es la de contratar, deberá sujetarse a ciertas normas imperativas impuestas por el estado; estos son los denominados contratos normados.

Se denomina contratos forzosos a aquellos en los que una de las partes, sin haber hecho ninguna manifestación de voluntad adquiere compromisos y se ve inmerso en una relación contractual como consecuencia de una disposición legal, administrativa o judicial pero de la que dimana una relación jurídica de derecho privado que está fundada en el interés social. Son normas de carácter estatal y que en la mayoría de los casos no se ve muy claramente esa justificación que motiva su existencia; sirva como ejemplo: el contrato por el que se obliga a todo trabajador a darse de alta en la Seguridad Social; no obstante, de reconocerse su relativa eficacia y alto coste, y sin que tenga la opción de que, con menos dinero, de obtener una mejor prestación con una empresa privada de servicios sanitarios, apartándose así del servicio público de salud al que viene obligado a contratar.

Desde el punto de vista de la celebración y ejecución de los contratos podemos decir que el modelo más usual es el de los contratos instantáneos, o también denominados puros y simples, que frecuentemente se vienen dando en la vida cotidiana y que presencia se manifiesta preferentemente en la compraventa de bienes de consumo o en los contratos de servicios de transporte.

Dentro de los modos más corrientes de contratar, podemos hacer la siguiente clasificación: contratos consensuales, que son aquellos que para su perfeccionamiento basta el acuerdo de voluntades; contratos reales, que se perfeccionan con la tradición o entrega de la cosa objeto de contratación; contratos formales, que para perfeccionarse necesitan del cumplimiento de ciertas normas; contratos no formales, porque no exigirse formalidad alguna para su perfeccionamiento, las partes pueden elegir cualquier forma legalmente admisible. Dentro de la categoría de los formales se destaca la especie de los formales ad probationem, en los que la formalidad se requiere al sólo efecto probatorio; y, los contratos ad solemnitatem, en los que la forma se exige como requisito de perfeccionamiento y eficacia contractual.

Desde otro punto de vista, los contratos también pueden clasificarse en: unilaterales, son aquellos que contienen prestaciones a cargo de una sola de las partes; y los bilaterales, cuando las prestaciones son recíprocas. También se puede hablar de contratos típicos, cuando responden a categorías o definiciones legales; y los atípicos, cuando sus modalidades son creadas por las partes y finalmente se imponen por costumbre.

Por otro lado los contratos también pueden clasificarse en: conmutativos, que son aquellos por los que las partes al celebrarlo no asumen, por el contenido de sus cláusulas un riesgo de pérdidas o ganancias; y, aleatorios, cuando por el contrario, asumen el riesgo, como es el caso del juego o el seguro. Otra clasificación es la de los instantáneos, cuando su celebración y ejecución se produce en un solo acto y de un modo inmediato; y, duraderos, o de ejecución periódica, cuando su ejecución se aplaza en el tiempo. Los puros, cuando la prestación es simple; y, los condicionales, cuando la prestación está sujeta a una modalidad de plazo o a una modalidad suspensiva o resolutoria.

Por lo que respecta a esta libertad contractual y a los pactos prohibidos, podemos hacer referencia a la cláusula de reserva de dominio, que es aquella que se establece mediante un pacto de prohibición de enajenar y que viene impuesta normalmente por el vendedor durante el plazo de ejecución del contrato como garantía de la percepción del precio total pactado. No se trata de una cláusula regulada en el Código Civil por lo que podemos decir que no tiene una regulación legal expresa y en tal caso, podremos preguntarnos hasta que punto esta cláusula es lícita o prohibida. Sin embargo, su inserción es muy extendida en el contenido de las cláusulas contractuales de la compraventa el cual se perfeccionará con la entrega de la cosa y el pago...

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