El pacto comisorio en el código civil

Autor:Chantal Moll de Alba Lacuve
Cargo:Doctora en derecho
 
EXTRACTO GRATUITO

Este estudio versa sobre la regulación del pacto comisorio en el Código Civil. En una primera parte se analizan los distintos artículos del Código relacionados, directa o indirectamente, con la figura comisoria, en sede de compraventa, enfiteusis y derechos reales de garantía. Advertidas las similitudes funcionales entre estos artículos, en una segunda parte, se trata de determinar si, a través de una serie de aproximaciones de tipo etimológico, histórico, teleológico y socio-jurídico, se puede extraer un concepto y un régimen unitario del pacto comisorio en nuestro ordenamiento.

Tradicionalmente, y por razones históricas, el pacto comisorio se ha relacionado con tres instituciones del Derecho Civil: los derechos reales de garantía (arts. 1.859 y 1.884 C.c.), la compraventa de bienes inmuebles (art. 1.504 C.c.), y el censo enfitéutico (arts. 1.648, 1.649 y 1.650 C.c.). Sin embargo, aparentemente, su régimen varía según el ámbito: mientras está expresamente prohibido en los contratos de garantía, en la compraventa está limitativamente tolerado. ¿Aluden los artículos citados a la misma figura? ¿Cabe construir un concepto único de pacto comisorio en el Código Civil? La cuestión no es baladí pues una respuesta afirmativa implicaría aplicar por analogía la prohibición del pacto comisorio, contemplada expresamente en los arts. 1.859 y 1.884 del Código Civil., a las demás instituciones. La proscripción comisoria se convertiría así en una suerte de principio general de nuestro derecho. I) manifestaciones del pacto comisorio en el CÓDIGO civil 1) el pacto comisorio en la compraventa

El pacto comisorio en la compraventa es aquel pacto por el que las partes estipulan expresamente que, no pagándose el precio una vez vencido el término de cumplimiento, la venta se resuelve automáticamente. Este pacto constituye una garantía para el vendedor pues permite asegurar el cumplimiento de la obligación del comprador.

Nuestro Código, a diferencia de algunos cuerpos civiles extranjeros[1], no lo regula expresamente ni le dedica sección o capítulo especial, sin embargo alude a él, sin citarlo, en el supuesto de hecho del art. 1.504 C.c.[2]:

"En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término."[3]

Se trata, como puede comprobar el lector, de una alusión incidental y oscura . De hecho sólo cabe relacionar este artículo con el pacto comisorio tras un análisis histórico del precepto.

El precedente remoto del art. 1.504 C.c. es la Lex commissoria regulada en el Título tercero del Libro XVIII del Digesto de Justiniano. En el Derecho romano no existía una acción general de resolución del contrato por incumplimiento de una de las partes, de modo que el contratante cumplidor sólo podía pedir a la parte incumplidora el cumplimiento de su obligación, pero no la resolución del contrato. Mediante el pacto de la lex commissoria se introdujo la posibilidad de resolver el contrato de compraventa[4].

El texto de Pomponio (Digesto 18, 3, 2)[5] es fundamental para entender el significado de este pacto:

Cuando el vendedor de un fundo hubiese hecho una cláusula diciendo: "si el precio no fuese pagado dentro del término se tendrá por no comprado el fundo", se entenderá que el fundo no queda comprado si es que el vendedor así lo prefiere, porque esto se ha convenido en interés del vendedor; pues si de otro modo se admitiese, en el caso, por ejemplo, de incendiarse la casa de campo vendida, quedaría al arbitrio del comprador, no entregando el precio, el tener por no comprado el fundo que habría estado a su riesgo".[6]

Sin embargo, con la evolución histórica, el pacto comisorio ha perdido su eficacia originaria. Son varios los ordenamientos que tienden a neutralizar la fuerza resolutoria de la cláusula comisoria impidiendo todo automatismo. Paradigma de esta tendencia es nuestro art. 1.504 C.c. que exige la formalización de un requerimiento al comprador antes de iniciar todo proceso resolutorio por impago del precio, exista o no pacto comisorio[7]. Entendemos, pese a la postura tradicional de la doctrina y de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, que este requerimiento no es una mera notificación de la voluntad resolutoria del vendedor que impide todo pago posterior[8], sino un verdadero requerimiento de pago al comprador[9]. Para nosotros, el requerimiento del art. 1.504 C.c. es una intimación al pago, que coincide con la figura del art. 1.100 del Código, y que, como tal, provoca la constitución en mora del emptor y las consecuencias propias de este estado: el pago de intereses moratorios y la perpetuatio obligationis[10].

El art. 1.504 C.c. diseña por lo tanto un iter resolutorio que podemos definir como técnico, al aludir, a través de la figura del requerimiento, a los conceptos de mora e incumplimiento; garantista, ya que aumenta las posibilidades de pago del comprador, y cogente, no siendo posible derogarlo por pacto.

Esta voluntas legislatoris contraria a la resolución automática ha provocado que el pacto comisorio resulte prácticamente ineficaz. El art. 1.504 C.c. hace ciertamente referencia al pacto de la Lex Commissoria pero precisamente para desvirtuarlo, para negarle toda eficacia en el tráfico jurídico[11]. Cabe afirmar, por lo tanto, que en materia de venta de bienes inmuebles el pacto comisorio no está expresamente prohibido pero, al establecerse un régimen único e imperativo de resolución, el pacto deviene inútil.

Ha sido precisamente la Ley Hipotecaria la que ha otorgado a la llamada cláusula resolutoria expresa en la compraventa de bienes inmuebles una razón de ser. El art. 11 LH permite que mediante la inscripción de la condición en el Registro de la Propiedad, surta efectos, en perjuicio de tercero, la expresión del aplazamiento de pago[12]. De este modo, actualmente, la resolución de una venta inmobiliaria sólo adopta carácter real y es oponible frente a terceros mediante la inscripción del pacto comisorio[13].

Podría pensarse que la norma hipotecaria ha hecho revivir al pacto comisorio que tan anestesiado se encontraba en el Código Civil. Mas, ésta es tan sólo una mera imagen. El art. 11 LH no contradice el art. 1.504 C.c. El precepto registral no legitima la resolución automática propia de la Lex commissoria romana, ni tampoco deroga el régimen legal resolutorio impuesto en el Código. La virtualidad del art. 11 LH se circunscribe a la esfera tabular y a la oponibilidad frente a terceros de una resolución realizada, eso sí, conforme a las prescripciones del Código.

Tampoco resulta operativo el pacto comisorio en la compraventa de bienes muebles. El artículo 1.505 del Código Civil - a diferencia del 1.504 en sede de bienes inmuebles - decreta una resolución ipso iure de la venta de bien mueble cuando el comprador no realiza puntualmente el pago[14]. Sin embargo esta resolución tiene una estricta base legal y no convencional. El régimen resolutorio por incumplimiento de la obligación de pago viene impuesto, de nuevo, ex lege, dejando escaso margen a la autonomía de la voluntad[15]. 2) El comiso en el censo enfitéutico

Los artículos 1.648, 1.649 y 1.650 del C.c. parecen también estar emparentados con el pacto comisorio. En ellos se regula la figura del comiso en el censo enfitéutico. El comiso es aquel derecho del censualista o dueño directo, consistente en recobrar el dominio útil, y así consolidar la plena propiedad de la finca, en determinadas hipótesis de incumplimiento por el enfiteuta de sus deberes, como es la falta de pago de la pensión durante tres años consecutivos[16].

Existe un evidente parentesco entre el comiso del censo enfitéutico y el pacto comisorio de la compraventa. No sólo a nivel etimológico, sino también a nivel funcional. Ambos permiten la resolución de la relación jurídica por incumplimiento. El mecanismo resolutorio es, en efecto, muy similar: se otorga un derecho a una de las partes (vendedor, en un caso, y censualista en el otro) para volver al statu quo ante por la falta de pago de la otra parte (del precio en la compraventa, o de la pensión, en la enfiteusis)[17].

Por otra parte, existen similitudes en su regulación legal. El Código exige, tanto para la resolución de la compraventa, como para la petición del comiso, la formulación de un requerimiento previo ya sea judicial o extrajudicial [18]. De nuevo aparece aquí esa voluntas legislatoris contraria al automatismo en la resolución, estableciéndose ex lege el iter resolutorio. Tanto los artículos 1.648 y siguientes, como el art. 1.504 C.c. tienen un innegable carácter tuitivo: tratan de facilitar al deudor incumplidor la posibilidad de redimir su pena, ampliando para ello sus posibilidades de pago[19].

Cabe concluir, por lo tanto, que el legislador decimonónico ha querido no sólo en las compraventas inmobiliarias sino también en los censos, reducir la fuerza que el pacto comisorio tenía en Derecho Romano, para evitar así que las partes pacten resoluciones ipso iure y puedan apropiarse automáticamente de bienes ajenos.

3) el pacto comisorio EN LOS CONTRATOS DE GARANTÍA 3.1) Prohibición del pacto comisorio

El pacto comisorio en los contratos de garantía ha sido definido como aquella cláusula, adjunta al contrato de prenda, anticresis o hipoteca, por la cual, en caso de incumplimiento del deudor, el acreedor, sic et simpliciter, es autorizado a apropiarse completa y definitivamente de la cosa mueble o inmueble objeto del contrato de garantía[20].

El Código Civil, en sus artículos 1.859 y 1.884, prohibe este tipo de pactos en los contratos de prenda, hipoteca y anticresis[21]. 3.2) Origen de la prohibición y evolución histórica de la figura

Se ha de remontar al Derecho romano posclásico para encontrar el origen de esta...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA