Los órganos de la propiedad horizontal: forma y eficacia de sus resoluciones
| Autor | Joaquín Sapena |
| Cargo | Notario |
| Páginas | 311-348 |
Si nuestro objeto es tratar de los órganos de una comunidad inserta -esencia y consecuencia-en una forma especial de propiedad, conviene saber qué concepto tenemos de ella, pues necesariamente ha de influir en el tema de la charla.
La propiedad horizontal viene impuesta por una necesidad social: la de alcanzar el dominio de la propia vivienda sin ser dueño del total Page 312 edificio. Problema que no se plantea en Jos edificios propios de los medios rurales, con una sola vivienda. Ni tampoco cuando, por aprovechar espacio y economizar en la construcción, se superpone una a otra, con absoluta independencia, llegándose a aquellas definiciones que mostraban el concepto que de la situación se tenía: «casa de planta baja», por una parte, y «piso alto con escalera independiente», por otra, que se inscribían en el Registro de la Propiedad bajo número distinto como fincas independientes; y si bien ahí está el germen de la propiedad horizontal, no se concebía como tal, e incluso llegaba a negarse parte alguna al dueño del piso alto en el solar en caso de destrucción del edificio, sin que se le reconociera derecho al «patio», «corral al fondo» o «huerto trasero», sobre el que no se surmontaba su propiedad.
En las ciudades se admitía una diferenciación del edificio por partes -viviendas o locales-para su uso independiente, con la necesaria utilización de unos elementos y servicios comunes, mas repeliendo la propiedad separada: lo natural, lo jurídicamente bueno y viable, era el dominio único-de un titular o de varios proindiviso-sobre la totalidad del inmueble. Y es que el jurista concebía al señor de los derechos reales, a la propiedad, por su absolutismo como pesando sobre una pirámide irregular, con vértice en lo profundo y base en los cielos, de la que se mostraba una sección que la delimitaba en plano y sobre el suelo. No se concebía la separación horizontal, simplemente la vertical: las vallas y los setos sólo podían fijar los lindes entre las fincas, no los suelos ni los techos.
Pero esta concepción rígida quebraba en la práctica y así de antiguo ya en nuestra Patria-y hagamos abstracción de precedentes más viejos, que los hubo-se admitían, y se inscribían, títulos de propiedad por pisos o plantas, aunque latiendo siempre la idea de superposición y no la de integración. Se acepta así la propiedad por planos horizontales, sobre el mismo suelo, truncando la pirámide de la concepción romanista. Y como el uso de la planta alta requiere la comunicación con el suelo y el asiento sobre él de los muros y pilares que la sostienen, tanto como a las otras plantas de la casa, se acepta una comunidad especial sobre estos bienes, pero no en integración total, sino en función de su servicio inmediato. Concepción que se plasma en el artículo 396 del Código civil de 1882: las paredes maestras y las medianeras, el tejado y las demás cosas de uso común, estarán a cargo de todos los propietarios-son elementos comunes, diríamos hoy-como también el pavimento del portal, puerta de entrada, patio común y obras de policía comunes a todos, pero no así el acceso a los pisos altos pues, como su número 3.° decía «la escalera que desde el portal conduce al piso primero, se costeará a pro-Page 313rrata entre todos, excepto el dueño del piso bajo; la que desde el primer piso conduce al segundo se costeará por todos, excepto los dueños de los pisos bajo y primero, y así sucesivamente». La confluencia de propiedades en un mismo edificio se contempla más como superposición, a modo de derechos de superficie por alturas, que como integración en una propiedad especial.
Fue, una vez más, la necesidad por delante de! Derecho. Pues si la escalera puede dividirse en tramos y así dividir los gastos, esta distribución en unos casos se quiebra porque hay una terraza superior de uso común, y en otros, cada día más, no cabe aplicarla al ascensor que acaba sustituyendo aquélla hasta relegarla a una función subsidiaria. Por lo cual, los elementos de uso común para todos en su totalidad como comunes se aceptan, y la integración de ellos y de los pisos a los que sirven en un mismo edificio produce también un nuevo y especial tratamiento de su propiedad, diferenciando las partes privativas de las comunes y subordinando éstas a aquéllas.
Creo que este esbozo prueba mi aserto: la propiedad horizontal es una consecuencia, no del hecho físico de la superposición de plantas con titularidades separadas en un mismo edificio, sino de la necesaria existencia de unos elementos para el servicio de esas propiedades separadas, de uso imposible si aquéllos no existieren. Imposible en relación a una utilización racional conforme a los modos de vivir, que no teóricamente, pues el piso décimo puede tener su escalera-e incluso su ascensor para su uso exclusivo, como la «escalera independiente» de la única planta alta de los tiempos anteriores a la codificación. Y es que el Derecho no está al servicio de las cosas ni para las mismas se desarrolla, sino al del hombre y para sus necesidades, aunque éstas sufran un condicionamiento objetivo. No hay relación resius, sino a través del hombre, sujeto siempre del Derecho y señor de su derecho.
Y así, el preámbulo de la Ley de 26 de octubre de 1939, recogiendo un estado de opinión genera], dijo que para atender a los daños de la guerra de liberación, era medio adecuado abrir un cauce jurídico a la libertad contractual, estimulando la adquisición y gravamen de pisos o departamentos independientes de un edificio, lo que exigía la reforma legal que por tal norma se sancionaba, en evidente avance sobre la situación anterior. Y por consecuencia, como expresa la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de abril de 1956, «se dio lugar a una institución de propiedad especia] que se ha de entender y desenvolver en el sentido de una ordenación de carácter social que mejor sirva al interés público de dar acceso a la propiedad de los menos dotados, dignos de protección».
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Ante necesidades similares, que a parejas regulaciones nos llevan, él tratamiento jurídico ha de ser el mismo, aunque el objeto físico sea diferente. Pues lo que el jurista ha de proteger es el interés del sujeto en servirse del objeto, dándole para ello la normativa más apropiada a sus fines. Por lo cual, como ya dijimos hace tiempo y los hechos-las construcciones-han venido a demostrar, igual es, en perspectiva jurídica, el edificio con veinte pisos, escalera, ascensor, terraza, garaje y portero, que la urbanización privada con veinte casas, carreteras interiores, zona deportiva, aparcamiento y guarda. La separación física, imposible en el primer caso, cabe en el segundo, pero la funcional es imposible en ambos, ya que el chalet sin carretera de acceso y las conducciones generales de diversos suministros, quedaría tan aislado como el piso sin ascensor ni escalera.
Esto es lo que nos lleva a una concepción de la propiedad horizontal más amplia que la legal, pero no encontrada con ella. Pues si el Código civil habla de «un edificio» es porque en un edificio nació la figura y ceñidos a él la desarrollaron los juristas hasta que, como sucede cuando es buena la gestación del Derecho, a los textos legales pasó, en este caso siquiera sin el crisol de la jurisprudencia, por cuanto el avance era tan rápido que no dio tiempo para ello; es ahora, después del reconocimiento legal, cuando los Tribunales van conformando y puliendo la figura. Y lo que ha sucedido con la propiedad por pisos está pasando también con la propiedad por parcelas, cuando éstas, como aquéllos en el edificio, se insertan en una unidad superior: en la urbanización privada. Por lo cual la propiedad horizontal-esa figura nueva para nuevas necesidades-ha de abarcar a una y a otra.
Que no se nos diga que el término «propiedad horizontal» no puede comprender los dos tipos que en la figura encontramos. Pues la propiedad horizontal del Código civil, en aparente paradoja, es propiedad en vertical por planos horizontales; la característica de horizontalidad no se refiere al conjunto, sino a su división y al resultado de la misma. Mientras que en las urbanizaciones privadas el conjunto se extiende en horizontal, sobre el suelo, y la división procede por deslindes verticales. Este es el resultado de tumbar aquélla. Y en un gráfico claro veríamos cómo concuerdan.
La figura es única; las diferencias entre ambos tipos existen, pero por razones técnicas y no jurídicas. En el edificio nacen de la construcción y consiguiente subsistencia en unidad física, cuya destrucción acarrearía la de aquéllos; en la urbanización, brotan del planeamiento urba-Page 315nístico y de su perdurabilidad en unidad de destino, que trae también unas trabazones físicas, pero cuya destrucción no acarreará la de las percelas, sino sólo su desmerecimiento. En la propiedad por pisos, si falta el de abajo, cae el de arriba; en la...
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